个人按揭贷款有什么缺陷?
从目前房地产市场的发展情况来看,房价继续上涨,银行住房贷款增长依然十分严重。笔者认为,中国的市场交易的价格抵押房地产抵押价值的确定对个人住房抵押贷款政策的重大制度缺陷的基础上,在我国,但也导致过热的房地产市场在中国。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导书》等文件,以抵押品价值为依据,以确定房地产交易价格或评估价值在成交中的孰低为准。商业银行在发放个人住房贷款前,应对住房进行整体评估。 我们应当充分估计抵押的房地产可以在限制的处置,风险和损失可能会在未来发生的,不应高估的市场价值不可低估,知悉的法定优先支付,并作出必要的风险提示,在评估报告。然而,在国内个人住房按...全部
从目前房地产市场的发展情况来看,房价继续上涨,银行住房贷款增长依然十分严重。笔者认为,中国的市场交易的价格抵押房地产抵押价值的确定对个人住房抵押贷款政策的重大制度缺陷的基础上,在我国,但也导致过热的房地产市场在中国。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导书》等文件,以抵押品价值为依据,以确定房地产交易价格或评估价值在成交中的孰低为准。商业银行在发放个人住房贷款前,应对住房进行整体评估。
我们应当充分估计抵押的房地产可以在限制的处置,风险和损失可能会在未来发生的,不应高估的市场价值不可低估,知悉的法定优先支付,并作出必要的风险提示,在评估报告。然而,在国内个人住房按揭贷款的实际操作中,无论是商业银行内部的自我评估或委托中介机构进行评估,通常是采用市场比较法,类似房地产的平均加权对比周边的抵押财产或财产计算价值的市场价格,并没有更多地考虑到房地产市场水平的发展阶段,和房地产抵押贷款可以在限制和处置费用的处理,以及未来可能的风险和损失,高估抵押房地产的价值进行评估的无用。
在上述情况下,大多数商业银行并不要求对初级抵押财产进行评估,而是以房地产的销售价格作为贷款价值的基础。这种做法,在市场过热、投机盛行、房价居高不下的房地产市场发展阶段,存在着严重的制度缺陷和风险,但并没有引起应有的重视。
首先,确定抵押贷款价值的基础上,交易价格是一个内在的驱动力,高房价。房地产商通过制造或控制并没有真正的购买意向的虚拟购房者签订销售价格增长(在“零首付”)的购房合同;或者给真正的购房者提供全部或部分诱导高价购买的首付款和其他优惠条件,房价虚高贷款需求,银行卡。
这样,房地产企业势必千方百计创造虚高的成交价格,从而获得高抵押贷款的基础。银行按揭贷款的实际价值远远大于购买住房,这是高于其真实价值的交易价格是确定的基础上,通过按揭贷款购房者手中的房地产业务。
第二,抵押贷款的价值,根据交易价格,是非正常现象的根源,房价上涨和空置率。住房价格上涨,供不应求,空置率增加,表明供过于求,存在这种现象的同时,这是存在严重的制度缺陷和风险评估方法的潜在风险。
在计价模式,更高的抵押贷款金额的价格较高,我们越能覆盖大量的空置住房的成本,并且不占用太多的自有资金的房地产业务,并弥补房地产开发商创造或控制虚拟购房成本促进真正的交易成本和支付囤积土地、住房费用等。
因此,即使较高的房地产空置率不需要降价;相反,囤积土地、捂盘销售,大量的房屋将被从市场中分离,所造成的供给不足,增加了市场的紧张,房地产企业保持较高的空置率较高的价格在享受超额利润。
第三,根据交易价格确定抵押贷款的价值,房地产开发商和投机者把价格上涨的所有风险形成的市场转移到银行。
对银行来说,持有大量的房地产抵押资产,表面上扩大了银行的优质资产,改善了资产质量,提高了当期利润,保证了风险控制。但事实上,在计价模式,在从真实价值的严重偏离手中的房地产抵押贷款银行,一旦合同虚拟购房者故意违约,那么银行将付出更高的成本或现金,或将面临难以实现,即使在市场逆转,房价回归真正的价值,巨大的损失由房价下跌引起的承担。
综上所述,为了彻底从制度和机制上改变房地产业务将全部风险和责任传递给银行,银行已经成为被动房价上涨的主要动力,我们需要重新评估个人住房抵押贷款制度。最根本的制度改革正以更科学、合理的价值抵押贷款的基础上确定的,房地产价格和利润水平确定社会公认的抵押价值基础上的成本,从而挤出房价虚高造成的泡沫,降低风险,稳定价格太高冷却过热的市场。
房地产商和购房者共同承担了超出这个值的虚高的价格和利润,由此产生的市场风险由房地产开发商和购房者共同承担。
因此,本文认为,对中国的房地产市场发展的现阶段,评估抵押房地产的价值不应取决于如何评估市场价格在基本方法的基础上,应作为抵押房地产估价按成本估值法,参照目前的收入值的方法。
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