房地产开发商的商铺投资陷阱有哪些呢？

如何警惕产权式商铺暗藏的投资陷阱？

目前，越来越多的人选择投资产权式商铺，正是为所谓的“高回报率”所诱惑，但 结果往往是纠纷频发。近年来，北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一 时的北京某产权式商铺总投资6亿元，拥有4000个商铺铺位，但最终因无法兑现“高回 报”承诺，结果让数百名投资者血本无归。 产权商铺的投资回报率究竟在何种区间才合理？投资专家说：“谁也无法给出答 案，商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定 性。”产权式商铺对投资回报的承诺，本身就存在“泡沫”成分。 当前国内零售业平均 利润仅为2%,而多数产权式商铺会承诺6%~8%的年回报率，“本身就是一种比较...全部

  目前，越来越多的人选择投资产权式商铺，正是为所谓的“高回报率”所诱惑，但 结果往往是纠纷频发。近年来，北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一 时的北京某产权式商铺总投资6亿元，拥有4000个商铺铺位，但最终因无法兑现“高回 报”承诺，结果让数百名投资者血本无归。
  产权商铺的投资回报率究竟在何种区间才合理？投资专家说：“谁也无法给出答 案，商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定 性。”产权式商铺对投资回报的承诺，本身就存在“泡沫”成分。
  当前国内零售业平均 利润仅为2%,而多数产权式商铺会承诺6%~8%的年回报率，“本身就是一种比较虚的 做法。”这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。而所谓的“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技 巧。
  从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商 通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，“先售后租”也 并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。
  业内人士称，这种模式除了利于开发商短 时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按 照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始 大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。
  业内专家有种普遍的看法，认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。一般说 来，产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不 管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。
  开发商希望开发周期越短越 好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存 在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺， 一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益。
  由于产权过于分散，尽管有业主 委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为 战，经营品种混乱，不能形成规模效应；商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区 域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。
  与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给 中小投资者。但投资者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运 营。投资者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。
  目前，国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理，在看到了 “一售了之”带来 的惨痛后果后，开发商在经营模式上开始摸索创新。如北京的不少产权商铺开始通过银 行担保、包租、回购等多种模式保障投资回报，并建立专业运营团队进行管理。
  那么，投资产权式商铺如何规避风险呢？当前，一些房地产商为了使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出 “产权式商铺”投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投 资者，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。
  产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概 念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期 限包租，购房者无法自行经营。
  这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的 收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否 则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销 售主要以“虚拟产权式商铺”为主，而事实也证明，“虚拟产权式商铺”纠纷频发。
  另一种则是“独立产权商铺”。这种商铺与“虚拟产权式商铺”的根本区别是，真 正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或 是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资 者而言无疑是风险最低的。
  当然，投资者在选择这样的“独立产权商铺”时，还要综合 考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、 主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投 资时都应考虑的。
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