对商品房在建工程转让时估价如何思考？
商品房在建工程的转让可分为项目转让和预售转让。项目转让是商品房在建工程整体项目已完工部分及其相应的权益的转让，其估价一般采用成本法和假设开发法，较少采用市场比较法。预售转让是单套商品房在建工程已完工部分的价值和续建部分价值的现值之和的转让，其估价一般采用市场比较法进行估价，也可采用假设开发法进行估价，较少采用成本法进行估价。 同一商品房项目进行不同形式的在建工程转让，即使采用相同的估价方法，其所选用资料和数据的状况也将是不相同的。
一、商品房在建工程转让的分类
商品房在建工程的转让，可分为项目转让和预 售转让。
项目转让是指所开发的商品房整体项目在未竣工交付之前，对其已形成的实体及其...全部
商品房在建工程的转让可分为项目转让和预售转让。项目转让是商品房在建工程整体项目已完工部分及其相应的权益的转让，其估价一般采用成本法和假设开发法，较少采用市场比较法。预售转让是单套商品房在建工程已完工部分的价值和续建部分价值的现值之和的转让，其估价一般采用市场比较法进行估价，也可采用假设开发法进行估价，较少采用成本法进行估价。
同一商品房项目进行不同形式的在建工程转让，即使采用相同的估价方法，其所选用资料和数据的状况也将是不相同的。
一、商品房在建工程转让的分类
商品房在建工程的转让，可分为项目转让和预 售转让。
项目转让是指所开发的商品房整体项目在未竣工交付之前，对其已形成的实体及其权益进行的转让，转让后由买方继续进行开发。转让对象为已形成的整体在建工程实体、全部的土地使用权面积以及相应的权益。
另一种转让为预售转让，其是指所开发的商品房项目，在未竣工交付之前，将所开发的商品房分割转让（如住宅是根据单套包括套内建筑面积、公摊面积及应分摊的土地使用权面积在内的预售面积进行转让），转让后由卖方继续进行开发使其达到可使用的状态。
其转让对象为每套商品房的预售面积，即商品房的套内建筑面积、相应的公摊面积、对应的土地使用权面积及其相应的权益。
二、商品房在建工程转让时的估价
商品房在建工程是否取得预售许可证，其可否转让的情况是不相同的，未取得《商品房预售许可证》的商品房在建工程的强制转让，应根据有关法规的要求进行，并应合理确定在建工程强制转让时评估价值定义和评估的方法。
取得商品房预售许可证之后的商品房在建工程，其估价所采用的价值定义一般为市场价值。
由于篇幅的限制，本文不对未取得《商品房预 售许可证》的商品房在建工程的转让进行讨论。本文仅对取得《商品房预售许可证》之后商品房在建工程转让的估价的方法进行一些探讨。
（一）项目转让的估价
项目转让的估价，是对商品房在建工程整体项目已完工部分及其相应的权益进行估价。一般采用 成本法和假设开发法，较少采用市场比较法。
１、成本法计算公式为：
评估价值＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋开发利润＋销售费用＋销售税金及附加
其中：开发成本＝土地取得费用＋建筑安装工程费用＋其他开发成本
其他开发成本包括设计费、监理费、招投标费等。
土地取得的费用可根据当地土地出让政策和土地使用权的用途，采用适当的估价方法进行估算；建筑安装工程费用可根据现场查勘的工程进度，对已完成工作的工程预算进行调整后确定；其他开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售费用可根据有关规定与类似房地产开发的统计资料进行估算，或根据土地使用权价值或建筑安装工程造价的一定比例进行估算，或根据此二者之和的一定比例进行估算；销售税金及附加可根据国家有关税收规定确定。
采用成本法进行项目转让的估价，一般能够得到较为合理的估价结论。
２、假设开发法
计算公式为：
评估价值＝商品房开发完成后的销售价格－续建建筑安装工程费用－续建期间管理费用－续建期间投资利息－续建期间投资利润－未完工部分销售费用－未完工部分销售税金及附加－买方购买在建工程的税费。
商品房开发完成后的销售价格可对近期已完工类似商品房的售价进行分析后，采用因果分析法或延伸预测法等方法进行预测，也可根据建成该商品房后所能取得的净收益进行折现估算。续建部分的建筑安装工程费用可根据现场查勘的工程进度，对未完成工程预算进行调整后确定。
续建期间的其他开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售费用可根据类似房地产开发的统计资料估算，销售税金及附加及买方购买在建工程的税费可根据国家有关税收政策确定。因此，采用假设开发法也能够较为合理地得到项目转让的估价结论，这与《房地产估价规范》中的结论一致。
３、市场比较法
计算公式为：评估价值＝∑比准价格×权重比准价格＝交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×其他因素修正系数。
商品房在建工程项目转让的交易案例较少。
即使能够找到类似的交易案例，其交易情况、交易日期、区位因素能够与估价对象进行比较和进行相应的调整，但往往无法得到上述公式中其他因素中的工程进度情况和施工质量情况等数据（特别是高层、超高层建筑）。
而这些数据往往是影响交易价格的最重要因素。当无法在工程进度和施工质量方面与估价对象进行比较和进行调整，则其估价结论就难以做到客观可靠。因此，项目转让的估价不宜采用市场比较法。
（二）预售转让的估价
预售转让的估价，是对单套商品房在建工程已完工作部分的价值和续建部分价值的现值之和的估价。
预售转让一般采用市场比较法进行估价。也可采用假设开发法进行估价，较少采用成本法进行估价。
１、市场比较法
计算公式为：
评估价值＝∑比准价格×权重
比准价格＝交易价格（预售）×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×其他因素修正系数
类似交易案例的交易日期、交易情况、区位因素、其他因素（包括对其价值影响较大的竣工交房日期）均较容易掌握，由此及彼也能够与估价对象进行比较并作相应的调整。
所以，商品房在建工程的预售转让可采用市场比较法进行估价。
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２、假设开发法
计算公式为：
买方角度：
评估价值＝现房预计销售价格－期房至现房期间预计的权益损失－风险补偿折算的金额
卖方角度：
评估价值＝现房预计销售价格－期房至现房期间预计支出的减少－风险降低折算的金额
现房预计销售价格可对近期类似已完工商品房的售价进行分析后，采用因果预测法或延伸预测法等方法进行预测，也可根据预售商品房竣工交房后所能取得的净收益进行折现估算。
从买方角度衡量，其权益的预计损失包括买房后不能立即享受租金的收益等。需补偿的风险包括商品房有可能不能按时交付、实际交付商品房的品质比预期降低等。从卖方的角度衡量，支出的减少包括贷款利息的减少、销售费用的减少、资金时间价值的增加等；风险的降低包括销售风险的降低、还贷风险的降低等。
当以上参数能够合理估算时，就可以采用假设开发法对预售转让时的商品房在建工程进行估价。
３、成本法
计算公式为：
评估价值＝在建工程已完工部分的价值＋续 建部分价值的现值
在建工程已完工部分的价值＝属于已完工部分的（开发成本＋管理费用＋投资利息＋开发利润＋销售费用＋销售税金及附加）
续建部分的价值 ＝ 属于续建部分的（开发成本 ＋ 管理费用 ＋ 投资利息 ＋ 开发利润 ＋ 销售费用 ＋ 销售税金及附加）
在属于已完工部分的开发成本中，土地使用权的成本应按照有关的规定进行分摊；建筑安装工程费用以应以预售面积所分摊的建筑安装工程费用计入；已投入的其他开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售费用，可根据土地使用权价值或建筑安装工程造价一定比例进行估算，或根据此二者之和的一定比例进行估算；销售税金及附加可根据国家税收规定计算。
但购买预售商品房，并不是仅购买在建工程已完工部分的价值，而且还购买了开发商未来的投入。因此，其估价尚需加上续建期间的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润和销售费用、销售税金及附加金额的现值。
当商品房的结构、套型相同，其施工面积和预售面积基本能一一对应时，所投入的建筑安装工程费用较容易在各套预售面积中分摊；但是如果施工的建筑面积与预售的建筑面积不是一一对应的，已投入费用往往难以在预售面积上进行合理分摊。
如高层建筑的地下室部分，其建筑安装工程费用有时可达整个建筑物建安工程费的３０％。但此建筑安装工程费用并不能完全计入地下室的预售价格。此项 费用如何在预售面积之间进行分摊，这是一个难以解决的技术课题。
故我们认为，在未能解决好类似的难题之前，在预售转让的估价中采用成本法，应慎重地予以考虑。
三、对估价参数的选用和估价方法的选择
（一）不同形式的商品房在建工程转让，即使采用相同的估价方法，其所选用资料和参数的状况是不相同的。
１、在采用市场比较法进行项目转让的估价时，应着重考虑其工程进度的情况和施工质量的情况；而采用市场比较法进行预售转让的估价时，则应着重考虑估价时点至交房时点之间的长短。
２、在采用成本法进行项目转让的估价时，其开发成本是整个项目已投入的开发成本；而在采用成本法进行预售转让的估价时，则开发成本除了该预售商品房应分摊的已投入开发成本之外还包括未投入的开发成本。
３、在采用假设开发法进行项目转让的估价时，其开发完成后商品房销售价格为整个商品房项目的价格，而在采用成本法进行预售转让估价时，该价格为某一套或某几套预售商品房完工后的价格。
（二）估价方法的选择
１、估价方法的选择必须与估价对象及其价值定义相适应；
２、估价方法的选择受可搜集到的资料和数据制约；
３、估价方法的选择要充分考虑估价工作的效率。
商品房在建工程转让的估价，只有明确了对象，采用了适当的估价方法，选用了真实、客观、可靠的资料和数据，才能较好地完成估价项目，得到客观、公正、科学的估价结论。收起
