房地产抵押权如何变更登记？

有抵押权债权转让要不要变更登记？

现有法律中，一般抵押权登记主体为债权人。债权转让后，债权受让人行使抵押权是否需要重新办理变更登记手续存在一定的分歧。 (一)法律：抵押权不得与主债权分离 目前，关于债权转让后抵押权转移问题较为明确的法律规定是《物权法》第一百九十二条，根据该法条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。 债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。 此外，与《物权法》规定类似的还有：《合同法》第八十一条规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”;《物权法》第二百零四条规定“最高额抵押担保的债权确定前，部分债...全部

  现有法律中，一般抵押权登记主体为债权人。债权转让后，债权受让人行使抵押权是否需要重新办理变更登记手续存在一定的分歧。 (一)法律：抵押权不得与主债权分离 目前，关于债权转让后抵押权转移问题较为明确的法律规定是《物权法》第一百九十二条，根据该法条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
  债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。 此外，与《物权法》规定类似的还有：《合同法》第八十一条规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”;《物权法》第二百零四条规定“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”;《担保法》第五十条规定“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”。
   可惜的是，不管是《物权法》，还是《合同法》、《担保法》，均未明确规定债权转让后，抵押权的转让是否需要重新办理抵押变更登记。 (二)部门规章：债权转让后，抵押权需要办理变更登记 虽 然，法律未作明确规定，但是《土地登记办法》第四十四条规定，经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权 利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。
  同时，《城市房地产抵押管理办法》第三十七条也明确：“抵押权可以随 债权转让，抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”另外，《不动产登记暂行条例实施细则》第六十九条规定：“因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。
  ” 由此可见，土地和城市房地产抵押权变更登记的申请人为主债权的转让人和受让人，并不需要抵押人配合。需要注意，城市房地产抵押权变更登记还需要通知抵押人。 (三)最高人民法院司法解释：债权转让后，原抵押权继续有效 《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》(法释[2001]12号，简称《规定》)第九条规定：“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。
  ”该规定采用“继续有效”的表述，虽然可以从侧面反映最高人民法院对于该问题的态度，但是“继续有效”的表述在字面上并不能理解为“可以不办理变更登记，直接行使抵押权”;另外，该规定仅对金融资产管理公司适用，仍无法在一般资产管理公司受让债权的案件中直接援引适用。
   (四)地方法院司法意见：未办理变更登记的，可以行使抵押权 2015年10月26日，江西省高级人民法院于发布了《关于审理金融债权纠纷案件的若干意见》(赣高法[2015]145号，简称《意见》)，其中第20条明确规定：商业银行将债权转让给资产管理公司后，未办理抵押权变更登记手续的，不影响抵押权效力，资产管理公司依法可以行使抵押权。
  与最高人民法院颁布实施的《规定》相比，江西高级人民法院的《意见》显得更加明确，直接明确“未办理抵押权变更登记手续的，资产管理公司依法可以行使抵押权”，可以为资产管理公司提供最直接的法律依据和指导。
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