如何判断经营者的行为是否构成欺诈？

未告知公摊面积是否构成欺诈行为？

【案情】 2012年1月，王某与开发商签订了一份门市房认购书，认购书约定：王某购买“丰益广场”门市房xxxx一套，建筑面积约36。68平方米，每平方单价为17480元，总价为641166元。买方须于签定此认购书七日内签订《商品房买卖合同》并办理相关购房手续，如买方不在上述期限内或因买方原因未能签订《商品房买卖合同》则视作买方自动放弃认购该房产权利，买方无权要求卖方返还定金，卖方有权将房产另售他人，并无须另行通知。 后王某按开发商要求付定金20万元。当王某与开发商准备签订《商品房买卖合同》时，王某发现该门市房套内建筑面积为24。37平方米，分摊面积为11。89平方米。 王某认为开发商在宣传...全部

  【案情】 2012年1月，王某与开发商签订了一份门市房认购书，认购书约定：王某购买“丰益广场”门市房xxxx一套，建筑面积约36。68平方米，每平方单价为17480元，总价为641166元。买方须于签定此认购书七日内签订《商品房买卖合同》并办理相关购房手续，如买方不在上述期限内或因买方原因未能签订《商品房买卖合同》则视作买方自动放弃认购该房产权利，买方无权要求卖方返还定金，卖方有权将房产另售他人，并无须另行通知。
  后王某按开发商要求付定金20万元。当王某与开发商准备签订《商品房买卖合同》时，王某发现该门市房套内建筑面积为24。37平方米，分摊面积为11。89平方米。 王某认为开发商在宣传时以及与其签订认购合同时故意不主动告知公摊面积，存在欺诈行为，于是要求开发商撤销合同，并返还定金。
  开发商认为自身不存在不当之处，王某无权单方解除合同，不同意返还定金。 【审判】 宝应法院审理认为：本案的争议焦点为：被告未说明公摊面积是否构成撤销认购书的法定理由?众所周知，建筑面积中肯定包含公摊面积，原、被告双方签订的认购书不是具体的商品房买卖合同，公摊面积不是认购书必须记载的内容，在原告没有询问公摊面积的情况下，被告没有向其主动说明的义务，故被告不存在欺诈的故意。
  至于公摊面积是否合理，则不属于民事案件审理的范围。根据认购书的约定，原告须于签定此认购书七日内签署《商品房买卖合同》并办理相关购房手续，原告在签署认购书及交纳定金后，没有按照约定与被告签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，故对其请求退还定金等诉求，不予支持。
  据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回原告王某的诉讼请求。
   【评析】 欺诈是指故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方基于错误判断作出意思表示。《合同法》第54条第2款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
  ”王某认为开发商故意隐瞒公摊面积，从而导致自己作出了错误的意思表示，开发商的行为属于欺诈行为，认购合同应当被撤销。因此本案的关键在于开发商是否应在签订认购书时告知公摊面积。 从认购书的性质来看，由于王某与开发商签订的门市房买卖认购书仅对房屋的单价、付款优惠、签订房屋买卖合同的时间及违约定金进行了约定，是为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，因此认购书属于预约合同。
  而在预约合同中，双方仅需对双方交易房屋有关事宜进行初步确认，其标的是双方当事人在约定时限内进行磋商并订立正式买卖合同的行为，而不是房屋买卖本身。而付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款，则应该由双方在签订房屋买卖合同时继续协商确定。
  王某所提公摊面积问题，指向的是双方将要通过磋商确定的商品房买卖合同，而非认购书。因此公摊面积不是认购书必须记载的内容，在王某没有询问公摊面积的情况下，开发商没有向其主动说明的义务，故开发商不存在欺诈的故意。
   本案中王某应当按照认购合同的约定与开发商签署商品房买卖合同，王某对公摊面积有疑问，应该和开发商在签订房屋买卖合同时进行进一步协商，而不是要求撤销原认购合同。如果王某坚持认为开发商存在欺诈行为而拒绝签订房屋买卖合同，那么王某即构成违约，非但认购合同不能被撤销，王某所付定金也就无法返还。
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