土地性质转变买卖协议是否有效？

    【案情】 　　1998年6月23日，戴某与姚某签订住房售让协议书，约定戴某将其位于原萍乡市郊区乡后埠村一组一栋砖混结构、建筑面积为280。25㎡的自有住房出让给姚某，售价9万元，房款交清后戴某将所有房屋手续交姚某，房产过户由姚某自理。
  协议签订后，姚某向戴某交付购房款8万元，戴某将有关房屋手续交付给了姚某。  此后，姚某一直占有使用该房屋至今，但未办理过户手续。2006年戴某与他人以改造房屋名义向规划部门申请建设用地，获得批准。
  但姚某为防利益受损不同意改建房屋。双方产生纠纷，原告戴某遂以所买卖房屋属农村集体土地，被告姚某为城镇人口，购买农村房屋违反国家政策为由诉至法院，要求判决双方所签订住房售让协议书为无效协议，原、被告双方各自返还购房款和房屋。
     　　 【分歧】 　　农村集体土地转国家所有，该房屋买卖协议是否有效? 　　一种意见认为，该房屋土地性质系农村集体土地，被告是城镇居民，依据国务院国发(2004)28号《关于深化改革严格土地管理的规定》第十条“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城市居民在农村购置宅基地”以及国土资源部2004年11月2日(2004)234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
     　　第二种意见认为，该房屋土地位于市区，市区土地属于国家所有，该土地不再是农村集体土地，那么城镇居民购置此宅基地并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。
   　　 【管析】 　　笔者同意第二种意见。 　　首先，原告与被告之间签订的住房售让协议书，是原、被告依公平原则自愿签订的房屋买卖合同，对当事人具有约束力。  合同签订后，原告向被告交付了售让房屋及权证，被告向原告支付购房款后一直对该房屋行使占有、使用等权利，双方均按协议履行了义务。
   　　其次，房屋交易依法应进行登记，原、被告未履行产权过户登记程序，双方的买卖行为存在重大暇疵，原、被告均有责任。该售让房屋现位于市区中心，依《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区土地属于国家所有，原房屋土地虽为农村集体用地，但其性质依法已经发生改变，该土地使用证登记的权属亦应依法登记改变。
    故原告上述观点本院不予采纳。原、被告在履行合同义务中虽存在重大暇疵，但按《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。
  最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。
    。