房地产不得转让的情形有哪些？

以划拨方式取得土地使用权的房地产

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产 时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。划拨土地使用权进人市场，应当按国务院规定，报 有批准权的人民政府审批。在国务院另有规定之前，应 当按照划拨土地使用权审批权限来进行。 即基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的或者其他土地超过70 公顷的，由国务院批准。除此之外，均由省、市、自治 区人民政府批准，并报国务院备案。这是划拨土地的房 地产转让和出让土地的房地产转让的显著区别之一。 因为涉及划拨土地使用权，用地者无权处分，必须要报政 府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳 土...全部

  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产 时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。划拨土地使用权进人市场，应当按国务院规定，报 有批准权的人民政府审批。在国务院另有规定之前，应 当按照划拨土地使用权审批权限来进行。
  即基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的或者其他土地超过70 公顷的，由国务院批准。除此之外，均由省、市、自治 区人民政府批准，并报国务院备案。这是划拨土地的房 地产转让和出让土地的房地产转让的显著区别之一。
  因为涉及划拨土地使用权，用地者无权处分，必须要报政 府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳 土地使用权出让金。根据房地产管理法第40条和《城市房地产转让管理 规定》的规定，有批准权的人民政府准予转让的，除符 合可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴 纳土地使用权出让金。
  在经政府批准转让后，由市、县人民政府与土地使用权受让人签订土地使用权合同。由 转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，这实质上是使转让的那幅 土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，实 现土地使用权从无偿到有偿的转化。
  根据《划拨土地使 用权管理暂行办法》，出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报 批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不 办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作 其他处理。
  这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形， 是指国家暂时无法或不需转为出让方式供应的地块，或 者根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的地块等。依据《城市房地产转让管理规定》第12条的规定，这些 情形有以下几种：①经城市规划行政主管部门批准，转 让的土地用于下述建设项目：国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其 他用地。
  ②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务 院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土 地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和 其他条件的。
  ⑥根据城市规划土地使用权不宜出让的。 ⑦县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使 用权出让方式的其他情形。这样规定的主要考虑是，既充分顾及到土地资源的合理利用和优化配置，同时又避 免国家土地收益的流失。
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