房产抵押价值评估要注意什么？

房地产抵押价值的存在与否界定比较

《房地产估价理论与方法》第156页中“法律、法规和政策应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。 ”书中并列举了《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 ” 书中引用这段话，笔者可不可以这样理解呢：不...全部

  《房地产估价理论与方法》第156页中“法律、法规和政策应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。
  ”书中并列举了《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
  ” 书中引用这段话，笔者可不可以这样理解呢：不满足条件（一）、（二）的土地使用权是不能作为抵押估价对象，如果委托方要求评估该土地使用权抵押价值，其抵押价值为零？ 为了说明笔者要阐述的观点，先回顾一下国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知([1997]国土[籍]字第2号) 第二条：关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订 土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
  地价评估收费标准按国家有关规定执行。 1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
   3、乡(镇)村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。
  然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
  把房地产估价师站点加入收藏夹 从以上文字中可以看出土地使用权抵押登记并不受《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定约束，因此有些房地产虽然不符合转让条件，但只要符合抵押条件的，笔者认为是可以作为抵押估价对象进行估价的。
  再例如目前按揭贷款就是一个很好的例子，作为“楼花”其房地产再转让是受到一定的限制的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。
  因此“楼花”转让存在一定的难度，但并不意味着它不能抵押登记，不具有抵押价值。因此笔者认为作为房地产抵押价值存在与否不是以能否转让为前提，而应以能否“抵押”为前提。因此确切地说应该是只有具备抵押条件的房地产才具有房地产抵押价值，否则就不能作为房地产抵押估价对象。
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