购房首付款发票是否具有法律效力?首付后
先讲个故事:黄世仁以前是地主,后来干上了开发商,专门从政府手里拿地,然后在地上建房子,卖给杨白劳们,很快黄世仁又差不多建好了一栋18层公寓(差点写成18层地狱),快封顶时,发现资金跟不上了,怎么办呢,黄世仁就找到政府说,你看这楼眼看就盖好了,马上就可以卖给杨白劳们了,但是手头有点紧哪,政府说,念你平时照顾俺一家老小照顾得不错,我给你想想办法,我给发一个预售证,告诉白劳们,你这楼现在可以卖,是政府同意的,于是签发一纸预售证,黄世仁就高高兴兴地回去开始卖楼回笼资金去了--这就是预售制度的来源。 黄世仁回去一想,每天累死累活,吃饭喝酒被政府像狗一样灌,还得陪着笑脸,老子要想办法把房子卖得高一点...全部
先讲个故事:黄世仁以前是地主,后来干上了开发商,专门从政府手里拿地,然后在地上建房子,卖给杨白劳们,很快黄世仁又差不多建好了一栋18层公寓(差点写成18层地狱),快封顶时,发现资金跟不上了,怎么办呢,黄世仁就找到政府说,你看这楼眼看就盖好了,马上就可以卖给杨白劳们了,但是手头有点紧哪,政府说,念你平时照顾俺一家老小照顾得不错,我给你想想办法,我给发一个预售证,告诉白劳们,你这楼现在可以卖,是政府同意的,于是签发一纸预售证,黄世仁就高高兴兴地回去开始卖楼回笼资金去了--这就是预售制度的来源。
黄世仁回去一想,每天累死累活,吃饭喝酒被政府像狗一样灌,还得陪着笑脸,老子要想办法把房子卖得高一点,从白劳们身上找到平衡,于是在报纸上打一广告,我的楼盘元旦开盘了,元旦前缴两万意向金可在总房价的基础上优惠2万,元旦当天,有的白劳们冲着优惠2万的诱惑,来签意向书了,我要202,我要304,我要……而且白劳们之间不知道自己想要的那套到底有多少人想要,但是,黄世仁知道,冷笑一声,好你们个白劳啊,眼光不错,都想要202,好,202就定要9000一平,其他按购房意向人数的减少而递减。
--开发商小花招,目的掌握购房者意向,筛选出可以漫天要价的房子。元旦,开盘,开发商把价目表已经做好了,贴在那里,靠,202,9000一平,100平,90万,怎么这么贵呢,开发商说,爱买不买,大把人买。
当天,成交大半。杨白劳一下子拿不出首付,开发商说了,没关系,你可以先交3万定金,如果我不想卖了,退你6万,如果你不想买了,3万我拿走。杨白劳为了房子,拼了,先交3万定金,再回去借首付去--购房过程中定金的作用。
杨白劳拿着东拼西凑的首付款21。4万元(这样算的,总房价90万优惠两万,就是88万乘以3成首付=26。4万,再减去在前缴的意向金、定金,就是21万4千)签了合同,规定,双方谁违约,赔偿总房价的百分之十给对方,然后等着交房--签合同的过程。
杨白劳等着交房的过程中,发生了一件事,就是地铁“白捞站”规划到了该小区的门口,附近房价涨到均价一万五一平米,黄世仁不干了,亏大了,于是又把杨白劳的202房以总价150万的价格卖给了李白劳,杨白劳很快就得知这个消息,于是杨白劳就拿着合同找到开发商,谁知道,开发商一点都不紧张,说,有合同在,一切按合同办,合同怎么说的呢,如果违约,赔总房价的百分之十,即9万元,杨白劳拿着退回来的首付款和9万违约金,心里越想越不爽,虽然说白赚了9万元,但房子没了,婚结不成了,于是找开发商、法院,司法,信访,房管,想要回房子,未果,最后逼得去政府上访。
政府知道黄世仁的做法后,觉得老黄太过分,不利于社会稳定,于是召开相关部门开了一个会,意思就是以后谁再买房子,第一,必须实行网上签约,房管备案,购房人可以在网上查询自己购买的房子有无登记,如果有登记,那么你就可以在这套房子可以办理房产证之日起三个月内办理房产证,而其他人不能办理。
如果三个月后,你还不办理的话,那么其他人如果签有合同,其他人可以办理房产证,而你只能向开发商追究违约责任--预售登记备案制度的来源。如果,中间没有发生地铁事件的话,那杨白劳就去办理贷款,等收房、办理房产证就行了--购房结束。
再来说说购房的一般程序,我们一般购房会遵循以下程序:看房-缴定金-缴首付并签合同-办理贷款手续(如果全款购房此步省略)-交房,办理房产证(如果有贷款,房产证一般押在银行)-光荣成为业主。从楼主的问题看:1,首付发票只具有债权的法律效力,不具备物权的法律效力,也就是说,开发商目前欠你的是首付款,不是房子。
因为根据《物权法》规定,不动产物权发生效力(这里是所有权发生效力)以登记为生效要件。通俗说,达到上述程序中的办理房产证的阶段,房子在法律上才是你的。2,从目前到签合同这段时间,开发商为追求利益最大化,完全可以将你缴首付款的房子卖给其他人,而且对你只负很轻的责任,因为你没有一纸合同来约束开发商。
如果有合同约束,开发商就会承担合同约定的违约责任。3,参考2。4,目前可以用定金来规避风险,如果能让开发商变首付款为定金,那当然最好,注意定金不超过总价款的百分之二十。但是估计开发商是不会同意地。
其实说白了,现在最怕的就是开发商把那套房子卖给其他人,因为买卖属于债权,债权是平等的,不分先后顺序的,其他不用怕。###1、付款发票不具有产权证作用。不动产的所有权自买卖双方办理登记后发生转移。
在没有办理过户的情况下,不动产的所有权仍属于开发商。2、该发票只能证明你与开发商签订了购房合同。虽然你与开发商未签订书面合同,但你支付了首期款,一般应视为你已经实际履行了合同义务,购房合同成立。
3、在商品买卖中(包括但不限于商品房买卖),都可能发生一物二卖的情况。按照你说明的情况,开发商完全有可能再将房子卖与第三人。若发生这种情况,开发商应承担违约责任(赔偿既得利益损失)。如果合同被认定不生效,则开发商赔偿你信赖利益损失。
4、规范风险的方法唯有尽快签署协议并办理转让登记。###只有一个首付款的发票或收据,只能证明你买房付了第一笔钱,但房价总额多少,尾款怎么付,什么时候交房,什么时候过户都没有约定,风险很大。房子在抵押未解除前也可以签买卖合同,只要把相应的付款、过户时间往后推就可以了。
1、首付款发票没法做产权证明;2、他是可以卖给第二个人,而且你们没有合同,也就没有违约责任,顶多将首付款加利息退给你;3、4风险很大,上面已经说。收起