新房买卖有那些陷阱？
买卖陷阱:
一。促销
促销之一：降低首付
个案操作：某楼盘推出首付10％，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20％的款项，再去办七成按揭。
从表面上来看，降低了首付款，可帮助一时手头现金不多，但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金（比如不低于30％）才愿意贷款。 降低首付的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能会出现购房者获得的贷款不足，因此，提醒购房者在与开发商签定房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。另外，购房者...全部
买卖陷阱:
一。促销
促销之一：降低首付
个案操作：某楼盘推出首付10％，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20％的款项，再去办七成按揭。
从表面上来看，降低了首付款，可帮助一时手头现金不多，但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金（比如不低于30％）才愿意贷款。
降低首付的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能会出现购房者获得的贷款不足，因此，提醒购房者在与开发商签定房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。另外，购房者与投资公司签定借贷合同、购房者与房产商签定买卖合同，在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。
促销之二：返还差价
个案操作：某开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若楼市价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。
房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。
在签合同时应从三方面考虑：首先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷，购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间而发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有无时间限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低。
若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素，是否会得到法院的支持也是不确定因素。
若签这种合同，除了以上考虑外，在与开发商作明确约定时，还应就返还差价的具体履行标准作详细约定，只有约定得越详细才越具有可操作性。
促销之三：无理由退房
个案操作：某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得5．8％的年利率。
对于购房者来讲，“无理由退房”风险与利益同在。
首先，交房与退房时间都是开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关的税费、保险费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，装修费、契税等费用谁承担？此外退房中，开发商审核或批准在时间上把握的主动权都在开发商，这给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。
而且在退房期间，房市的涨跌、开发商经营状况均影响开发商承兑情况。
购房要看中品牌开发商，对于项目公司开发的楼盘，要谨慎看待这种承诺。若签这样的合同，他建议购房人的房款支付后专门汇入开发商在银行单独设立的账户，该资金专门用于担保两年后退房时房款和利息的支付。
而在两年内，开发商无权动用这笔资金，并且，开发商还应向该账户事先存入相应房款的利息。另外在退房程序上，开发商应在约定的期限内退还房款及利息。
促销之四：延期付款
个案操作：某区一个自称为豪华楼盘提出购房者只要先支付30％的首付款，余下的款项待交房时再付清。
房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的，若房产开发商交房时购房者银行贷款不足，买卖双方之间势必会引起纠纷。
另外，还需要提醒广大购房者的是，应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记，以保护自己的权益。
促销之五：购房保价
个案操作：某楼盘推出购房保价，承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。
按照这个承诺，消费者买房后一定期间内，若房价下跌开发商应补偿差额，但怎么补法？购房人说房价每平方米下跌了1000元，而开发商不认可又怎么办？且房价以哪天为准？万一哪天房子有质量问题或者开发商迟延交房，购房人要求退房，那么该按什么价格进行退款和赔偿呢？王律师建议，若参与购房保价，一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体；二要明确开发商补差的时间和违约责任；三要明确开发商在合同中违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数，是合同约定的房价还是已经扣除补偿差额后的房价；四要开发商最好有一笔资金，作为补差资金来源的担保。
促销之六：送保楼金
个案操作：某套房屋卖100万元，承诺每年以10％－12％的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购买某商铺后，即送总商铺款27％的养铺金。
保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。
目前，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付共两种形式，在现实中以后者居多。
如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话，要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保，事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎待之。
促销之七：返税购房
个案操作：开发商承诺，如购买140平方米以上的户型，只须缴纳2％的契税，上调的契税可以在房价中返还。
根据有关政策，140平方米以上房屋属于非普通住宅，购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契税上，今后可能开征的保有税（如物业税）和转让税（土地增值税、营业税、个人所得税等）均可因为是购买了非普通住宅而将区别对待，故这个承诺对今后来讲，不确定因素较多，风险也较大，购房者对此应作好充分的思想准备。
促销之八：购房送车
个案操作：某开发商承诺，凡购买某别墅，即赠送购房者某名牌轿车一辆，还附带牌照。
“买房送车”是个美丽的陷阱，若双方约定不明极易产生纠纷。
他举例，今年5月黄金周期间，蒋先生看到某处“买别墅送宝马”后激起消费冲动，草草地在订购协议上签了名，并支付了10万元定金。之后他发现协议有问题，条款称“赠送宝马车具体见预售合同补充条款”，他根本没看过预售合同。
第二天，蒋先生赶到售楼处看了预售合同后，才知道这条件是“所赠宝马车型号待定，交付地点由甲方指定，交付时间为甲方交房后一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费……”蒋先生后悔不及，后经朋友帮忙，才与开发商达成退回5万元定金的和解协议。
购房者对“购房送车”要冷静对待，对所送的车应当以明确条款约定，如是什么名称、规格（型号）、数量、价值，何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚，对于大价值的赠与最好将此合同或协议进行公证。
其它陷阱:
一、知己知彼，百战不殆
房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。
在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。
二、看清“内部认购”真面目
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。
对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：
一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；
二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；
三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。
因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
三、慎签认购书
在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。
但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。
认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。
四、确定合理的付款方式
为加快资金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。
但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到最低，避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%，签约后开发商应保证工程应建至四层完工，购房人再付10%……等等。
五、明确约定收楼标准
对于商品房交付使用的标准，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。
综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
六、规范商品房面积增减的处理
商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往往在测绘之前，因此，合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。
对于面积增减的处理，建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有明确的规定，即：
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0。6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。当然，合同双方也可以另行约定。
七、了解按揭的办理方法
大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。
有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。
实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。
如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。
八、追究交楼违约的技巧
有的购房人往往会遇到这种情形，接到开发商的交楼通知书，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多设施都没有到位。
对此，有的购房人急于入住，直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付，并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同。前者收楼后，即使商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。
当然，如果商品房存在质量问题，已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失，但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事，而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的，获得赔偿的成本较高。
相反，由于开发商已明显违约，后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。
九、了解预售商品房转让的条件
在房地产交易中，存在预售商品房转让的情形，即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人，俗称“炒楼花”。
由于预售商品房转让有利于转让人的融资，对受让人而言，可能有价格上的优惠，而国家又能增加税收，因此，“炒楼花”虽然在理论上存在争议，实践中却一直客观存在。但由于“楼花”毕竟不是现楼，其中涉及法律关系较为复杂，建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后做决策。
简单而言，如果转让人已付清全部价款，预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。如果预购人尚未付清价款，则转让事先须征得预售人的同意。如果转让的商品房办理了按揭，则情况更为复杂。但无论何种情况，预购人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。
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