分析房地产投资中的风险与收益
对于投资收益，大家当然是认为“多多益善”，但实际上却是不可能的。很多专家认为，如果每年都能获得15％－20％的收益报偿，就可以相当满足了。如果能得到30％－50％的收益报偿，就简直可乐疯了。想想看，如果你的资产以每年50％的速度增长，岂不是很快就可变成百万富翁了。
房地产投资应该获得什么水平的收益报偿?这没有固定的比例。对于每一个投资人，所要求的收益报偿也不会相同，甲先生希望他的投资能够得到40％的报偿，而乙先生只要有10％的盈利就满足了。 关键在于每一位投资人对于自己的投资都应该做到“心中有数”，也就是说，他应该知道：自己该赚多少?这也就牵扯到投资收益率的计算方法。所谓投资收益...全部
对于投资收益，大家当然是认为“多多益善”，但实际上却是不可能的。很多专家认为，如果每年都能获得15％－20％的收益报偿，就可以相当满足了。如果能得到30％－50％的收益报偿，就简直可乐疯了。想想看，如果你的资产以每年50％的速度增长，岂不是很快就可变成百万富翁了。
房地产投资应该获得什么水平的收益报偿?这没有固定的比例。对于每一个投资人，所要求的收益报偿也不会相同，甲先生希望他的投资能够得到40％的报偿，而乙先生只要有10％的盈利就满足了。
关键在于每一位投资人对于自己的投资都应该做到“心中有数”，也就是说，他应该知道：自己该赚多少?这也就牵扯到投资收益率的计算方法。所谓投资收益率，即是指投资收益与投资金额的比率，它能告诉投资人你的每一块钱投资能为你赚回多少。
例如，甲先生和乙先生同样投资10万元，一年后甲获利1万元，乙获利3万元，那么，甲的投资收益率是10％，乙的投资收益率是30％。
上面所举例子没有把投资的时间因素考虑进去。大家知道，钱的价值会随时间的推移而降低，今年的2元钱也许只值去年的1元，所以去年投资100元的今年若产生200元的利润，实际并没有形成200％的收益，而只是100％的收益。
这就是很多人经常无法理解的“现值”观念。可以看到，简单的投资收益率计算方法不能将现值的因素考虑进去，所以得出的结果往往是虚假的。例如某人去年投资10万元，今年却一分钱也没赚，收益为零。他或许会暗自庆幸，好在还没有亏本。
可其实他亏本了，因为今年的10万元比去年的10万元价值低。能够在计算收益率时把时间因素考虑进去的方法，我们称之为净现值方法。采用这种方法计算收益率时，必须将整项投资计划内的收入与支出折算为现值，然后得出来的收益率才是比较真实地反映了该项投资的收益水平。
房地产投资收益相对来说是比较高的，这是由房地产的特点决定的。但是，房地产投资也有风险，当你准备或者已经购买了房地产时，你也许会担心，要是陪了怎么办?房地产投资经济活动同一切经济活动一样存在风险。
所谓房地产投资的风险，就是指从事房地产投资经营而遭受损失的可能性。这种损失可能是投入资本的减少与丧失，也可能是实际收益与预期收益的差额损失。例如，当你投资一宗房地产时，你希望得到15％的收益，可结果仅得到10％的收益，这5％的差额也可以看成是你的损失，这就是风险。
在投资过程中，风险具体表现形式有：①高价买进的房地产，由于市场行情或其他原因只能以较低的价格卖出，不仅未赚取利润，反而赔本；②尽管卖出价高于买入价，但低于预期价格，致使预期利益减少；③由于种种原因而造成垫支于房地产商品的货币资金受损失，投资的钱没能按期收回，或不能收回。
房地产企业或个人投资房地产，所遇到的风险不尽相同，对于中小投资者来说，投资于房地产可能会遇到如下一些风险：
经营风险：房产买下用于出租，由于经营管理不善使你的投资遭受损失，或者房屋长期空置，难以租出去等，使你的投资无法正常收回。
利率风险：指由于市场利率变动所带来的风险。因为房地产价值很大，市场利率的微小变动都会使房地产价值发生较大变化。如贷款利率上调3％，你的投资额是200万，你的损失就是200×3％=6万。
购买力风险：这种风险来自于物价总水平的变动。由于物价总水平的变动，今年的钱到了明年就不能买到今年这么多东西，即通货膨胀可能使投资者收回的是已经贬值的货币。假如你投资某处房地产，预期收益是10％，而当年的通胀率达到5％，则你虽然如期如数收回了投资，但你的收益只有5％了。
变现风险：由于房地产变现能力差，房屋多次交易仍无法及时售出，造成长期空置，使投资者投资遭受损失。
自然灾害风险和意外事故风险：自然灾害风险是指人们对自然力失去控制，或自然本身发生异常变化所造成损失的可能性。
如：地震、火灾、洪水、龙卷风、海啸等。意外事故风险指人为过失或侵权行为给投资者带来的损失，如爆炸、纵火、失火等。这两种风险可以通过上保险的手段来减少损失，但不能完全消除损失。
房地产投资收益主要来自两个途径：
(1)出租房地产的情况。
房地产投资者在拥有房地产时，可凭借房地产获取租金收入，但同时要支付房地产的营运费用及偿还借款。即房地产投资者的收益为收取的租金总额减去营运费用和需偿还的借款，投资者的收益大小取决于上述三者的多少，租金总额高、营运费用和还贷低则收益就大。
房地产租金收入多少，取决于房地产所处地段及各种其他条件。如地段好、质量高的房屋租金水平就能较高，反之则低；投资者对房地产的管理服务水平高，自己的声誉好则租金可相应提高，住户租住时间长，收入可较为稳定；当然，房地产投资者在出租房屋时，还要注意选择信誉好、素质高的租客，以免因租金拖欠、寻衅抗租等引起纠纷，影响到投资者的收益。
房地产在出租过程中，还要不断支出管理服务等费用，如房屋维修保养及提供各种服务等。一般地讲，质量好的房屋易于出租，营运费用也低，投资者进行投资时，一定要注意房屋的质量，在房屋较破旧时，可以采用出售的办法来提高收益。
房地产投资者在购买房地产时，往往要负一定债务，如抵押贷款，所贷款的数量、利率、还贷方式及还贷时间都会影响到投资者的收益，一般贷款数量要适度、利率要低、还贷时间尽量长。
投资者在出租房屋时，折旧是一个不可忽视的问题。
房屋的每一部件，都会随时间的流逝以各种方式进行磨损，到一定时间后会失去其原来的使用功能，若房屋无历史意义的话，总有一天会被拆毁。所以，各种房产都会有一天不能再给投资者带来租金收入。因而出租房屋的建造成本，必须以折旧的方式计入租金，加以回收。
房屋的折旧方法有许多种，最简单的一种就是直线折旧法，这是一种按房屋耐用年限把房地产价值做等量折旧的方法。
其计算公式为：
折旧率=1—残值率/耐用年限×100%
如：一幢房屋价值100万元，耐用年限为60年，残值率为10％(我国有关文件对各类房屋的耐用年限和残值率都做了规定，用时可查阅)
按照上式：
折旧率=1—10%/60×100%=1。
5%
即房屋可按其价值的1。5％计提折旧：
100万×1。5％=1。5万元
到60年时，已提取折旧为1。5×60=90万元，房屋还剩10％即10万元的残值。
(2)销售收益
销售收益是指卖掉房地产的收入减去买房款项、应纳税费及各种成本之后的收益。销售收益的高低取决于许多因素，如促销宣传、房屋所处地段、房屋质量和售房者声誉等等。
欲提高销售收益，在进行投资时就要严把质量关，看好房地产发展前景。出售旧房则可采用加速折旧法尽快把折旧提足，在房屋需要大笔维修费之前把房卖掉。当然，投资者在买旧房产时也要注意这一问题，不要买下房子就大修，接下最赔钱的一棒。
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