房屋渗水怎样申请维修资金房屋渗水怎样申请维修资金

据了解，使用房屋维修基金必须符合以下条件：专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；共用部位、共用设施设备保修期届满；房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询2/3以上业主的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已经业主大会书面批准，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。房屋维修基金的相关申请程序为：已成立业主委员会的，业主委员会作为申报主体申请办理维修基金使用申请手续。申报时需提供2/3以上的业主同意签字和维修预算；没有成立业主委员会，已实施物业管理或者有房屋管理单位的，物业服务企业或房屋管理单位可以作为被委托申请单位办理维修基金使用申请手续；没有成立业主委员会，没有实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由相关业主作为申请人办理维修基金使用申请手续。属于公有住房的，申请维修项目如涉及多家售房单位，可由其中一家售房单位经委托后办理使用申请手续。

幸福

卖房人卖房收到全款后，又反悔的能按合同法处理吗？

当然可以，是违约行为，应该按你们的合同协议条款予以补偿、或赔偿。如果双方没有约定，你可以起诉到法院，由法院裁决。法院会支持你的。《赠人玫瑰手有余香，祝您好运一生一世，如果回答有用，请点“好评”，谢谢^_^!》

陈林瞑

（请教各位）～～购房合同的翻译件～～～,请教各位我想因为还没有去办理房产证，所以准备出具购房时签订的商品房买卖契约，可是我在网上没有找到相应的翻译模版，好不容易找到的一个房屋交易合同却发现是委托卖房的，所以想请问各位有没有这样的合同的翻译模版呢？还有翻译件需要去房地产公司敲章吗？谢谢了～～

你只要翻主要的条款就行了,像地址,价格,买卖双方,其它可省略的.你中文的这本也要复印一下上传,人家看得懂的.你翻译么也是意思一下,我以前就是.

叶可可可可可

买卖房产时实测面积小于合同面积超3%，该怎么办？

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人

吕恕人

哈尔滨哪里卖房屋租赁合同（中介公司用的）？

行政管理部门在管理。。

阎水江

无产权证的房屋，买卖合同有效吗？2005年，甲将一套100平方米三居室楼房卖给乙，价格为每平方米5000元。甲告知乙，该房屋是由村里集资建造，尚未取得产权证。乙同意购买，甲乙双方当即签订房屋买卖合同。乙交付50万元购房款后，搬人该房屋。此后该地段房价一路猛涨，到2007年.已经突破每平方米1.5万元，甲欲收回此房。2007年8月，甲以涉案房屋未办理产权证、不得买卖为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与乙之间的房屋买卖行为无效。法院经审理认为，甲乙之间买卖房屋的法律行为系双方真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，故双方之间的房屋买卖行为合法有效。法院判决驳回了甲的诉讼请求。

甲乙之间买卖房屋的法律行为系双方真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，故双方之间的房屋买卖行为合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性法律，该项规定旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易，在性质上属于管理性规范，并不因此影响合同效力。实践中，无产权房屋不是一个法律概念，而是人们在生活中逐渐形成的一个概念，其外延相当广泛，包括商品房、自建房、集资房、房改房、经济适用房等。近年来，随着房价不断上涨，因购买无产权证房屋引发的纠纷也激增。对买房人来说，购买无产权证二手房的法律风险远远高于购买有产权证的二手房，付了房款却得不到房屋，或者付了房款却无法办理过户手续的现象屡见不鲜。买房人可以通过以下途径规避风险： 1. 办理提存公证提存公证对于二手房买卖双方都是很好的保证。提存公证起到了督促房屋买卖双方按约履行合同的担保作用，同时，也为房屋买卖双方解决了产权证下发前的付款安全问题，使交易顺利完成。买卖双方携带各自的身份证明、房屋产权证、相应的购房款项到公证处办理提存公证。买卖双方先行约定：买方预先将购房款存入公证处的专门账户，卖方则开始办理房屋的产权过户手续。手续办理完毕后，卖方可以凭借相应的有效的证明文件向公证处领取购房款。如果卖方未能依约办理过户手续，买方可以向公证处要求退回购房款。 2. 银行的资金托管对于二手房买卖来说，资金的安全尤为重要。由银行出面对房屋交割款项进行全程监督是一种很好的选择。进行二手房交易的买卖双方在交易时，可委托银行对房屋交易资金进行托管，当合同履行完毕实现约定条件后，银行才根据交易双方的授权，协助客户完成资金交割，而在这期间所产生的利息也归客户所有。这样不仅有效地降低了交易风险，也使得二手房买卖交易更加顺畅快捷。《中华人民共和国城市房地产管理法》（200<sup>7</sup>年修订）第三十八条下列房地产，不得转让： (一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； (二）司法机关和行政机关依法裁定、决定査封或者以其他形式限制房地产权利的； (三）依法收回土地使用权的； (四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (五）权属有争议的； (六）未依法登记领取权属证书的； (七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

爱你丶更爱自己

夫妻一方卖房，第三方善意取得，另一方可队主张台同无效吗？甲乙（女）是夫妻，二人在同一企业工作。2000年8月，乙到某房屋中介公司，准备出售登记在丈夫甲名下的一套房屋。丙获悉后欲购此房。8月7日，中介公司派人陪同丙到乙家中看房，看房时只有乙和孩子在家，乙称其丈夫出差了，他也同意卖房。随后乙作为甲的委托代理人，与丙签订房屋转让合同一份，约定甲将其所有的一套房屋转让给乙。丙在同月8日交付定金2万元，9月28日交付1.2万元，余款在2001年1月15日交房时付清。次日，丙向乙交付定金2万元。10月17日，乙办理了市区房改房上市交易申报手续，该市房改办审查后确认：该房所有权人甲，配偶乙，购房年度1993年，买方丙，申报成交价52000元，同意上市。同日，中介经办人、乙及丙到市房产交易所办理过户时，乙带一名自称是“甲”的男子，双方按照要求使用该所提供的格式合同文本，又签订一份《房地产买卖合同》，其内容与先前转让合同相同。该男子在合同落款甲方处签上甲的名字。当日，乙、丙提交了办理过户所需要的其他资料。房产交易所审查后于当日在该房处张贴卖房公告，公告期满未有人提出异议，于是，该房产交易所于同年11月8日将该房过户至丙的名下。丙通知乙交房，乙以需要过渡期为由未能按合同约定交房。2001年3月9日，乙收取丙房款15000元。5月13日，乙、丙双方又签订租房协议，约定乙承租该房屋至6月15日。6月10日，丙再次到乙家中催促其交房，乙不在家，家中只有一陌生男子，该男子自称是乙的丈夫甲。在确认甲的身份后，丙恍然大悟，原来过户时乙带来的男子并非是其丈夫甲，是找人冒充的。此时乙已经下落不明。丙要求甲交付房屋，遭到甲拒绝。于是，丙于2002年4月8曰向法院提起诉讼，请求法院确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，被告甲、乙履行协议交付房屋。被告甲辩称，他对乙、丙之间买卖房屋一事毫不知情，本人不同意卖房，也没有在合同上签字，故合同是非法的，不同意原告丙的诉讼请求。同时甲确认公告期间其并未出差，一直在家，与乙夫妻关系正常。乙未应诉答辩。法院经审理认为，该房屋系甲乙双方婚姻关系存续期间所得，也未对夫妻共有财产另有约定，因此尽管该房屋登记在甲名下，仍应推定为甲乙夫妻共有财产。乙的一系列卖房行为，是乙在代理甲卖房。合同的卖方是甲，乙是甲的代理人，买方是丙。在整个卖房过程中，乙未能出示甲的授权其卖房的委托书，因此乙的代理行为是无权代理。经有关部门鉴定，两份合同中“甲”的签名并非是甲所签。乙的无权代理行为本应由其本人承担相应的法律后果，但本案中，丙有理由相信乙有代理权。理由：（1)丙是通过房屋中介公司获得乙的房屋出售信息的，房屋中介公司负有对卖方权利的审査义务；（2)在乙卖房过程中，乙提供了涉诉房屋的产权证、土地证、甲的户口本、身份证等一系列完整的证件，在一定程度上使丙相信甲同意卖房；（3)双方签订的是有偿合同，丙已经交付了大部分房款，依约履行了合同义务；（4)从丙与甲的陈述及鉴定结论可知，办理过户时的“甲”系假冒，在房管部门尚不能识别真假“甲”的身份时，不应苛求原告丙有更高的识别能力。综上，丙主观上为善意。此外，甲未能妥善保管好自己的身份证，使被告乙能够有机可乘，使丙在一定程度上相信甲已经授权给乙卖房，甲主观上存在一定的过失。甲主张在公告期间并未出差，一直在家，与乙夫妻关系正常，由此可以推定被告甲应当看到公告，其在法定期间内未提出异议，主观上具有过错。据此，乙的行为构成表见代理，双方签订的房地产买卖合同有效。作为卖方，甲、乙有交付房屋的义务。

夫妻一方卖房，第三方善意取得，另一方可以主张合同无效吗本案是一起由妻子携假丈夫卖房而引发的纠纷。一般认为，夫妻家事代理根据其法律性质不同，可分为日常家事代理和非日常家事代理。本案中，乙所进行的登记卖房、接待丙看房、以甲的名义签订合同等一些列出卖房屋行为看，在未取得甲授权的情况下，乙擅自以共有人名义处分不动产，其行为已经超出日常家事代理的范围，为无权代理。乙的无权代理行为构成表见代理。从丙的行为看，丙主观上是善意的；另一方面，甲主观上存在明显过错：因此，乙构成表见代理，甲不得以不同意或不知道卖房为由对抗丙的交房要求。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行）共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

刘风劲

买卖房屋没有登记过户，买卖合同生效吗？2012年11月2日，甲、乙双方签订一份房屋买卖合同，甲购买乙所有的一套商品房，总价款72万元，定金5万元。并约定在11月15日前双方房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。11月8日，甲通知乙一起去银行办理交纳房款事宜，乙却反悔，不同意把房子卖给甲。于是，甲将乙起诉到法院。原告甲认为，他与乙签订的房屋买卖合同是合法有效的，乙应按合同约定履行义务。此时乙拒绝履行合同，已经违约，应按合同约定向自己双倍返还定金，共计10万元，并按照总价款72万元的20%支付违约金14.4万元。乙辩解，涉诉房屋与该地段相似房屋价格相比较，该房屋的价格远远超过人民币72万元，乙虽然在房屋买卖合同上签名，但甲未签名，因此该合同只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，因此乙只同意返还定金人民币5万元。法院经审理认为，乙将自有的一套商品房出卖给甲，并收取甲交纳的证约定金5万元，虽然甲没有在房屋买卖合同上签名，但甲始终承认该合同，该合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然二者之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响该合同的成立。后乙提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，应当承担违约的民事责任。据此判决：乙应返还给原告定金5万元和偿付给甲违约金14.4万元。

本案中主要涉及房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权转移行为与当事人之间业已存在的债权行为是相分离各自独立。本案中甲虽然没有在合同上签名，但是始终承认该合同，且合同中甲乙双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此该合同是双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，乙以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。本案中甲、乙双方的买卖关系是合法有效的，乙应当继续履行该合同，协助甲办理过户登记。乙拒绝履行合同，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

丑是丑_但姐有户口

网上签约是否具有法律效力？甲乙是北京市居民，也是大学同学。2011年3月，甲急需用钱，欲出售自己名下的一套建筑面积为90平方米的商品房。乙获悉后，决定购买。甲乙商定房屋总价款18万元，一次性付清。甲要求网上签约，乙同意。于是，甲、乙双方直接按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题》的要求，到某区房屋产权权属登记中心服务窗口填写了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，进行了网上签约。乙要求一个月后付款，甲同意。甲将房屋钥匙交给乙。20天之后，甲反悔，不想卖房子了，于是找到乙，要求与其一起注销网签，被乙拒绝。甲独自前往某区房屋产权权属登记中心申请注销网签，但被告知：二手房买卖双方网上签约10日后，如果申请注销，必须由买方申请，或者通过诉讼，向房屋产权权属登记中心提交生效的法律文书才可以办理注销。于是甲诉诸法院，要求法院判令乙协助其办理注销手续。乙则提出反诉，要求甲继续履行合同，并赔偿被告乙经济损失5万元。法院审理认为，甲、乙之间买卖房屋的法律行为合法有效。网签时填写的信息表已对房屋总价款、每平方米的单价、支付方式等问题进行了约定，卖方也已经在信息表上签字确认，因此信息表具备合同的法律效力。因此，法院驳回了甲的诉讼请求，支持了乙的诉讼请求。

根据北京市建委公示的《存量房自行成交网上签约及办理转移登记流程》，买卖双方填写信息表时，需要对标的物进行确认，并明确价款、支付时限等内容，随后进行网签。因此，网签的内容属于房屋买卖合同的主要内容，对双方具有法律约束力。自行成交网上签约及办理转移登记流程： 1. 买卖双方达成成交意向，并就合同条款协商一致。 2. 买卖双方填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》并持房屋所有权证和身份证件等到网签服务窗口申请网上签约。 3. 窗口工作人员将信息表有关信息录人网签系统，打印合同第一部分内容（1〜4条），交买卖双方核对确认。 4. 窗口工作人员将《存量房买卖合同》（网上打印的合同第一部分和印刷版的第二部分）、《存量房买卖合同信息表（纳税）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》交给买卖双方。 5. 买卖双方根据约定填写买卖合同第二部分相关条款内容，并在一式四份的合同上签字或盖章后，合同依法生效。 6. 买卖双方持《存量房买卖合同信息表（纳税）》及其他相关材料到地税部门办理纳税手续；补交土地出让金或土地收益等价款；并按《办理转移登记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续。 7. 权属登记部门审核合格后，发放房屋所有权证。网上签约完成后，在北京市房地产交易管理网首页“存量房网签查询”栏目，凭买卖双方签约时设定的密码，可查询房屋签约情况及转移登记办理进度。买卖双方未达成交易、合同中买受人或资金划转方式变化的，当事人应按照预先在《存量房买卖合同信息表（自行成交）》对网上信息注销的期限与方式的约定，到服务窗口办理网上信息注销。网签其实是为了让房地产交易更加透明化，网签起到很好的监督作用，以防“一房二卖”。《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款: (一）当事人的名称或者姓名和住所； (二）标的； (三）数量； (四）质量； (五）价款或者报酬； (六）履行期限、地点和方式； (七）违约责任； (八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

问我好助手

非房屋产权人出售他人房屋，房屋买卖合同有效吗？2011年11月，甲因换工作，需要在工作单位附近买一套二手房。乙的名下有一套两居室房屋，建筑面积88平方米，在房屋中介的介绍下，甲实地看房，表示很满意。乙当时在国外，甲急于得到房屋，于是与乙的儿子丙签订了房屋买卖合同。签订合同过程中甲并未要求丙提供授权委托书等文件。甲按合同约定付清购房款后人住。甲要求丙将房屋登记过户到自己名下，丙一再拖延。不久，乙回国，获悉其子将房子卖掉后，非常不满，于是找到甲，要求返还房屋，被甲拒绝。甲将乙、丙起诉到法院，要求法院判令乙、丙继续履行合同，为其办理房屋登记过户手续。乙辩称：自己对丙出卖房屋一事不知情，自己不想卖掉这套房子，丙在私自出售房屋，并且丙也没有取得乙的授权。法院认为：因为丙不是所争讼房屋的产权所有人，也没有取得房屋所有权人其父亲乙的授权，在房屋产权人乙不知情的情况下私自出卖房屋，房屋产权人乙不同意出售房屋，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条的规定，本案中房屋买卖合同属于无效合同，依法判决驳回甲的诉讼请求。

本案中，这套争讼房屋登记在乙的名下，乙才是这套房屋的合法产权人。尽管乙与丙是父子关系，但是，在没有取得房屋产权人乙授权的情况下，丙私自出卖乙的房屋，买卖房屋合同的法律效力待定。如果乙知道此事后对合同进行追认，合同有效。乙不同意其子丙出售这套房屋，也就不能对合同进行追认，房屋买卖合同自然是无效合同。因此甲的诉讼请求无法得到法院的支持，甲可以向丙追偿由此造成的经济损失。该案表明，购买二手房，一定要与真正的房屋产权人签订合同，如果与代理人签订合同，必须要求其提供产权人的公证委托书或授权书，这样才能有效降低交易风险。《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

用心去好好爱你

未经其他房屋共有人同意的房屋买卖合同有效吗？甲乙系夫妻关系。甲、乙养育一子丙。丙与丁系同学关系。1998年11月，甲购买了一套商品房，建筑面积90.26平方米。1998年底甲因病去世。2005年，丙与丁签订房屋转卖协议，约定丙将上述房屋及室内家具以18万元的价格出卖给丁。协议签订后，丙将该房屋的买卖合同及原始票据原件交予丁，丁向丙支付购房款18万元。此后丁就上述房屋报装燃气，并逐年交纳供暖费、有线电视收视费及物业费。2012年，乙以丙出卖该房屋未经其同意为由诉至法院，要求确认丙丁之间的房屋转卖协议无效，并要求丁返还丙交付给其的与房产有关的合同及原始票据原件。案件审理中，对丙与丁签订房屋买卖合同的事实，乙主张自己不知情，2005年以后丁虽一直在争议房屋内居住，但基于丙与丁的同学关系以及丙对事实的隐瞒，乙一直认为丁系借住或租住，直到起诉前，乙要求丁腾退房屋时，丁才向乙出示了其与丙签订的协议，乙遂向法院提起诉讼。丙承认对其母亲隐瞒了出卖房屋的事实。法院认为，本案争议的房屋系甲与乙夫妻关系存续期间购买，应视为夫妻共同财产。甲去世后，其对该房产享有的份额应由其合法继承人继承。本案中甲的合法继承人为乙、丙，房屋在依法分割前由乙、丙共同共有。现被告丙作为房屋共有人出卖房屋，其他共有人乙主张其无权处分，因此本案属于典型的未经共有人同意处分共有的不动产、买受人能否善意取得的案件。这涉及到对买受人善意的考察。本案中，乙称丙在自己不知情的情况下将原始购房发票付款人为自己丈夫的房产出售，丁却称基于其与丙的同学关系，乙对该房屋买卖的情况是知情并认可的。但丁没有证据证明该事实。最后，法院支持了乙的诉讼请求，判决丙与丁于2005年签订的房屋转卖协议无效。

本案属于典型的未经共有人同意处分共有的不动产，买受人能否善意取得的案件。本案中，丙作为房屋共有人出卖房屋，其他共有人乙主张其无权处分，因此这涉及到对买受人善意的考察。本案中，丁购买该房虽支付了对价，但他并非善意购买。丁虽然主张基于其与丙的同学关系，乙对该房屋买卖的情况是知情并认可的，但是丁没有证据证明其购买该房征得了房屋其他共有人乙的同意。丁无证据证明该事实，即不能证明其善意购买房屋，应当承担举证不能的法律后果。由此可以认定，丁购买该房并非善意，那么，该房屋买卖合同应被认定无效，乙的诉讼请求应当得到支持。对于丙持有房屋原始购买合同及票据原件的事实，因丙系房屋共有人之一，其持有上述材料符合常理，且不动产，不能仅凭“持有”推定“所有”。对于撤销权的行使问题，乙系在得知丙与丁签订房屋买卖合同后一年内提起诉讼，且丁也没有提供证据证明原告乙在此之前对房屋买卖知情，故乙撤销权的行使不违反法律的规定。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行）共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

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“补办”房产证对卖房协议有什么影响？2008年10月20日，甲乙签订《房屋买卖协议书》，乙将自己名下的一套120平方米的商品房以48万元的价格卖给甲。甲与乙签订房屋买卖协议后，双方当即到甲开户的银行办理了转账，甲将48万元汇到乙的账户，乙为甲出具了收到甲48万元购房款的收据，并当场将房产证交付甲。乙所交付的房产证上所有人为乙。其后不久，乙又以房产证遗失为由向当地建设局申请重新办理房产证，并于2009年10月10日获新证，证上所有权人为乙和第三人丙(乙的妻子），系共同共有。甲诉至法院，诉称乙未能按合同约定协助其办理房屋过户手续，请求确认二人签订的房屋买卖协议合法有效。审理过程中，人乙与第三人丙述称，2008年10月20日甲、乙之间的《房屋买卖协议书》未经第三人丙同意，损害了第三人的利益，系无效协议。法院认为，甲有理由基于房产证的公信力相信乙出卖登记在其个人名下的房屋为其个人所有，且甲已人住该房屋多年，第三人丙应当知晓该房屋的情况。乙辩称和第三人丙述称该房屋系租给甲使用，但不能提供证据加以证明。法院认为，双方签订了房屋买卖协议，乙交付了房屋及原房产证，并出具了购房款收据，结合甲占有使用该房屋至今的事实，明显不属于房屋租赁交易行为。法院最后认为，甲、乙双方签订的房屋买卖合同合法有效。甲的诉讼请求应予支持。

我国法律并未强制规定不动产共有人须全部记载于不动产登记簿或权属证书，所以婚姻关系使得不动产登记簿和权属证书无法反映房屋的真实权属状况。在以房屋为标的的不动产买卖中，就交易习惯来说，在房产证上共有人栏缺额的情况下不能苛求甲尽到周详的查询义务；其次，甲从交易当日起占有房屋至提起诉讼，已经接近一年，第三人丙作为房屋共有人不可能不知情，但是丙却一直未提出异议，应可推定出卖房屋为乙与丙的共同意思表示。甲与乙非特定亲近关系，不存在甲与乙恶意串通损害丙利益的可能。此外，乙既出具收到房款的收据，又交付房产证，显然不属于租房交易。因此，应认定甲为善意，出卖房屋为乙与第三人丙之共同意思表示。在本案中，房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，买受方为善意，出卖房屋系房屋共同共有人之共同意思表示，不存在合同无效或可撤销情形。判决确认该协议合法有效，维护了诚实信用原则，保障了交易安全，维护了社会公平，实现了实质正义。

甜丝丝田思思

出租人卖房，承租人一定能优先购买吗？2005年6月，甲与乙签订房屋租赁协议，乙租赁甲的一套住房，租赁期限为3年。2008年6月到期。2007年10月，甲因为需要一笔资金，就想到将这套房屋出售。甲找到乙，表示要出售此房，询问乙是否购买，乙明确表示不会购买。甲的弟弟丙获悉甲欲转让房屋后，立即与甲取得联系，表示他要购买甲的房屋。于是，甲以稍稍优惠一些的价格将该房屋卖给其弟丙，并与丙一起办理了房产过户手续。然后，丙找到乙，告诉乙甲已经把这套房子转让给自己了，计划重新装修，所以要求乙在租期到期前提前3个月腾房，被乙拒绝。乙认为，甲将该涉诉房屋卖给丙，售房价低于市场价格，侵犯了他的优先购买权，甲应该赔偿他的损失。于是，乙起诉到法院，请求法院确认甲、丙之间的房屋买卖合同无效，甲赔偿乙的损失5万元。法院经审理，驳回了乙的诉讼请求。

本案中，甲将涉诉房屋以低于市场价格卖给其弟丙，承租人乙没有优先购买权。甲将房屋卖给自己的弟弟；甲曾亲自询问乙是否购买该房屋，乙当即表示不会购买；丙属于善意购买且已经办理登记过户手续，据此，甲将房屋卖给丙，承租人乙主张优先购买权，法院不会支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这即所谓的“买卖不破租赁”原则。虽然丙买了房子，但根据“买卖不破租赁”的原则，丙在乙租期未满的情况下仍不宜强行要求对方腾房，丙可以与对方协商解除房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。也就是说，如果乙起诉丙要求继续履行原租赁合同，会得到法院的支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (一）房屋共有人行使优先购买权的； (二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； (三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； (四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

眷戀变成了妄念

商场整体出售时，只租了部分商铺的承租人能否主张优先购买权？2004年8月，甲、乙二人分别与丙商场签订房屋租赁合同，合同约定：二人分别租赁该商场三个门面中的一个，租期一年，按季交纳租金。合同签订后，二租赁户向该商场交纳了上半年的租金。2005年5月，该商场未通知二租户门面房即将出售的情况下，与丁签订了房屋买卖合同，将二租户门面在内的三个门面整体出售。同日，丙商场通知甲、乙两租户，告之商场三个门面已整体出售，但租赁合同继续有效，2005年8月以后的租金由丁收取。甲、乙认为该商场侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令该商场与丁的房屋买卖协议无效，并赔偿经济损失。法院审理认为，承租人甲、乙与出租人丙商场签订的租赁合同合法有效，出租人丙商场不是分割出卖商场的各个门面房屋，而是整体出卖包括甲、乙二租赁户租赁门面在内的三个门面房屋，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》、合同法的规定，丙商场应在出卖前通知甲乙二租赁户。甲乙在同等条件下，有优先购实权。出租人丙商场出卖房屋时，并未通知承租人甲、乙，侵犯了承租人的优先购买权。承租人主张优先购买权，请求确认出租单位的房屋买卖无效，应依法支持。

出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。” 需要注意：2009年颁布施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，将出租人通知承租人的时间规定为十五日。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。

嘴角上残留We1笑

城镇居民购买农村房屋合同有效吗？甲是北京郊区某村农民，乙是北京城区居民。1986年，甲将自己名下的一套农村房屋卖给乙，乙一次性付清全部购房款3万元。2012年，甲向乙要求返还房屋，遭到拒绝，于是，甲向法院提起诉讼。甲主张，根据法律规定，乙作为城镇居民，购买农村房屋无效，且该房屋是甲的唯一一套住房，现在甲无房居住，所以请求法院确认买卖无效，并返还房屋。在审理过程中，法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。甲乙所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。乙并非甲的同村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至乙名下。因此，应确认房屋买卖合同无效。甲在出卖房屋时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故甲应对合同无效承担主要责任，应该对乙的信赖利益损失给予赔偿，应从出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。最后法院依法判决：房屋买卖合同无效，甲返还乙购房款和利息，赔偿房屋装修和可信赖利益损失共计100多万元。

本案是一起因农村房屋买卖引起的纠纷，法院的判决是正确的。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，这种权利具有主体的特定性。不能随意处分。宅基地只能在本集体经济组织之间流转，本集体经济组织之外的人员无权取得。城镇居民购买农村居民的房屋，买卖合同是无效的。对于无效的买卖协议，自始无效。因买卖取得的财产应当返还，无法返还的折价赔偿。对于造成的损失，根据双方过错承担责任。买受人可以要求卖房人赔偿房屋添附部分的价值损失和对于买受人信赖利益损失的赔偿，全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益。该请求应该得到法院的支持。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理 (十）改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

王德盛

借他人名义购买经济适用房，产权归谁？甲、乙之间系亲属关系，甲系外地户口，乙系北京市居民户口。1997年9月，甲以乙的名义购买北京市某区经济适用房一套，该房总价款21万元由甲支付。1997年底甲对该房装修后人住，此后的物业管理费、供暖费等均由甲支付。2002年4月25日，甲用乙的身份证件、以乙的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。该房的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等也一直由甲保管。此后，甲多次要求乙按照约定办理过户手续，乙均以种种理由拒绝。因此，甲将乙诉至法院，要求法院判决乙将上述房屋过户到甲的名下。乙则辩称，这套经济适用房的房屋产权应属于自己，这套房子确实是自己购买。因为当时缺少资金，因此在1997年9月向甲借款21万元用于购买房屋。他与甲之间并不存在委托买卖房屋之事。法院审理认为：双方争议房屋属经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定的条件。乙具备购买经济适用房的条件，其在没有购房款的情况下，将其享有的购买经济适用房指标转给具有亲属关系但当时不具备购买经济适用房条件的甲，并允许甲以其名义购买。甲支付全款购买争议房屋后，对房屋进行了装修，并经乙同意以其名义办理了所有权登记，将房屋所有权登记在乙的名下。其后，甲居住使用争议房屋至今，并一直持有以乙名义办理的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等凭证，办理房屋产权登记的费用及物业费等也由甲负担和缴纳，故争议房屋应认定为甲购买。甲当时不具备政策规定的购买经济适用房的条件，之所以能够购买争议房屋，是行使了本应由乙享有的购买经济适用房的权利，故甲应给予乙合理的补偿，补偿数额由法院参照争议房屋所在区域的商品房价格酌定。

此案例非常典型，对处理类似的法律纠纷有着极其重要的借鉴、参考价值。本案中，甲乙双方争议的要点是这套涉诉经济适用房的产权归属。因为购买经济适用房等非商品房，须具备一定的条件，无购买资格的甲在征得符合条件的乙同意的情况下，以乙的名义购买了经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定甲为实际购买人，甲享有房屋所有权。由于实际购买人甲行使了本应由乙享有的购买权利，故应给予乙合理补偿。在日常生活中，“借名买房”的事件经常发生。有的人因为不具备条件而 “借”具备条件的人买房的；有为隐藏财产而借名买房的；有因规避法律而借名买房的，等等。无论出于何种动机进行“借名买房”，这种行为都存在着很大的法律风险。

幸福CICI酱

16年4月底买的房，由于卖房的把贷款首付金额写错了不能办贷款，需要撤销购房合同重新签由于房管局和不动产登记系统的原因一直没办法撤销合同，现在可以撤销了由于房价超过8千小区又没有在发改委备案又没法重签怎么办？

如果没有办法可以咨询一下律师看看能不能起诉，如果可以可以起诉一下，用判决书解决这个问题不过时间会托的比较久

刘思远

二手房卖亏了，可以要求补偿吗？卖房两个月期间（从签合同到拿到房款的时间），房子涨了30万，我可以要求补偿吗，怎么操作？

肯定不可以，不能的

金舜华

只有买卖合同的新二手房个人房开发商不愿给出示新的卖房合同的该怎么办

收集相关证据，向法院起诉维权。

张明哲

想请教下我和朋友租房合同期是一年，可才第四个月她说房子卖了叫我在一个月内找房子搬走。我可以提出赔偿吗当初口头承诺一年期内不会卖房，也要求我们租房必须一年。我们也告知说自己的房子在建大概也是一年后可以得。可现在她卖了就要我们搬走，我要求按合同约定时间。她说条款明确写明合约期内如有其它相关事宜甲乙双方提前一个月商讨，所以她不会赔偿责任。只退回押金和剩余房租，这样合理吗？而合同没有写明我们之前的协议只是写明租期一年

如果只是口头协议而没有在合同上注明的话，那恐怕是赔偿不了了。既然是朋友，就不要计较那么多了。 <br/> 既然你说是为彼此考量，就不要计较那么多了，也可能她现在确实是有事情，不方便呢，这样的话，让她觉得欠你一份情不是更好吗？如果你认为吃亏或觉得她不够朋友，那以后不来往就是了，也不用太纠结的。只是你这个赔偿绝对是要不到的。

恋爱学长的猫

卖房合同定金还在中介手中是否当卖房人巳收取卖房合同定金还在中介手中是否当卖房人巳收取

肯定不行撒，

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