物业服务企业在承接物业项目时应注意哪些问题?
有些物业服务企业在承接物业项目时,没有进行周密细致的考虑,往往在承接物业项目后就会出现这样或那样的问题,甚至在实际运行中出现了经营亏损或是与业主发生矛盾纠纷,导致中途退出物业管理服务的被动局面,因此,作为物业服务企业在承接物业项目时,必须经过市场调研和对物业综合分析后制定可行的保障措施,才能在承接物业项目后,保证物业管理服务的正常运行。 所以,在承接物业项目时应注意以下几个方面问题:
(1)在承接物业项目时应对物业项目进行综合分析
综合分析包括:房屋销售情况、购房居住人群、物业建筑面积、所要求的服务标准、地理位置、设施设备配置情况、物业本身固有的缺陷、开发建设单位的信誉度、抗风险能力等,...全部
有些物业服务企业在承接物业项目时,没有进行周密细致的考虑,往往在承接物业项目后就会出现这样或那样的问题,甚至在实际运行中出现了经营亏损或是与业主发生矛盾纠纷,导致中途退出物业管理服务的被动局面,因此,作为物业服务企业在承接物业项目时,必须经过市场调研和对物业综合分析后制定可行的保障措施,才能在承接物业项目后,保证物业管理服务的正常运行。
所以,在承接物业项目时应注意以下几个方面问题:
(1)在承接物业项目时应对物业项目进行综合分析
综合分析包括:房屋销售情况、购房居住人群、物业建筑面积、所要求的服务标准、地理位置、设施设备配置情况、物业本身固有的缺陷、开发建设单位的信誉度、抗风险能力等,这些因素都将与承接物业后交房率、人住率、运行成本、服务到位有着密切关联,直接关系到物业是否能正常运营。
避免日后由于分析不到位,而引起物业经营闲难或是中途退场的被动局面。
(2)运行费用的测算分析
运行费用测算分析是决策是否能承接物业项目的核心,费用测算包括:人员工资标准及配置、社会保险、节假日加班、劳保福利、设施设备运行费用、办公费用、启动资金费用、工程维护费用、相关规定费用、不可预见费、企业利润、税金等。
因此,在做费用测算时一定要安排专业人员到现场采集相关技术参数,做到准确无误、不短缺参数、不短缺项目以及对方所要求的管理服务标准等,才能在做费用测算分析时,做到准确可行,为下一步决策是否能承接物业项目奠定良好的经营基础。
(3)根据费用测算分析情况确定经营目标
通过进行费用综合分析后,如果可实施,那么就要针对物业项目的特点和要求,确定项目的经营目标,经营目标包括:服务理念、用人激励机制、运行经济指标、服务质量控制指标、物业品质目标等。
确定了经营目标,就能在下一步的物业项目中有序地开展物业管理服务工作,快速提升物业管理服务工作的细密周到性、规范标准性、流程到位性、风险防范细密性。
(4)在可实施的情况下编制物业服务方案
通过对物业项目进行综合分析、运行费用的测算分析、经营目标的确定这三个方面工作的开展,为编制可操作性强的物业服务方案奠定了良好的基础。
在编制可操作性强的物业服务方案时,重点从承接物业项目前的准备工作方案、承接后的实施工作方案、可操作的工作流程、监督检查实施方案等方面人手编制综合性的物业服务指导方案。
(5)承接项目要留意共用设施设备配置及相关参数
通过对现场的了解和分析,物业服务企业要认真细致地掌握项目的设施设备配置情况,以便确定这些设施设备是否在日后的运行中能正常运行和增大耗能指标,加大物业运行成本。
因此,作为物业服务企业必须了解项目的相关参数,包括:出人口的配置情况、各类设备数量配置情况、各类设备功率配置大小情况、设施设备保修期限情况、各类设备厂家售后服务情况、排污管线管径大小情况等,通过了解这些发现的问题应及早告知开发建设单位尽快进行处理,避免日后启用这些设施设备后出现问题造成无法弥补的缺憾,因此应对发现存在问题的情况制定相应的措施,为承接项目奠定基础。
(6)了解客户需求
承接服务项目时,物业服务企业必须了解客户需求,包括:业主对物业服务标准的认知度;物业服务费、电梯费等相关费用标准的认可度;有偿服务内容需求及价格的满意度;客户人住时可能关注的焦点问题等。
通过对这些方面的了解,在承接项目时,就要制定一系列的标准文件和咨询解答文件以便客户能及时了解这些需求是否符合要求,并为下一步开展服务性工作起到承前启后的作用。
(7)制定工作方案是做好承接项目工作的基础
承接物业项目不仅是一项重要工作,而且是一项艰巨而复杂的工作,这就要求物业服务企业要精心策划,制定详细的工作方案,确保工作有序进行并按时完成。
工作方案一般包括:承接项目综合分析的工作原则、组织机构及人员分工、管理服务范围和要求、工作计划、注意事项、工作的准备等。
由于承接项目的前期准备和承接项目工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。
因此,物业服务企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的工作人员对承接的项目从最初到承接等多个环节进行专业性的介人,做到在组织机构内分工明确、各司其职,使承接工作按照工作方案实施。
(8)认清并解决物业项目遗留问题,是做好项目承接工作的关键
物业管理项目的承接主要包括三个方面内容:一是建设文件、工程图纸及其他资料的承接;二是合同(协议)的承接;三是房屋、场地及其设备设施的承接。
物业服务企业承接不仅关注物业的总体,而且也要关注局部,所以要求在承接时要做到细致、全面、不留死角。对遗留的问题要认真记录清楚,并把遗留问题的解决落到实处,就是要求物业服务企业要随时随地和相关方进行有效的沟通、协商,落实解决遗留问题的单位、责任人、时间、费用承担者等,这样才能避免日后引发不必要的矛盾纠纷。
(9)处理问题的具体措施
物业服务企业在承接项目时如何能处理好这些应注意的问题,作为物业服务企业必须从以下几个方面开展工作才能有效地处理承接时遇到的问题:
1。组成专业性强的工作小组按不同阶段开展专业对口工作;
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采集专业技术数据进行综合分析和制订应对处理的具体方案;
3。现场跟踪验证实施情况,及时反馈相关信息;
4。承接项目现场的整体物业宣传和展板布置,形成良好的承接氛围。
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