契税的纳税人包括哪些？契税的征税
（1)纳税义务人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
其中，境内是指在中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。
土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属 的行为。
单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体 以及其他组织。
个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。
(2)征税范围
契税的征税范围为境内转移土地、房屋权属。 具体包括以下几项 内容：
1) 国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指土地使用者向
国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内 让...全部
（1)纳税义务人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
其中，境内是指在中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。
土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属 的行为。
单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体 以及其他组织。
个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。
(2)征税范围
契税的征税范围为境内转移土地、房屋权属。
具体包括以下几项 内容：
1) 国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指土地使用者向
国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内 让与土地使用者的行为。
2) 土地使用权转让。
包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土
地承包经营权的转移；土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠 与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、 实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者ft行为。
交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
3) 房屋买卖。即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权
的交易行为。
以下几种特殊情况，视为买卖房屋：
① 以房产抵债或实物交换房屋。经当地政府和有关部门批准，以
房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋 现值缴纳契税。
② 以房产作投资或作股权转让。
这种交易业务属房屋产权转移，
应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登 记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。
③ 买房拆料或翻建新房。
④ 房屋赠与。
房屋赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。房屋 赠与的前提必须是产权无纠纷。赠与人和受赠人双方自愿。
由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合 同，并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才 能生效。
如果房屋赠与行为涉及涉外关系，还需公证处证明和外事部
门认证，才能生效。
⑤ 房屋交换。房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
⑥ 承受国有土地使用权支付的土地出让金。对承受国有土地使用
权支付的土地出让金，要计征契税。
不得以减免土地出让金而减免 契税。
需要注意的是：
1) 以补偿征地款方式取得的房产。这是因为土地被征用后，征地
单位用所建房产产权以补偿征地款的方式转移给被征单位或者个人。 这种房地产转移方式，实质上是被征地单位或个人以征地款购买房产 的行为，应依法缴纳契税。
2) 购买经济适用住房、安居房，应照章缴纳契税。
3) 私立学校、医院不属于国家机关、事业单位、社会团体、军事
单位的教学、医疗设施，不在免税范围之内，应照章缴纳契税。
4) 集资建商品房。
房地产公司为满足个人购房需要，以预收售房
款的方式，“集资”建商品房，属房屋买卖行为，应照章缴纳契税。
对经当地政府有关部门批准的行政、企事业单位，以预收售房款 的方式，“集资”建房，其房屋产权属于出资者个人所有的，属房屋买
卖行为，应照章缴纳契税。
行政、企事业单位向有当地正式城镇户口的本单位职工“集资” 建房，按房改政策规定卖给职工，该职工又是第一次购买公有住房， 且在规定住房标准面积以内的，免征契税。
5) 以房地产抵债。以房地产抵债发生了土地使用权、房屋所有权
的转移，按政策规定，必须到当地土地管理部门和房产管理部门办理 土地使用权、房屋所有权变更登记手续，所以，应视同房屋买卖和土 地使用权转让征收契税。
6) 法院拍卖的房屋。法院没收非法所得后进行拍卖的房屋，因房
屋所有权已发生转移，属房屋买卖性质，应照章缴纳契税。收起
