向“注册税务师”请教： 企业所得税法规定的土地摊销年限

该土地价值如何摊销？

根据财会[2001]43号“土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定”的问题解答：“公司以购入或以支付土地出让金方式取得的 土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。 如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物 的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项 房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物时，则将其价值 转入无形资产...全部

  根据财会[2001]43号“土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定”的问题解答：“公司以购入或以支付土地出让金方式取得的 土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。
  如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物 的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项 房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物时，则将其价值 转入无形资产进行摊销。
  如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按期账面价值结转固定资产清理。”相应会计处理如下： 1、自2002年1月起，每年摊销土地使用权=1000÷50=20万元，截止2007年1月土地使用权账面摊余价值1000-20×5=900万元。
   2、2007年1月土地使用权转入在建工程 借：在建工程 　　　　　　　　　　　900 贷：无形资产——土地使用权 　　　　900 3、房屋建造成本 借：在建工程 　　　　　　　　　　　500 贷：银行存款(工程物资等) 　　　　500 4、2009年1月房屋竣工验收达到可使用状态 借：固定资产 　　　　　　　　　　1400 贷：在建工程 　　　　　　　　　　1400 房屋折旧年限20年，土地年限为43年，扣除房屋折旧年限后，即23年的土地的价值作为预计净残值处理。
  所以： 预计净残值=500×5% +900×23÷43 = 506。40(万元) 月折旧额=(1400-506。40)÷20÷12 = 3。72(万元) 20年后，提完折旧，土地的剩余价值转为无形资产管理，按规定摊销。
   借：无形资产——土地使用权　　 481。40 贷：固定资产 　　　　　　　　　481。40 根据《企业会计制度》的规定，在建期间土地使用权改变了使用性质，没有摊销，此部分应摊未摊费用在房屋可使用年限内通过固定资产折旧方式计入了会计损益，对于会计处理虽有差别但不会构成实质影响。
   企业所得税处理方面，如果把土地使用权视为单独摊销，则在建期间停止摊销的费用直接纳税调减处理，竣工验收后折旧期间多计提的折旧纳税调增处理，纳税调整后结果与执行《企业会计准则》相同，符合税法无形资产摊销精神。
  如果把土地使用权视为固定资产整体核算，计入“固定资产——建筑物或构筑物”则按上述折旧摊销即可，但是这样计算难免与税务机关理解上存在差异。收起