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专访北京著名房产律师赵 云涛
随着近年来我国城市建设的加快，人民生活水平的提高，商品房买卖步入了人们的生活。在房屋买卖过程中，如何维护人民群众的利益，不但关系到我国和谐社会的建设，也关系到千家万户的切身利益。 受人民法制报的委托，记者近日有幸专门采访了北京著名房屋买卖专家、北京市中润律师事务所赵 云 涛律师，期待着赵律师能够提示大家了解并规避房屋买卖的利益风险。
赵律师年轻有为，平易近人，他愉快地接受了记者的采访。
记者：赵律师，您好！
赵律师：您好！
记者：今天我们有幸采访到您，作为北京著名的房屋买卖律师，您对房屋买卖这个话题，肯定有着许多不同一般的见解。
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专访北京著名房产律师赵 云涛
随着近年来我国城市建设的加快，人民生活水平的提高，商品房买卖步入了人们的生活。在房屋买卖过程中，如何维护人民群众的利益，不但关系到我国和谐社会的建设，也关系到千家万户的切身利益。
受人民法制报的委托，记者近日有幸专门采访了北京著名房屋买卖专家、北京市中润律师事务所赵 云 涛律师，期待着赵律师能够提示大家了解并规避房屋买卖的利益风险。
赵律师年轻有为，平易近人，他愉快地接受了记者的采访。
记者：赵律师，您好！
赵律师：您好！
记者：今天我们有幸采访到您，作为北京著名的房屋买卖律师，您对房屋买卖这个话题，肯定有着许多不同一般的见解。
赵律师：谢谢！房屋买卖不是个新事物，当然也说不上旧。
我国从八十年代开始，城市建设就出现房屋买卖问题，所以说它不是个新事物；但是，或许是关于房屋买卖的法律关系还不太成熟稳定，或许是其它原因，迄今我国没有一门专门规定房屋买卖的法律。
记者：对于房屋买卖，老百姓比较关注房屋买卖中的风险？就房屋买卖，您觉得老百姓应该注意哪些？
赵律师：大家关注的应该集中在两个方面，一是在购买新建开发项目的商品房时的风险，另一个是二手房的买卖中的风险。
再有就是房屋租赁的风险
记者：对于上述风险，你能给出几项提示吗?
赵律师：为保证消费者合法权益，针对房屋买卖、租赁活动发布六项风险提示。
一是在购买新建开发项目的商品房时，可登陆北京市房地产交易网 （以下简称交易管理网）查询预售、现售项目的情况和房屋的销售信息，不要购买无预售许可证和房屋所有权证项目的房屋。
通过房地产经纪机构进行房屋买卖、租赁时，消费者首先要查验其在经营场所公示的营业执照、房地产经纪机构(或分支机构)备案证明、房地产经纪从业人员资格证书，并通过交易管理网查询其备案的企业。
二是要仔细阅读并使用北京市建设委员会、工商行政管理局等政府部门或行业协会制定的合同示范文本（交易管理网下载专区可免费下载）。
新建商品房签约后可通过交易管理网“合同网上签约查询”栏目，查询是否进行了合同签订和预售登记备案；签订存量房买卖合同和租赁合同时，应要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。
三是要注意合同示范文本选择性、补充性条款的签订。
对合同中约定的交付条件、房屋交接、产权办理及地下停车库等建筑物和构筑物的归属条款，应慎重签订。应当了解项目关于公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所等交付的时间，明确是否将专项维修资金（公共维修基金）、契税、物业服务费用、供暖费等作为接收该商品房的条件等内容，以避免发生合同纠纷。
四是不要轻信口头宣传和承诺，对开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，如果不写进合同中，会造成购房人维权困难。对以售后包租、返本销售、分割拆零等形式销售商品房的应慎重投资。以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺的行为，不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，应谨慎投资。
五是房屋租赁当事人尽量选择由房地产经纪机构提供居间服务，避免租赁双方产生纠纷。
若将房屋委托房地产经纪机构代理出租或通过房地产经纪机构租房，应通过银行收付租金；承租人向房地产经纪机构缴纳租金可选择每月交一次的方式，最长以不超过三个月为宜。
六是当产生纠纷时，可以通过以下方式处理：开发公司、经纪机构等企业存在违规的，消费者可以通过交易管理网进行网上投诉，或到区县建委（房管局）市场管理部门投诉。
双方存在合同争议的，可以协商解决；协商不成的，可以按照签订的合同约定争议解决方式，或提交仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉来解决。
记者：物权法已经实施，对于房屋买卖有没有新的规定呢？
赵律师：物权法强调保护私有财产，但是这只是对私权益保护的一种宣示，如果私权益和私权益发生冲突，如何解决，物权法有明确的回答。
按照我国的物权法，私权益在发生冲突时，保护善意占有人的合法权益。
记者：在二手房一房二卖时，老百姓有什么可以保护自己的？二手房买卖合同可否要求继续履行
赵律师：在二手房买卖合同中，签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程，在此期间，如果房价的上涨幅度远远超过卖方收取的定金，卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金而以更高的价格转卖给其他买主。
有很多购房者前来寻求法律帮助。
目前相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。
根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。
因此，当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任，即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。
其中赔偿损失，包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。
在实际操作中，而买方也可以通过提高定金额度或约定高额的违约金等加大违约成本的措施，来保护二手房交易的正常进行，消除卖方主动违约行为。
综上，如果购房者遇到上述情况，应及时的向法院提起诉讼，要求卖方继续履行二手房买卖合同，并协助办理房屋过户手续。
记者：看来老百姓需要注意的地方很多，但是一般来说，在一房二卖时，好像无所适从，不知道如何维权。
赵律师：是这样的。因为房屋买卖在法律中是一个很狭小的范围，专业化很强，像商品房买卖，在我国没有很长的历史。
不但普通民众对此不太了解，即使是我们律师，如果没有这方面的经验和专长，其实也有很多东西不清楚。
记者：您觉得这个问题怎么解决好呢？
赵律师：要么自学一些这方面的知识，但是碍于时间和精力，这不太现实，往往买上几本书，还未读明白，房屋买卖已经错过时机了，或者是对相关知识一知半解，用来用去，起到了相反的效果。
要么就是聘请专业人员比如律师来维权。应该说，如果房屋买卖人意识到了聘请律师维护房屋买卖利益的重要性，这是很好的。
记者：那什么时候聘请律师最好呢？
赵律师：房屋买卖协议签订之前。
记者：买房前吗？
赵律师：对。
另外，对于聘请律师，当事人也要注意，我刚才已经说了，房屋买卖如果不属于某个律师的专业范围，或者说房屋买卖不是这个律师的专长，聘请这样的律师维护合法权益应该说也很被动。不熟悉很难出成果，很多当事人聘请了律师之后，没有实现自己的预期目标，跟这个因素关系很大。
如果房屋买卖协议签订后出现问题，在诉讼中将涉及时效问题，亡羊补牢，犹未晚也，此时经尽快寻求专业的法律帮助。
记者：赵律师，非常感谢您接受我们的采访，最后，请您用一句话，总结今天说的话。
赵律师：只要做到专业、敬业，我们一定能最大限度维护当事人的合法权益！
记者：谢谢赵律师，今天的采访到此结束。
再见！（本版编辑 胡波）
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