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2008-10-31
10万元房贷,15年期。月还多少???
陈先生,30岁,今年10月新婚,妻子27岁。
收入情况:陈先生在一家大型企业工作,月收入3500元左右;妻子在金融机构工作,月收入3500元左右。
开支情况:目前租房,房租支出每月1200元。 生活费每月3300元左右。
保障情况:夫妻两人均有五险一金,另各自购买了商业寿险。
资产情况:30万元银行活期存款,其中25万元为双方父母赞助的购房准备金,5万元为家庭应急准备金。
购房计划:陈先生夫妇婚前看好一处4850元/平方米,建筑面积97平方米的房子,由于公积金的额度不够,陈先生想通过商业贷款购买,首付25万元。陈先生原本计划先买房后结婚,但因种种原因,二人把买房的事情耽搁了下来,先登...全部
陈先生,30岁,今年10月新婚,妻子27岁。
收入情况:陈先生在一家大型企业工作,月收入3500元左右;妻子在金融机构工作,月收入3500元左右。
开支情况:目前租房,房租支出每月1200元。
生活费每月3300元左右。
保障情况:夫妻两人均有五险一金,另各自购买了商业寿险。
资产情况:30万元银行活期存款,其中25万元为双方父母赞助的购房准备金,5万元为家庭应急准备金。
购房计划:陈先生夫妇婚前看好一处4850元/平方米,建筑面积97平方米的房子,由于公积金的额度不够,陈先生想通过商业贷款购买,首付25万元。陈先生原本计划先买房后结婚,但因种种原因,二人把买房的事情耽搁了下来,先登记结了婚,没想到正好赶上房贷政策调整。
由于陈先生是第一次贷款买房,符合房贷新政的优惠条件,他不知道将25万元的购买准备金全部交首付是否合适,贷款期限又应该怎样选择?
【房贷建议】
从陈先生的家庭情况来看,收入中等以上,保障较为全面,惟一的问题就是没有住房。
由于国家刚刚调整房贷政策,而且贷款利息方面可能会继续下调,陈先生应跟随政策变化调整贷款计划。建议陈先生先算好以下五笔账:
算好成本账 尽量少付多贷
陈先生的情况应该属于银行房贷优惠利率范围,即可以享受到两成首付。
如果按照原来的计划,首付25万元,以房屋总价47万元计算,贷款金额22万元,首付比例超过一半。问题是,陈先生的房贷利率可按照基准利率的0。7倍执行,以五年期以上贷款7。20%的基准利率计算,下浮30%后的贷款利率为5。
04%,目前银行五年期存款的利率为5。13%,假设陈先生增加贷款金额,减少贷款首付,将剩余首付存入银行,存款利息收入完全可以冲抵贷款利息支出,而且还会产生结余。
这种情况下,陈先生提高首付,不但不能节省利息支出,在一定程度上还浪费了资金成本,没有让手中资金产生收益,因此不建议陈先生首付比例过高,可“踩线”首付两成,并用其余首付资金进行投资。
这样一来,陈先生首付款可调整为10万元,贷款37万元。
算好时间账 首选长期贷款
由于陈先生增加了贷款金额,如果贷款期限过短的话,每月的还贷负担可能过大。鉴于目前的37万元贷款金额,建议陈先生选择30年期长期贷款。
按照37万元贷款30年,贷款利率5。04%计算,每月还款1995元。目前陈先生家庭月结余为2500元,买房后每月可省下房租1200元,则结余增加到3700元,扣除每月1995元的还贷金额后,仍有1705元结余,可用做家庭积累和投资使用。
算好政策账 选择次期调整
根据央行的有关规定,房贷利率的调整周期“由借贷双方按商业原则确定,可在合同期内按月、按季、按年调整,也可以采用固定利率的确定方式”。目前银行执行的利率调整主要有两种调整方式,“次年调整”和“次期调整”,次年调整即新的利率公布后,次年1月1日才按照新的利率标准执行;次期调整,即可在利率调整后的第二期,一般就是调整后的第二个月就按照新利率执行。
在降息背景下,陈先生在签订合同时,不妨选择按月或按季节贷款利率调整方式,以节省贷款利息开支。
算好收益账 不要提前还贷
虽然陈先生目前还没有办理贷款,但陈先生要有心理准备,别轻易选择提前还贷,我国的降息周期刚刚开启,贷款买房成本越走越低,相应的投资机会却不断涌现,即使购买最稳健的国债产品,收益也能超过贷款利息,增加生息资产,是目前陈先生这种成长型家庭首先要做的事情。
算好理财账 让资产能生息
对于陈先生来说,未来还要生儿育女,准备孩子的教育金和养老金,合理规划目前的资产是当务之急。根据以上的房贷方案,陈先生在支付房贷首付款10万元后,仍有20万元结余资金,可将其中5万元作为装修资金,其余15万元作为生息资产进行打理。
具体建议以稳健投资为主:可留出3万元应急资金,其中1万元以现金方式持有,2万元以货币基金方式持有;5万元购买国债产品;5万元购买银行稳健型中长期理财产品;2万元购买债券型基金或保本型基金,做长期投资。
陈先生应充分利用每月结余的1705元,为子女出生及教育做准备,建议拿出其中1000元通过购买债券、基金等方式进行长期积累。
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