你是如何理解业委会对物业异议纠纷处理的意义

如何理解物业服务企业协助维护秩序

根据《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物 业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。 法规原则性的规定物业服务活动的具体内容是由合同约定的，同时列举 了包括“维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。那么如何理解呢？ 其一是物业服务可以包括维护相关区域内的秩序的活动;其二是虽然物 业相关区域内的秩序的活动包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其 安全防范的义务主要来源物业服务公司与业主双方的物业服务合同，属于私 法范畴。 而治安是指社会的秩序安宁的维...全部

   根据《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物 业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。
   法规原则性的规定物业服务活动的具体内容是由合同约定的，同时列举 了包括“维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。那么如何理解呢？ 其一是物业服务可以包括维护相关区域内的秩序的活动;其二是虽然物 业相关区域内的秩序的活动包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其 安全防范的义务主要来源物业服务公司与业主双方的物业服务合同，属于私 法范畴。
  而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。二者的含义是 不一样的，归责原则也不相同。其三是由于物业服务企业不具有公权力，因此 即便有合同约定，但是在此活动中应该处于一种协助的位置。 《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合 同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责 任。
  ”虽然此条款规定只是原则性的;但是其同样强调这一活动应由合同约定， 同时如果物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受 到损害的，才可能被要求承担相应的责任。那么即使出现物业管理企业未能 履行物业合同的约定，但是这种违约行为与业主人身、财产安全受到损害，没 有因果关系，不存在因力，也不能直接归责于物业服务企业；因而在此具有侵 权归责原则的属性。
  理解如下： 第一，物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业服务中，保安服务是基于业主与物业公司按照物业服务合同的约 定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要 内容。
  一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡 逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故 及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪 等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业服务公司与业主双方 的物业服务合同，属于私法范畴。
   而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治 安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职 责。《保安服务管理条例》也明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治 安及在非警务工作中维持公共秩序。
  因此，物业服务公司并不具有公安机关 依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不能当然保障和完全负责物业管理 区域内业主的人身安全。 第二，物业服务公司未尽秩序维护之责的法律责任。 由于物业服务公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业服务公 司因未履行物业服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业服务公司承担 的是违约责任，应当根据物业服务合同的约定负相应的法律责任。
  一般情况 下，物业服务公司与业主都会在物业服务合同中约定物业保安服务的内容，主 要体现在两方面:避免业主因物业管理区域内设施设备的安全隐患（如火灾、 爆炸等)受到人身损害;避免业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵 害(如抢劫、盗窃等）。
  不过这种责任不是盖然性的，而是需要这种违约行为与 损害结果之间具有因果关系，也就是损害结果的原因力。 第三，物业服务公司未尽秩序维护之责的归责原则。 根据《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任。
  ”以及《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务公司未尽保安服务之 责，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业服务公司就应当对其违 约行为承担责任，除非证明有免责的事由或者具有相关约定。
   一般物业服务公司的免责事由主要有:不可抗力；业主之故意；物业本身 之性质;损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人（内部第三人)所为。 同时物业服务合同中也可以对双方的免责事由进行具体约定，只要不违反法 律法规之强制性规定，也可以成为免责事由。
   第四，物业公司应加强与公安机关的合作,协助做好治安防范工作。 物业服务公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关 的支持。如物业服务公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公 安机关处理;对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将 不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关 并保护好现场等等。
  加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理 区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。 第五，增加和完善物防、技防设施设备和措施,能够起到事半功倍的效果。 第六，业主遭受的财产损失往往由于难以举证，处于非常馳的地位。
   因为就物业区域发生的被盗案件而言，业主报称的损失往往是轻易能够 随身携带的物品;对于此类物品的放置情况、被盗时的境况、实物数量,往往难 以通过有效的证据予以证明。因此是业主即便遭受此类损失，也难以实现其 赔偿请求。
   第七，引入商业保险可以适度转嫁此类风险，但责任险合同的免赔事由同样 苛刻。 对多数物业服务公司来说，引人商业保险不失为治安风险规避的一种好 办法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。
  该险保障投保人(包括其 雇员）因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡,或其财产受损所付出 的赔偿及有关诉讼费用。但实践中如果在合同有效期内发生了理赔，往往下 一个合同期很难继续签约;或者会出现更高的保险费用。
  不过相对于可能出 现的人身损害赔偿，确实是一个转移风险的有利选择。收起