如何精挑细选买房子?
拥 有 物 美 价 廉 的 房 子 无 疑 是 现 在 很 多 人 的 最 大 理 想 ,但 是 对 于 购 房 者而 言 ,挑 选 房 子 不 是 寻 找 最 好 的 楼 盘 、最 好 的 户 型 ,而 是 在 自 己 的 承 受 能力 范 围 之 内 寻 找 最 具 有 性 价 比 和 投 资 价 值 的 房 子 。 那 么 ,在 越 来 越 多 的 新推 出 的 楼 盘 中 ,如 何 寻 觅 自 己 如 意 的 栖 身 之 所 呢 ?根 据 理 财 专 家 的 经 验 ,可 以 从 下 面 几 个 方 面 着 手 予 以 考 察 :1 。 位置要有升值潜力房 产 作 为 不 可...全部
拥 有 物 美 价 廉 的 房 子 无 疑 是 现 在 很 多 人 的 最 大 理 想 ,但 是 对 于 购 房 者而 言 ,挑 选 房 子 不 是 寻 找 最 好 的 楼 盘 、最 好 的 户 型 ,而 是 在 自 己 的 承 受 能力 范 围 之 内 寻 找 最 具 有 性 价 比 和 投 资 价 值 的 房 子 。
那 么 ,在 越 来 越 多 的 新推 出 的 楼 盘 中 ,如 何 寻 觅 自 己 如 意 的 栖 身 之 所 呢 ?根 据 理 财 专 家 的 经 验 ,可 以 从 下 面 几 个 方 面 着 手 予 以 考 察 :1 。
位置要有升值潜力房 产 作 为 不 可 动 的 资 产 ,所 处 位 置 对 其 使 用 和 保 值 、增 值 起 着 决 定 性的 作 用 。房 产 作 为 一 种 最 实 用 的 财 产 形 式 ,即 使 买 房 的 首 要 目 的 是 为 了 居住 , 购 买 房 产 仍 然 是 一 种 较 经 济 的 、具 有 较 高 预 期 潜 力 的 投 资 。
房产能否升 值 ,所 在 的 区 位 是 一 个 非 常 重 要 的 因 素 。看一个区位的潜 力 不 仅 要 看 现 状 , 还 要 看 发 展 ,如果购房者在一个区域各 项 市 政 、交通设施不完善 的 时 候 以 低 价 位 购 房 ,待规划中的各项设施完善之 后 , 则房产大幅升值很有希望。
区域环境的改善会提高房产的价值。2 。 配套要方便合理居 住 区 内 配 套 公 建 是 否 方 便 合 理 ,是 衡 量 居 住 区 质 量 的 重 要 标 准 之一 。稍 大 的 居 住 小 区 内 应 设 有 小 学 ,以 排 除 城 市 交 通 对 小 学 生 上 学 路 上 的威 胁 ,且 住 宅 离 小 学 校 的 距 离 应 在 300米 左 右 ( 近 则 扰 民 , 远 则 不 便 )。
菜店 、食 品 店 、小 型 超 市 等 居 民 每 天 都 要 光 顾 的 基 层 商 店 配 套 ,服务半径最好 不 要 超 过 150米 。目 前 在 售 楼 书 上 经 常 见 到 的 会 所 ,指 的 就 是 住 区 居 民 的 公 共 活 动 空间 。
大 多 包 括 小 区 餐 厅 、茶 馆 、游 泳 池 、健 身 房 等 体 育 设 施 。 由于经济条件 所 限 ,普 通 老 百 姓 购 买 的 房 子 面 积 不 会 很 大 , 购 房 者 买 的 是 80平方米的住 宅 ,有 了 会 所 ,他 所 享 受 的 生 活 空 间 就 会远 远 大 于 80平 方 米 。
随 着 居 住 意 识 越 来 越 偏 重 私 密 性 ,休 闲 、社 交 的 需 求 越 来 越 大 ,会所将 成 为 居 住 区 不 可 缺 少 的 配 套 设 施 。会 所 都 有 哪 些 设 施 ,收 费 标 准 如 何 ,是 否 对 外 营 业 , 预 计 今 后 能 否 维 持 正 常 运 转 和 持 续 发 展 等 问 题 ,也是 购 房者 应 当 了 解 的 内 容 。
3 。 环境要优美现 在 住 宅 项 目 的 园 林 设 计 风 格 多 样 ,有 的 异 国 风 光 可 能 是 真 正 翻 版 移植 ,有 的 欧 陆 风 情 不 过 是 虚 晃 几 招 , 这 就 需 要 购 房 者 自 己 用 心 观 察 、琢磨了 。
但 是 居 住 环 境 有 一 个 重 要 的 硬 性 指 标 —绿 地 率 ,是 居 住 区 用 地 范 围内 各 类 绿 地 的总和占居住区总用地面积的百分比。值 得 注 意 的 是 ,“绿 地 率 ”与 “绿 化 覆 盖 率 ”是 两 个 不 同 的 概 念 , 绿地不 包 括 阳 台 和 屋 顶 绿 化 ,有 些 开 发 商 会 故 意 混 淆 这 两 个 概 念 。
由于居住区绿 地 在 遮 阳 、防 风 防 尘 、 杀 菌 消 毒 等 方 面 起 着 重 要 作 用 ,所 以 有 关 规 范 规定 :新建居住区绿 地 率 不 应 低 于 3 0 % 。
4 。 容积率要适宜建 筑 容 积 率 是 居 住 区 规 划 设 计 方 案 中 主 要 的 技 术 经 济 指 标 之 一 。 这个指 标 在 商 品 房 销 售 广 告 中 经 常 见 到 , 购 房 者 应 该 了 解 。
一 般 来 讲 , 规 划 建 设 用 地 范 围 内 的 总 建 筑 面 积 乘 以 建 筑 容 积 率 就 等 于规 划 建 设 用 地 面 积 。 规 划 建 设 用 地 面 积 指 允 许 建 筑 的 用 地 范 围 ,其住区外围 的 城 市 道 路 、公 共 绿 地 、城 市 停 车 场 等 均 不 包 括 在 内 。
建 筑 容 积 率 和 居住 建 筑 容 积 率 的 概 念 不 同 ,前 者 包 括 了 用 地 范 围 内 的 建 筑 面 积 ,和总用地—•样,因 此 在 指 标 中 ,細者尚于后者。容 积 率 高 , 说 明 居 住 区 用 地 内 房 子 建 的 多 ,人 口 密 度 大 。
一 般 说 来 ,居 住 区 内 的 楼 层 越 高 ,容 积 率 也 越 高 。以 多 层 住 宅 (6层 以 下 ) 为主的住区容积率一般在1。2~1。5,高 层 高密度的住区容积率往往大于2 。
在 房 地 产 开 发 中 为 了 取 得 更 高 的 经 济 效 益 ,一 些 开 发 商 千 方 百 计 地 要求 提 高 建 筑 高 度 ,争 取 更 高 的 容 积 率 。但 容 积 率 过 高 ,会 出 现 楼 房 高 、道路 窄 、 绿 地 少 的 情 形 , 将 极 大 地 影 响 居 住 区 的 生 活 环 境 。
5 。 区内交通要安全通畅居 住 区 内 的 交 通 分 为 人 车 分 流 和 人 车 混 行 两 类 。 目前作为楼盘卖点的人 车 分 流 ,是 指 汽 车 在 小 区 外 直 接 进 人 小 区 地 下 车 库 ,车 行 与 步 行 互 不 干扰 。
小 区 内 没 有 汽 车 穿 行 、停 放 、噪 音 的 干 扰 ,小 区 内 的 步 行 道 兼 有 休 闲功 能 ,可 大 大 提 高 小 区 环 境 质 量 ,但 这 种 方 式 造 价 较 高 。
人 车 混 行 的 小 区 要 考 察 区 内 主 路 是 否 设 计 得 通 而 不 畅 ,以防过境车流对 小 区 的 干 扰 。是 否 留 够 了 汽 车 的 泊 位 ,停 车 位 的 位 置 是 否 合 理 ,停车场若 不 得 不 靠 近 住 宅 , 应 尽 量 靠 近 山 墙 而 不 是 住 宅 正 面 。
另 外 ,汽 车 泊 位 还 分 为 租 赁 和 购 买 两 种 情 况 , 购 房 者 有 必 要 搞 清 楚 :车 位 的 月 租 金 是 多 少 ;如 果 购 买 ,今 后 月 管 理 费 是 多 少 ,然 后 仔 细 算 一 笔账 再 决 定 是 租 还 是 买 。
6 。 价格要弄清楚看 价 格 时 ,首 先 要 弄 清 每 个 项 目 报 的 价 格 到 底 是 什 么 价 ,有 的 是 开 盘价 ,即 最 低 价 ,有 的 是 均 价 ,有 的 是 最 高 限 价 ,有 的 是 整 套 价 格 ,有的是套 内 建 筑 面 积 价 格 。
最 主 要 的 是 应 弄 清 ( 或 换 算 )所 选 房 屋 的 实 际 价 格 ,因为 上 述 几 种 报价 出 入 很 大 ,不 弄 明 白 会 影 响 你 的 判 断 力 。交 房 时 是 毛 坯 房 、初 装 修 还 是精 装 修 ,也 会 对 房 屋 的 价 格 有 影 响 ,比较房价时应考虑这一因素。
7 。 通风效果要好在 炎 热 的 夏 季 , 良 好 的 通 风 往 往 同 寒 冷 季 节 的 日 照 一 样 重 要 。一般来说 ,板 楼 的 通 风 效 果 好 于 塔 楼 。 目 前 楼 市 中 还 有 塔 联 板 和 更 紧 密 结 合 的 塔混 板 出 现 ,在 选 择 时 , 购 房 者 要 仔 细 区 别 哪 些 户 型 是 板 楼 的 ,哪 些户型是塔 楼 的 。
此 外 还 要 注 意 ,住 宅 楼 是 否 处 在 开 敞 的 空 间 ,住 宅 区 的 楼 房 布 局 是 否有 利 于 在 夏 季 引 进 主 导 风 ,保 证 风 路 畅 通。一些 多 层 或 板 楼 ,从 户 型 设 计上 看 通 风 情 况 良 好 ,但 由 于 围 合 过 紧 ,或 是 背 倚 高 大 建 筑 物 ,致 使实际上无 风 光 顾 。
8 。 户型要合理舒适平 面 布 局 合 理 是 居 住 舒 适 的 根 本 ,好 的 户 型 设 计 应 做 到 以 下 几 点 :人 口 有 过 渡 空 间 ,即 “玄 关 ” ,便 于 换 衣 、 换 鞋 ,避 免 一 览 无 遗 。
平 面 布 局 中 应 做 到 动 静 分 区 。动 区 包 括 起 居 厅 、厨 房 、餐 厅 ,其中餐厅 和 厨 房 应 联 系 紧 密 并 靠 近 住 宅 入 口 。 静 区 包 括 主 卧 室 、 书 房 、儿童卧室等 。
若 为 双 卫 , 带 洗 浴 设 备 的 卫 生 间 应 靠 近 主 卧 室 ,另 一 个 则 应 在 动 区 。起 居 厅 的 设 计 应 开 敞 、明 亮 ,有 较 好 的 视 野 , 厅 内 不 能 开 门 过 多 , 应有 一 个 相 对 完 整 的 空 间 摆 放 家 具 ,便 于 家 人 休 闲 、 娱 乐 、团聚 。
房 间 的 开 间 与 进 深 之 比 不 宜 超 过 1 :2 。厨 房 、 卫 生 间 应 为 整 体 设 计 ,厨 房 不 宜 过 于 狭 长 , 应 有 配 套 的 厨 具 、吊 柜 , 应 有 放 置 冰 箱 的 空 间 。
卫 生 间 应 有 独 立 可 靠 的 排 气 系 统 。下水道和存 水 弯 管 不 得 在 室 内 外 露 。9 。 设备要精良到位住 宅 设 备 包 括 管 道 、抽 水 马 桶 、洗 浴 设 备 、燃 气 设 备 、暖 气 设 备 等 。
主 要 应 注 意 选 择 这 些 设 备 质 量 是 否 精 良 、安 装 是 否 到 位 ,是 否 有 方 便 、实用 、尚 科 技 的 趋 势 。以 暖 气 为 例 :一 些 新 建 的 小 区 ,有 绿 色 、 环 保 、 节 能 优 点 的 壁 挂 式 采暖 炉 ,温 度 可 调 ,特 别 是 家 里 有 老 人 和 儿 童 时 ,可 将 温 度 适 当 调 高 ,达到最 佳 的 舒 适 状 态 。
1 0 。 节能效果要好住 宅 应 采 取 冬 季 保 温 和 夏 季 隔 热 、防 热 及 节 约 采 暖 和 空 调 能 耗 的 措施 ,屋 顶 和 西 向 外 窗 应 采 取 隔 热 措 施 。
寒 冷 地 区 北 向 窗 户 也 不 宜 过 大 ,并应 尽 量 提 高 窗 户 的 密 封 性 。住 宅 外 墙 应 有 保 温 、隔 热 性 能 ,如 外 围 护 墙 较薄 时 , 应 加 保 温 构 造 。
1 1 。 隔音效果要好噪 声 对 人 的 危 害 是 多 方 面 的 ,它 不 仅 干 扰 人 们 的 生 活 、休 息 , 还会引起 多 种 疾 病 。 购 房 者 虽 然 大 多 无 法 准 确 测 量 ,但 是 应 当 注 意 住 宅 应 与 居 住区 中 的 噪 声 源 如 学 校 、农 贸 市 场 等 保 持 一 定 的 距 离 ; 临 街 的 住 宅 为 了 尽 量减 少 交 通 噪 声 应 有 绿 化 屏 障 、分 户 墙 ; 楼 板 应 有 合 乎 标 准 的 隔 声 性 能 , 一般 情 况 下 ,住 宅 内 的 居 室 、卧 室 不 能 紧 邻 电 梯 布 置 以 防 噪 音 干 扰 。
1 2 。 面积要适宜随 着 小 户 型 热 潮 的 兴 起 ,商 品 房 的 套 内 面 积 稍 稍 降 了 一 些 ,但 是许多 购 房 者 仍 然 认 为 住 房 面 积 越 大 越 好 ,似 乎 小 于 1〇 〇平 方 米 的 住 宅 就 只能 是 梯 级 消 费 的 临 时 过 渡 产 品 。
甚 至 一 些 经 济 适 用 房 也 名 不 副 实 ,大户型 、复 式 户 型 盖 了 不 少 ,致 使 消 费 者 也 被 误 导 , 觉 得 大 面 积 、超 豪 华 的住 宅 才 好 用 。
其 实 尺 度 过 大 的 住 宅 ,人 在 里 面 并 不 一 定 感 觉 舒 服 。从 经济 上 考 虑 ,不 仅 购 房 支 出 大 ,而 且 今 后 在 物 业 、 取 暖 等 方 面 的 支 出 也会 增 加 。
住 宅 档 次 的 高 低 其 实 不 在 于 面 积 的 大 小 ,三口之家面积有7〇~90平方米 就 基 本 能 够 满 足 日 常 生 活 需 要 , 关 键 的 问 题 在 于 住 宅 是 否 经 过 了 精 心 设计 、是 否 合 理 地 配 置 了 起 居 室 、卧 室 、餐 厅 等 功 能 ,是 否 把 有 限 的 空 间 充分 利 用 了 起 来 。
1 3 。 公摊面积要合理购 房 者 买 房 时 , 一 定 要 注 意 公 摊 面 积 是 否 合 理 ,一 般 多 层 住 宅 的 公摊 面 积 较 少 , 髙 层 住 宅 由 于 公 共 交 通 面 积 大 ,公 摊 面 积 较 多 。
同样使用面积 的 住 宅 ,公 摊 面 积 小 , 说 明 设 计 经 济 合 理 , 购 房 者 能 得 到 较 大 的 私 有 空间 。但 值 得 注 意 的 是 ,公 摊 面 积 也 并 不 是 越 小 越 好 , 比 如 楼 道 过 于 狭 窄 ,肯 定 会 减 少 居 住 者 的 舒 适 度 。
1 4 。 物 业 收 费 合 理 ,服务到位买 房 时 购 房 者 一 定 要 问 问 ,物 业 公 司 是 否 进 入 了 项 目 ,何 时 进 人 项目。一般 来 说 ,物 业 公 司 介 入 项 目 越 早 , 买 房 者 受 益 越 大 。
若 在 住 宅 销 售 阶 段 物 业 公 司 还 没 有 介 入 , 开 发 商 在 物 业 管 理 方 面 做出 许 多 不 现 实 、不 合 理 的 承 诺 ,如 物 业 费 如 何 低 ,服 务 如 何 多 等 ,待物业 公 司 一 核 算 ,成 本 根 本 达 不 到 ,承 诺 化 为 泡 影 , 购 房 者 就 会 有 吃 亏 上当 的 感 觉 。
其 实 ,一 些 开 发 商 将 低 物 业 收 费 作 为 卖 点 实 在 没 有 什 么 可 信 度 ,因为物 业 收 费 与 开 发 商 根 本 没 有 什 么 太 大 关 系 。 项 目 开 发 、 销 售 完 毕 , 开发商就 拔 营 起 寨 、拍 拍 屁 股 走 人 了 ,住 户 将 来 长 期 面 对 的 是 物 业 管 理 公 司 ,物业 管 理 是 一 种 长 期 的 经 营 行 为 ,如 果 物 业 收 费 无 法 维 持 日 常 开 销 ,或是没有 利 润 ,物 业 公 司 也 不 肯 干 。
1 5 。
雨后看楼倘 若 你 买 的 是 现 房 ,不 但 要 在 晴 天 去 看 采 光 等 方 面 ,有 条 件 的 话 ,在雨 天 也 要 去 看 看 房 子 ,查 看 屋 里 有 没 有 渗 漏 的 痕 迹 ,否 则 一 旦 住 进 去 就 会后 悔 莫 及 了 。收起