商品房认购书的定金条款有什么？
商品房认购书中有着非常核心的内容——对于定金的约定。开发商拟定的商品房认购书对于定金一般均作如下约定：“乙方(购房者)须于签署本商品房认购书后x日内与甲方(开发商)签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。 ”
有购房者认为，定金在未签订买卖合同时应该予以返还，在建设部《商品房销售管理办法》(下称“办法”)颁布后，有购房者援引“办法”第22条规定作为上述论断的依据。其实，上述论断是将“订金”与“定金”两种不同性质的款项混淆了。 “订金”属于预付性质的款项，是在交易尚未完全达成的情况下，买方为表达诚意，使卖方对交易...全部
商品房认购书中有着非常核心的内容——对于定金的约定。开发商拟定的商品房认购书对于定金一般均作如下约定：“乙方(购房者)须于签署本商品房认购书后x日内与甲方(开发商)签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。
”
有购房者认为，定金在未签订买卖合同时应该予以返还，在建设部《商品房销售管理办法》(下称“办法”)颁布后，有购房者援引“办法”第22条规定作为上述论断的依据。其实，上述论断是将“订金”与“定金”两种不同性质的款项混淆了。
“订金”属于预付性质的款项，是在交易尚未完全达成的情况下，买方为表达诚意，使卖方对交易具备一定信心而先期履行部分义务而支付的款项。在交易最终未能完成时，该订金应该退还购房者。而“定金”则属于担保方式的一种，关于定金的具体操作，《合同法》、《担保法》及最高人民法院对于《担保法》适用的司法解释均有明确规定。
“办法”第22条规定：“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，……当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”，非常明确是对“订金”这种预付款进行的规定。
是否因为“办法”中未对“定金”作出规定，开发商在商品房认购书当中约定的“定金”条款就当然无效呢?如前所述，定金的约定及操作自有专门法律来规范，“办法”中未作规定，并不意味着当事人双方不能自行约定。
合同是“当事人双方之间的法律”，属于私法调整的范围，根据“私法自治”原则，只要不违反法律的强制规定，当事人双方即可对合同内容自行约定。而且就法律的效力等级而言，《合同法》、《担保法》分别是由全国人民代表大会和全国人大常委会通过的，属于严格意义上的“法律”，而“办法”仅是由建设部通过的，属于“部委规章”，其效力较之前者相差几个等级，断无以“部委规章”规定取代“法律”规定之理。
实际上，“办法”中规定“当事人之间另有约定的，从其约定”，也就认可了双方自行约定。
《担保法》仅规定了“违约定金”，即合同当事人如果违反合同约定义务，则应承担相应定金罚则。因为签署正式买卖合同并不能视为认购方的义务，商品房认购书中定金显然不属于这种情况。
这种定金在法律上称为“立约定金”，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第1巧条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”由此可见，立约定金对于合同双方当事人的约束非常严格，一旦未能按商品房认购书中所定期限订立买卖合同，则必然有一方需承担定金罚则。
商品房认购书中一旦约定了立约定金，从法律效力上说，其对于买卖双方都是具有同等约束力，但是，实际上却并不尽然。
仔细分析商品房认购书中的定金条款内容就可以得出这样的结论：购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。因为((商品房买卖合同》条款中的空白内容(包括可能会有的补充协议)通常都是由开发商拟定完毕后交给购房者，双方在此基础上进行合同的谈判。
有些开发商在签署商品房认购书阶段根本就不向认购方出示买卖合同文本，或者出示只有空白条款的买卖合同文本，致使认购方根本无从得知开发商是如何规定有关条款的。而在认购阶段，购房者仅就房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。
而一旦进人正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款，在开发商无法接受的情况下，极有可能会使合同无法签署。
这种情况下，开发商就有可能会援引商品房认购书中的定金条款，认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，从而扣除购房者定金。因此，购房者在进行有关买卖合同的谈判过程当中，必然要顾及定金罚则，因为一旦双方达不成一致，无法签署买卖合同，则开发商依据商品房认购书中约定，可以顺理成章地扣除购房者定金，如果为了保全定金而做过多妥协，购房者权利将很可能无法得到有效保障。
当然，开发商为了尽量促成交易，也会考虑购房者的要求，但如果开发商确实不愿做出让步，而如果购房者未经仔细考虑即对商品房认购书有关定金的条款签字认可，则将使自己陷人非常被动的境地。
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