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企业土地增值税的税收如何筹划?

企业土地增值税的税收如何筹划?

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2018-04-20

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     土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,土地增值税的征收计算方法为: (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% (注:公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数) 在当前的经济生活中,企业涉及到转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的土地增值税方面的经济行为较多,如何根据土地增值税的税收政策进行纳税筹划,降低土地增值税税负,日益为各企业所关注。
    土地增值税的纳税筹划方法主要是根据土地增值税的征收政策努力降低土地增值额,从而降低土地增值率,享受土地增值税免征或从低税率征收。 现举例说明企业土地增值税的纳税筹划方法。
  (以下纳税筹划时考虑的营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加税率为3%,所得税税率为25%,契税税率为4%,其他税种暂不考虑计算过程保留两位小数) 一、重新测算并制定普通标准住宅的销售价格,争取利用普通标准住宅土地增值税免征政策 此外,在进行此项筹划时要注意以下两点: 1。
    此项筹划仅对于纳税人建造普通标准住宅适用,对于建造普通标准住宅的标准认定需符合《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]第21号)第一条关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题规定:《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条中“普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
    纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。 2。对于重新测算并制定普通标准住宅的销售价格要考虑免征土地增值税税额应大于销售收入的降低幅度,确保企业筹划后的税后利润大于筹划前的税后利润。
   二、分立销售合同,分散销售收入,降低土地增值额 三、增加销售环节,降低土地增值率 四、改变不动产出售方式,利用土地增值税免征政策 1。  根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定:以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税,并对股权转让不征收营业税。
  该通知从2003年1月1日起执行。南京机械厂在签订投资协议时必须注明参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险,方能享受免征营业税的政策。  同时必须按《公司法》规定,在投资后六个月内办妥办公楼的产权过户手续。
   2。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
    在进行此项筹划时,投资方与接受投资方均需符合上述文件规定,方可享受暂免征收土地增值税。

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