更换物业如何更换物业
关于更换物业的知识！ （业主怎样更换物业管理公司）热线原声 读者冯先生我于2006年4月购买了一套商品房并于次月办理了入住手续。入住后发现住宅小区内的物业管理特别混乱，小区内的居民对小区物业公司的服务均不满意。 请问，是否能更换别的物业管理公司？我们业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
■律师解答:
一、是否能更换其它物业管理公司
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物...全部
关于更换物业的知识！ （业主怎样更换物业管理公司）热线原声 读者冯先生我于2006年4月购买了一套商品房并于次月办理了入住手续。入住后发现住宅小区内的物业管理特别混乱，小区内的居民对小区物业公司的服务均不满意。
请问，是否能更换别的物业管理公司？我们业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
■律师解答:
一、是否能更换其它物业管理公司
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
故如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如冯先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。
二、业主在物业管理中的权利及义务概述
我国《物业管理条例》规定:房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有下列权利:1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中应履行下列义务:1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。
开发商的资质有几级？
■热线原声 读者吴先生
我欲购买一套商品房，很多朋友提醒我说要防止上当受骗，最根本的问题就在于对开发商资质及五证的审核。请问我国法律对开发商的资质有何要求？五证是什么？
■律师解答:
一、开发商的资质问题
根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发公司的设立应具备以下条件:有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的办公用房；有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
符合上述条件的的房地产开发企业经工商登记后，取得《企业法人营业执照》。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但并非有了法人营业执照就可以进行房地产开发。
依《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。
《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。
为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。
二、商品房的五证
所谓五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
购房者在购买期房时应要求房地产开发商和销售商提供上述法律文件，这是法律对期房销售方的最基本的要求。 。收起
