房子的回报率怎么算?

     投资回报率 　　投资回报率＝年租金／总房款×100％，一般来说，住宅的投资 回报率在4％—6％之间，商铺的正常投资回报率在6％—8％之间，如 果你买的房或铺高于这个数，那么说明你颇具投资眼光，找到了一棵 “摇钱树”，但你也要小心，你买的这套房的租金是否能永远保持峰 值，房子和地段本身是否具有抗跌性，这也是不能不考虑的。
     　　以往，人们对投资最简单的衡量方式就是，看看那套房子租到什 么时候才能抵清全部的前期投入，什么时候才开始为房东赚入第一元 钱。这样的计算方法往往得出这样的结论：你的房子至少要在20年后 才会开始成为赚钱的工具。
  凭这一点，许多初入投资之门的买家就会 因此打了退堂鼓。   　　这样的想法不能说错，但在地产投资界的算法却不是这样。专业 人士认为，一套买来靠出租来赚取投资回报的单元，一旦能顺利承租， 出租情况又能持久的话，那么就等于业主只用了首期款就买到了一整 套房子。
  只要是有投资价值的房子，在现时市场至少两成的首期款规 定中，月租金一般都能高于10—20年的月供款。  这样算就等于花上15 —20年时间用租金填平了所有前期投入，以后的50年就是净赚了。
  那 么，70年当中，你的投资本金就只是首期款。 　　至于常见诸报端的“投资回报率”，则是指年租金总额除以楼价 总额的百分比。比如一套总价50万元的单元，月租金达4000／月，那 么一年12个月，租金总收入就是4．8万元，以4．8万元除以50万，结 果是9．6％，这个数值就是投资回报率。
    然而，正如大家所共知，任 何一个单元的租金都不可能永远保持在最高峰的水平，投资者对一个 项目是否具有较高的抗跌性一定要有清醒的认识，而对于数据也要考 虑上下浮动的空间。
   　　从各大一手及二手中介行反馈的资料来看，住宅单元的投资回报 率为6％左右，极个别项目能高于6％；要想再往上，只能是商铺，良 性商铺的投资回报率普遍在6％—8％，能达到9％—10％的，那就是 非常特殊非常赚钱的“金铺”了。
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