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产权式商铺的确权规定是什么?

产权式商铺的确权应当达到什么标准???比如说是否需要独立的界指点?是否需要具备独立的使用功能?通道的宽度有没有具体的要求?具体的面积(包括套内建筑面积和房屋建筑面积)的最低要求是多少?

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2004-09-04

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     业界聚焦产权式商铺:只售不租vs只租不售? 焦点房地产网 2004年04月05日14:22 天津置业网    从 2002年开始,天津商业地产的开发引起了社会关注,特别是去年商业地产项目大量涌现,从市中心到新商圈全面铺开,导致中小投资者的投资热情空前高涨。
    商业地产投资开发赢利模式具有多样选择:一是只售不租,出让产权,很快收回投资;二是只租不售,好处是产权握在开发商手里,可以抵押再贷款,还可以坐待物业增值,甚至可以将商业物业投入资本运作。
  目前,多数地产商需要通过出售商铺以求得资金的快速回笼,实现滚动开发。据统计,在天津已经推向市场的商铺项目中,超过 80%的采用了只售不租的方式,这样的商铺被称为“产权式商铺”。  通常的情况下,开发商作为物业的开发单位,通过将商场分割成不同面积单位进行出售来获取开发利润,同时在保证业主每年一定收益率的前提下,要求业主签订与大型商家租期一致的承包经营合同,然后开发商再同大型超市或品牌店签订租赁合同。
  在2004商铺经营总裁对话活动上,业界再次聚焦产权式商铺:是只售不租好,还是只租不售好?      融创集团副总经理王进:    商业地产开发与住宅开发最大的不同在于市场结构不同,商业地产包括四个层面的参与者:开发商、投资客、未来商场的经营者和管理者。
    一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润,二是投资商铺的认购者出租商铺赚取租赁利润,三是商铺经营者赚取经营利润,四是商业物业管理者赚取管理利润。关键的问题在于,评价一个商铺经营成功与否的标准是哪个层面的,谁的成功才算真正的成功?真正的成功不在于售出的第一、二年,而是十年后、几十年后的结果。
        隆侨房地产开发有限公司副总经理魏卓宇:    商业地产项目由于投资回报周期较长,一般大型项目预计在 20年左右才有良好回报,这种资金的压力不是很多公司可以承受起的。
  我们现在可以首先做到炒火地块,然后带动整体商业圈的形成,在做好租赁市场的前提下,再寻求商铺销售的出路,让两者有机地结合。      天津新世界公司销售总监阮志彪:    考虑到天津国际化进程的速度,可以开发大型商铺做长线投资的准备,将商场运作经营成熟后,将来由外来基金公司收购,也可获得很好的收益。
  这时候,开发商要具备将所开发物业作为优良资产进行长期经营的心态。当然,每家公司的情况不一样,还是要量力而行。      现代集团总经理庞坚波:    我们属于外来的和尚,浙江省是市场意识和投资意识强烈的大省,近些年也有温州购房团活跃在全国各地。
  此次进军天津,主要还是看准了天津会有一定的长期投资效应,其实短期内的回报值还不是很理想。对于商业资本市场来说,资金链是一个很大的考验,一定要有坚实的经济基础才可以有所作为,而资金优势正是我们外来企业具备的。
        龙都房地产开发有限公司总经理王岳军:    现在的商业项目越来越难做了,不仅要做出好的产品,更要摆正零售商、消费者、商业管理人之间的关系。一些开发商急于收回成本,将商铺分割出售,然后采取返租或包租的形式来后期经营,并承诺投资者高额的利润回报。
    但由于开发商已经丧失了物业的产权,无法协调零售商和小业主之间的冲突,或是缺少统一经营商铺的经验,并无法兑现当初承诺的回报,最终导致整体项目的失败运营。而我们正在研究电子商务,试图打造一种全新的购物环境,但是最终能否可行还是要由市场检验。
      美震公司研发总监王克非:    现在市场以卖商铺的方式为流行,而且以小面积商铺为主,但将来的成熟趋势应该是只租不售。  其实,我们的投资者也要在观念上有所改变,不能只看重短线投资,想要一口吃成个胖子或者是一门心思只想升值赚钱,这是一个极大的误区。
  在众多的商业地产开发项目中,产品的类型越来越细分,要求消费者在入市时更加理性。据有关资料显示,天津商铺供求关系呈现出街铺、门面房供不应求,购物中心、商场、店中店供应略大于需求的格局,所以在进行投资选择的时候应保持一个谨慎、冷静的心态。
        综合业界观点,我们发现,无论是只售不租,还是只租不售,其销售方式的不同仅仅是表象,实质差别在于商铺经营权是集中还是分散,并由此决定最终回报率是否可观。作为市场上的中小投资客,短期期望值不宜过高。
  作为开发商,首先应考虑自己的投资实力,根据实力决定到底是卖,还是租,还是采用其他方式。  其次,投资回报的期望值要设定好,是只赚开发投资的钱,还是把经营管理的钱一起赚,是赚最大化利润,还是赚平均利润,是赚短期利润还是谋求长远利润,再据此设定科学合理的赢利模式。
   。

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