开发商有哪些营销手段？
市场:流行送面积
“大额赠送面积、零公摊”,近期九水东路一处楼盘的宣传语吸引了不少市民的注意。?近期记者来到该处楼盘,置业顾问在介绍完传统的打折优惠和开盘立减之后,就开始重点推介面积赠送。据了解,该楼盘的高层和多层都有赠送面积。 “宽阔的半封闭阳台半买半送,多层楼房底层带下沉式阳光房、地下室、顶层带复式阁楼。”“有的面积赠得多甚至可抵消公摊,达到零公摊。”
“我们的阳台是半封闭,只要加上窗,就可以增加好几平方米的使用面积。 ”“如果您买一楼的话,我们就会送你一个花园,这也是多出来的面积。”“这个是按阳台算面积的,其实我们后期会给加窗,这样就可以把两房变三房。”随后记者在市区多家楼盘探访...全部
市场:流行送面积
“大额赠送面积、零公摊”,近期九水东路一处楼盘的宣传语吸引了不少市民的注意。?近期记者来到该处楼盘,置业顾问在介绍完传统的打折优惠和开盘立减之后,就开始重点推介面积赠送。据了解,该楼盘的高层和多层都有赠送面积。
“宽阔的半封闭阳台半买半送,多层楼房底层带下沉式阳光房、地下室、顶层带复式阁楼。”“有的面积赠得多甚至可抵消公摊,达到零公摊。”
“我们的阳台是半封闭,只要加上窗,就可以增加好几平方米的使用面积。
”“如果您买一楼的话,我们就会送你一个花园,这也是多出来的面积。”“这个是按阳台算面积的,其实我们后期会给加窗,这样就可以把两房变三房。”随后记者在市区多家楼盘探访时,在看房过程中,发现很多楼盘都有“购房赠送面积”的承诺,只不过赠送面积大小上有些差异。
在介绍时,有的只是置业顾问告诉会有赠送面积,在户型图上并未标明。有的则是在户型图上明显标注出来,像西海岸一处楼盘,在户型图上就用阴影表示出了多处赠送面积,甚至表明了赠送面积的大小。
,目前开发商赠送的面积大多有两种情况:一种是把应全部计算的面积,设计成只计算一半或不计算;还有一种是强调将户型的一部分设计成不计算面积的设备间、空调位等,但实际可改成有效使用面积。
购房者:乐于得实惠
“现在买个房子公摊动辄22%以上,开发商愿意额外送点面积,我们当然乐意了。”市民孙先生最近一直在看房子,有的高层房屋公摊甚至达到24%、25%,让他很难接受。“其实那么多钱扔在公摊那里很不舒服,有了赠送面积还能稍微平衡些,毕竟房子面积大住着也舒服。
”“现在买房子90平方米就是个槛,契税有0。5%的差距。买个近90平方米的房子还能送你几个平方,又省了税费,一举两得。”
当下不少市民对“买房赠面积”趋之若鹜,很大一部分原因是图实惠,因为赠送面积表面上看是不计价的。
尤其是刚需族购房,性价比总是考量的重要因素,他们常常会用总价除以可以得到的实用面积来计算单价。该人士表示:“加上赠送面积,一些楼盘的单价优势就会体现出来,虽然只差一点,但也往往成为决定最后购买的重要砝码。
”
不仅如此,买房赠面积的房屋在二手房市场也颇受欢迎。“条件相似的两处房屋,一处能多送几个面积,当然受欢迎了。”“就算楼顶占块面积做个天台,我们也会给客户说将来可以做花园,并点明这是赠送。”记者咨询了几家中介,发现有些赠送面积即使不体现在房产证中,但是通常也会多卖几万元。
“虽然买房不是为了投资,但是听说将来换房的时候也有优势,就决定买下了。”
在一些城市,“买房赠面积”已经成为开发商重要的营销手段,甚至有开发商戏言 “你不送面积,都不好意思开盘”。“买房赠面积”已成为吸引客户的重要手段。
“当下新盘众多,相比其它盘我们的位置有些偏,但是好在我们有买房赠面积这个噱头,这样也能吸引了不少客户。”李沧一处楼盘的销售人员告诉记者,“不少客户一来就是问买赠的情况,甚至反复确认。”“我们这一期一共才300套房源,但是已经有2000多组客户有意向购买。
”新都心一家楼盘销售经理表示,他们楼盘热推的一个重要卖点就是赠送面积,还没开盘项目就已经出现火爆的情况。
的确,开发商选择 “买房赠面积”,相比直接打折、降价更能赢得口碑。“现在到处都是新盘,光以好的户型打动购房者有些难了。
市场上买房的都是刚需,打折降价和买赠最能打动他们。”岛城一家楼盘销售负责人表示,“但是降价不敢用,因为一期、二期业主很容易来 ‘维权’,所以买赠就是比较好的手段了,尤其是送面积。”
“买房赠面积”是开发商共同认可的销售方式,但是在赠面积的方式上却是各有招数。
很多购房者会奇怪开发商是从哪里抠出的面积赠送给购房者?其实这根本难不住开发商,赠送阳台、赠送公共面积、再送一间、买一层送一层……总之,开发商的“买赠”手法令人眼花缭乱。
奇招1:算作阳台送一
在中规中矩的房型中,阳台一般是作为“半卖半送”的面积,不过这种送面积的方式已经被购房者熟知也渐渐失去吸引力。
因此一些开发商把普通房间算作阳台 “半卖半送”。在西海岸漓江东路附近一处楼盘
“你看,户型图上打阴影的部分都是赠送的面积。”上周,该处楼盘的置业顾问告诉记者。记者发现户型图上详细表明了赠送面积的大小,算下来106平方米的户型能够赠送17。
8平方米的面积。阳台、生活阳台、阔景阳台、转角落地窗……记者发现该楼盘的每个户型都有众多的阳台。“其实我们阳台非常大,这些墙都不是承重墙,房间可以和阳台打通。”在样板间,置业顾问还详细讲解如何利用这些阳台,“这些赠送面积基本抵消了公摊。
”
奇招2:公共面积交房赠
公摊大是不少购房者最忌讳的事,因此岛城一些开发商就在公摊上做文章。虽然是公共面积,但是交房后业主可以拿来做自己的房间,这也是一种常见的赠面积手法。在高新区一家楼盘,置业顾问就表示:“通过赠送面积,可以把套二房变成套三房。
”
“我们这每一层都有一个半封闭的设备平台,但是交房后并没有什么设备,其实就跟普通阳台一样。”上周,,96平方米和98平方米的套二户型都有设备平台的标注,这些设备平台只是为了向有关部门报批验收,不会真的安置设备。
在该楼盘的样板间,记者发现,户型图中标注的半封闭设备平台已被装修成一间书房,置业顾问告诉记者: “这里是一个没有封闭的窗口,收房后可以当作书房,也可以当小卧室。”
奇招3:交房时再加层墙
开发商为了给购房者“买房赠面积”也是挖空心思,有的甚至会给业主再加一层墙,多出一个房间来。
上周,在福州北路一处楼盘,置业顾问在给记者介绍了一些楼盘主要信息后说道。随后他给记者递来两张户型图介绍说:“我们这个楼盘有两个户型赠送面积,一个是赠送5平方米,一个是赠送7平方米。”
在85平方米的A户型图和87平方米的B户型图上右上方都有一片双实线围起的区域,置业顾问分别告诉记者这是5平方米和7平方米的赠送面积。
置业顾问指着沙盘图上的楼盘模型给记者指示,一处楼盘的中部在设计上是向内凹。“就是在中间的凹处,从楼底到楼层再封上一层楼板,间隔出来的赠送面积。”随后置业顾问带领记者到样板间去看了一下。在A户型的样板间,置业顾问告诉记者:“有了赠送面积就可以两居变三居。
开盘时该户型单价在14000元/平方米左右,赠送5平方米就是7万元啊。”
奇招4:LOFT买一送一
“买一层送一层”现下是不少开发商打出的宣传语,其实这是特指LOFT这一户型,一般房产证标注面积只是底层的面积,上面的挑高层是赠送的,如果按双层计算,单价能比周边楼盘便宜不少。
“因为我们这里户型都是商业性质,层高不过4。9米改两层也不算两层面积。”在错埠岭附近,一家楼盘销售人员告诉记者:“能够达到50%的利用率,可以说是买一层送一层。”
“你看我们这LOFT4。7米挑高,可自由分隔两层使用。
”在楼盘模型处销售人员告诉记者。他介绍说,一般LOFT的面积大多在30?40平方米之间,只能做成一房,但是该处LOFT可以通过40平方米的空间变成两房。销售人员表示:“40平方米的价钱能拿到近70平方米的实得面积,还能打造出两房,非常划算。
”
“赠送面积”得到了不少购房者的关注,有些甚至将其作为购房的重要参考因素。甚至有人称其为“两全其美”,但是实际上,赠送面积到底划不划算,究竟实不实用,是否会牵扯到法律问题,购房者事先一定要搞清楚。
小心羊毛出在羊身上
“买房赠面积”,购房者理解的是赠面积是“白赠”,即不计算价格并且不计入购房合同的面积。对购房者来说,这样算是得了便宜,不仅房款可以省一部分,而且可以省掉一部分房产税、物业费等。
但实际上,有些开发商所谓的“赠送面积”,其建筑成本可能已被分摊进了房价,购房者实际上是自己买了单。“开发商在修建楼盘前就已经将成本分摊在整栋建筑之中,每一平方米都是在成本控制之下的。”一位从事建筑行业多年的人士告诉记者。
此外,有业内人士表示,购房者不能单纯听取开发商赠送面积的一面之辞。因为实际上,如入户花园、阳台等房屋部分,本来应该计算一半面积,但开发商营销时通常会声称是“买一半,送一半”。按建设部发布的建筑面积计算规范,阳台要按水平投影面积的一半计算建筑面积;层高不足2。
2米的地下室、半地下室,只计算一半面积。因此,部分开发商推出的“赠送面积”,其实是他们给购房者的一个营销策略。
对此,业内人士建议,对于赠送面积,不能冲着“赠送”两个字盲目购买,以为捡了便宜。
购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断,买房更应重点关注房屋的质量、配套等要素。
赠送面积要注重实用
如果看岛城一些楼盘赠送的面积,从功能上看,不难发现赠送的面积不外乎是阳台、小书房等。开发商也坦言,主要是主功能不好安排,作为赠送部分,让业主觉得划得来。
“其实赠送户型并不一定见得实用。”有业内人士提醒说,一些含大量赠送面积的户型,往往内部格局实际并不太好,相对于普通户型会浪费更多的空间。并且不排除部分楼盘为了追求更多的“赠送面积”而舍弃更合理户型设计的可能性,会影响到楼盘外形甚至内部结构。
购房者在得到这些赠送面积后,改造起来也需要投入额外的金钱和精力。比如一些楼盘为了赠送面积,就设计出宽大的 “阳台”,方便业主封闭后改造成房间,但是这样往往需要涉及砸墙、重新安装门窗;还有的房间是在原有基础上赠送面积,是利用飘窗不算面积,把这部分面积伪装成飘窗,后期业主需要拆除才可获得完整的使用空间。
其实这些后期改造一般需要业主来做,需要比一般的装修投入更多的成本。此外一些类似于阳台的赠送面积需要客户在收房后自行封闭的空间,其外墙保温往往不足。
留意规避产权问题
“今年来因为面积赠送而产生的纠纷呈上升趋势。
他一个客户前不久就遇到开发商承诺买房赠花园但是最后送不了的情况。
开发商赠送的面积其实有多种情况,比如有的是“灰色空间”,就是利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计一些既可以让业主利用,但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间,这样可以提高房屋使用率。
“这种方式其实是钻了国家规定建筑面积计算方法的空子。”吴振义说。
有一些“赠送面积”是部分开发商通过擅自变更规划设计违章搭建起来的,具体操作手法是在建设项目通过规划验收后,再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造。
吴振义说:“其实这些属于违建面积。”
还有些开发商的 “赠送面积”实际为业主共有面积,如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等。吴振义提醒说,该部分空间本来就属于业主共有,而非开发商所有,即便开发商赠送,在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。
收起
