房地产融资的新兴方式信托，什么是
“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”
从上述立法定义看，我国信托法下的信托有以下含义：
第一，信托的核心是委托他人管理和处分信托财产的法律行为。
我国《信托法》，采用“行为说”的观点，从法律行为的角度出发，把信托的核心含义界定为委托他人管理和处分信托财产的法律行为。具体来讲，这种法律行为又可以分为两部分，一是委托行为，二是管理和处分行为。
委托行为是指委托人为了使受托人能够对自己的财产进行管理和处分，将自己的财产通过信托文件委托给受托人占有的行为。此行为主要通过...全部
“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”
从上述立法定义看，我国信托法下的信托有以下含义：
第一，信托的核心是委托他人管理和处分信托财产的法律行为。
我国《信托法》，采用“行为说”的观点，从法律行为的角度出发，把信托的核心含义界定为委托他人管理和处分信托财产的法律行为。具体来讲，这种法律行为又可以分为两部分，一是委托行为，二是管理和处分行为。
委托行为是指委托人为了使受托人能够对自己的财产进行管理和处分，将自己的财产通过信托文件委托给受托人占有的行为。此行为主要通过信托契约或信托遗嘱来实施的，其实质是对受托人进行授权的行为，授权的内容为受托人占有、管理和处分信托财产。
委托行为是信托的基础，是管理和处分行为的前提，没有委托人的委托行为，信托是不可能产生和存在的。委托人在进行委托行为的时候，其首先要确定需要委托受托人管理和处分的财产的范围和数额，其次要向受托人交付该财产，以形成信托财产，最后要确定受托人对信托财产的管理和处分的权限和责任。
委托行为一旦实施，其必然产生如下法律后果：被交付的委托人的财产转化为独立信托财产；信托财产独立于委托人的其他财产，委托人对该信托财产不再享有管理和处分的权利；受托人享有对信托财产的管理和处分权，同时也承担管理和处分信托财产并向受益人移交信托收益的义务。
管理和处分行为是指受托人依照委托人的授权或信托法的规定，为了达到增值信托财产的目的而对信托财产进行管理或处分的行为。管理和处分行为是信托设计的出发点，是信托的核心部分。信托的目的是对信托财产进行保值、增值以使受益人获得信托利益，这种信托目的只有通过受托人对信托财产提供专业化、高水平的管理和处分才能实现。
进行管理和处分行为不但是受托人的一种权利，也是受托人的一项义务。从权利的角度说，受托人对信托财产享有排他的管理和处分权，任何人，包括委托人和受益人，对受托人管理和处分信托财产的行为都不得非法干涉；从义务的角度说，受托人必须依照信托文件及法律的规定管理和处分信托财产，以使其保值、增值，否则，如因未尽管理和处分义务而致信托财产损失的，要承担法律责任。
在我国《信托法》规定的信托定义中，委托人委托受托人管理和处分信托财产的法律行为是信托的核心，在信托关系中，绝大多数的权利和义务都是围绕信托财产的委托、交付、管理和处分而产生的，可以说，没有委托人委托受托人管理和处分信托财产的行为，就不可能有信托关系。
第二，信托是基于委托人对受托人的信任而产生的。
民事法律关系产生的基础是当事人之间的信任关系，对信托关系来说也是如此。不过比较而言，作为信托产生基础的信任关系又有其自身的特点，表现为这种信任关系主要是委托人对受托人的单方信任而不是他们之间的相互信任。
这一点是由信托制度的特质决定的，在信托设计中，委托人将财产交付受托人的目的，是借助于受托人的专业知识和能力来管理信托财产，以使信托财产保值、增值，从而实现受益人的利益，如果受托人不值得委托人信任，委托人是不会将财产委托给受托人管理和处分的，否则，委托人的信托目的就难以实现。
同时，在信托制度下，信托财产具有高度的独立性，委托人在将财产交付信托形成信托财产之后，其就对信托财产失去了直接占有和控制的权利；受益人尽管对信托财产有受益权，但其也无权管理和处分信托财产；信托财产完全由受托人来占有、管理和处分。
这样，如果受托人是不值得信任的人，他就会利用管理和处分信托财产的权利去为自己谋利，从而危害受益人的利益，使委托人的信托目的落空。所以只有委托人对受托人产生了信任，委托人才会将其财产委托给受托人管理和处分，否则委托人是不会把财产委托给受托人的。
因此，在信托中，委托人对受托人的信任是极其重要的，其是信托产生的基础。
第三，受托人管理和处分信托财产时以自己的名义进行。
在信托体制下，由于信托财产具有高度的独立性，决定信托财产不归委托人所有，也不归受益人所有，这样，受托人就不可能以委托人或受益人的名义来管理和处分信托财产。
尽管信托财产因其具有的高度独立性也不归受托人所有，受托人也无权将信托财产归为其固有财产，但依照信托文件和信托法律的规定，受托人是唯一对信托财产享有管理权和处分权的人，其在管理和处分信托财产的时候是以自己的名义来进行的。
在与受托人就信托财产进行交易的第三人看来，受托人是信托财产的唯一所有者和交易行为的唯一当事人，他只能对受托人享有权利和向受托人承担义务，而不能直接向委托人或受益人享有权利和承担义务。此时，受托人也完全是以自己的名义与第三人就信托财产进行交易的，这是信托的一个重大特征，也是信托和委托（代理）根本不同的地方。
受托人以自己的名义管理和处分信托财产的时候，对他人而言，受托人的身份基本上相当于信托财产所有人（当然，我国《信托法》并不承认受托人是信托财产的所有人），他完全有权以所有人的地位来占有、管理和处分信托财产并承担由此产生的法律后果，对其占有、管理和处分信托财产的行为，任何人不得非法干涉，否则即构成对他的侵权。
第四，受托人管理和处分信托财产要按委托人的意愿进行。
由于信托财产具有独立性，它并不是受托人的固有财产，所以受托人不能随心所欲地进行管理和处分信托财产的行为，换句话说，受托人管理和处分信托财产不能按照自己的意愿任意进行。
尽管信托关系形成后委托人对信托财产不再享有所有权，受托人也不是以委托人的名义而是以自己的名义管理和处分信托财产，但由于委托人毕竟是信托财产的原始所有者，是信托财产的捐赠者，没有他就不可能有信托财产。
同时，委托人之所以愿意将财产交付信托，就是为了实现自己的意愿，即通过受托人对信托财产的管理和处分，达到财产增殖以实现受益人的利益。如果受托人不按照委托人的意愿管理和处分信托财产，委托人就不会把其财产交由受托人管理和处分，信托关系就难以产生。
所以受托人在管理和处分信托财产的时候必须按委托人的意愿进行，在管理和处分信托财产上，如果受托人的意愿和委托人的意愿发生冲突，必须执行委托人的意愿。
当然，受托人管理和处分信托财产必须按委托人的意愿进行，并不意味着委托人可以任意干涉受托人管理和处分信托财产的行为。
受托人据以遵照的委托人意愿必须是在信托成立的时候就已形成的意愿，这些意愿包含在信托契约或信托遗嘱等信托文件之中，主要体现为信托目的以及委托人对受托人管理和处分信托财产的一些具体要求上。信托形成后，对委托人在执行信托的过程中非法强加给受托人的意愿，受托人是无义务遵守的。
第五，受托人管理和处分信托财产的目的是为了实现信托目的。
信托目的是指委托人希望通过信托所要达到的目的。委托人设立信托的目的不外乎有两个，在私益信托中是为了使受益人受益，以实现受益人的受益权；在公益信托中是为了实现特定公益目的。
受托人管理和处分信托财产要紧紧围绕信托目的进行。为了实现信托目的，一方面，受托人管理和处分信托财产的时候必须尽职尽责，努力使信托财产获得最大增值效果；另一方面，受托人必须忠诚地将管理和处分信托财产的收益交付与受益人或用于特定公益用途。
受托人管理和处分信托财产要围绕信托目的进行，不但是委托人的主观愿望，也是受益人实现受益权的客观要求，受托人能否做到此点，直接关系到受益人受益权的实现。所以，当受托人的管理和处分信托财产的行为背离信托目的的时候，受益人有权要求其改正；如果受托人的行为造成受益人的损失，受益人可以要求受托人承担相应的法律责任。
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