我想在北京买房子.关于买房问题求教各位
下面有一篇文章写得有一定道理，供你参考:
房地产泡沫难破 价格被高估至少二成以上
2002年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%，商品房平均价格达到2777元/平方米，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过1/4。 对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面。 今年以来，随着每一季度经济统计数字的报出，对房地产泡沫的争论日趋白热化...全部
下面有一篇文章写得有一定道理，供你参考:
房地产泡沫难破 价格被高估至少二成以上
2002年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%，商品房平均价格达到2777元/平方米，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过1/4。
对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面。
今年以来，随着每一季度经济统计数字的报出，对房地产泡沫的争论日趋白热化。
房地产价格泡沫蔓延全局
现代经济学研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离，这样定义对泡沫的判断就可以简化为两点：一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。
房地产价格被高估至少二成以上
无论是作为消费品还是作为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看，房地产价格被高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。
中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。
房产作为一种商品与其他商品—比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。那就是它既可以像面包一样作为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样作为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。
只有弄清楚房产作为这两种商品属性的价值，才可以确定它的基本价值。
作为消费品，房产的基本价值可以这样确定：微观经济学告诉我们，完全竞争的市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本。在现代经济学中并不特意区别价值和价格，可以认为，供需决定的均衡价格就是它的基本价值；作为投资品，房产的基本价值可以由资产定价的基本原理决定，生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。
把预期的未来每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前，就是房产的基本价值。我们可以从这两个方面来衡量房产作为消费品和投资品的基本价值。
作为消费品，现在中国的房子应该值多少钱？首先从供给这一方看，近年来中国房地产在卖方市场的情况下，开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。
因为定价权掌握在卖方手里。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格（即“保留价格”）。如果房产的实际价格高出保留价格，那么作为消费品，它的价格可以认为是被高估了。即使是以保留价格成交，价格仍有可能是高估的，因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。
我们可以估算一个代表性的消费者所能接受的保留价格，假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22。
83万元，其中金融资产7。98万元，占34。9%，房产10。94万元，占47。9%，其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3。1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。
假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，作为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。我们可以这样分析这个问题，2003年底，我国城镇居民的“恩格尔系数”为37（即居民37%的收入用于食品支出），那么对于中等收入的家庭来说，收入的30%用于供房可能就是上限了。
这样代表性消费者可以用于支付按揭款的收入为7879元，按现行5。31%的按揭利率，加上首付款，其所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19。4万元；当采用30年按揭时，为21。5万元。
假定消费者可以买到的房子平均为100平方米，按照当前价格总售价为27。8万元。这个价格比代表性消费者采用20年或30年按揭时的保留价格分别要高出43。3%和29。3%。
如果消费者未来的收入增长，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。
但是这种看法在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这样做等于增大了银行的经营风险。
从上述计算结果可以看出，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约被高估了20-30%。
而且这里得出的保留价格是消费者所能承受的最高价格，而不是她感觉能轻松支付的价格。然而不幸的是，现实的房价比这个价格还要高出20-30%。当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7。
4-8。2，考虑增长时，这个数据为8。8-10。9，均远远高于3-6的国际标准。
作为消费品，目前中国的商品房价格被远远高估，作为投资品，是否就可以解释如此高房价的合理性呢？按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现和，所以资产的基本价值与租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值等因素有关。
我国房屋的设计使用年限是50年，而房屋产权年限是70年，因此考虑折旧以后，房屋的残值可以忽略不计。在一段时间里，如果房产的基本价值提高，房产价格持续上涨，那么必定会出现以下情况中的一个或几个：租金增加了；租金增长的速度加快了；投资要求的回报率降低了。
而国内的现状是：从1998年全国房价出现稳步上扬开始，全国的房屋租赁价格指数保持平稳，2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨，每年的涨幅大约为1%，而同期房屋价格的涨幅每年约为7%，同时房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。
至于投资要求回报率，如果用银行储蓄利率作为度量，则也没有太大的变化。这说明，近年来尤其是2003年以来的房地产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。
总之，无论是作为消费品还是作为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。
从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。2002年以来，全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的现象，因此我们说中国的房地产市场出现了明显的全局性价格泡沫。
“人多地少”不等于“地价不灭”
考虑到可居住的因素后，我国东部地区的平均人口密度低于日、韩和印度，也不应该高于德国、英国。而在泡沫经济时期打造了“地价不灭”神话的日本，地价已连续下跌13年，如果中国的土地价格持续上涨，势必造成产业资本的大规模外移。
鼓吹中国房价未来仍要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了，但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间，拿出计算器随便算一算。
中国平均人口密度是132人/平方公里，日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。人口最密集的东部沿海地区平均为407人/平方公里。
这与上述几个国家相比并没有本质差别：按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度（比如，按适宜居住的面积计算，日本人口密度超过1300人/平方公里）。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。
在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度应该不会高于德国和英国。
战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭”神话。
在造就了“地价不灭”神话的同时，也造成了产业资本的大规模外移。
日本的地价自上世纪90年代初泡沫经济破灭以来已连跌13年。2003年，日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？
世界上根本就不应该有什么“土地神话”，因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。
土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。
所以“神话”离我们越远，我们的经济就越安全。
目前有人正在中国制造一个与当年日本相同的“土地神话”。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话，捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。
真实需求支撑是“真实的谎言”
有人愿意买并不意味着价格正常，所以真实需求与价格没有泡沫之间没有任何关系。如果非要有一个关系的话，在投资品市场上，也是一个完全相反的关系：越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候，越有可能是价格被低估的时候。
当前还有一个很迷惑人的看法，那就是目前的房屋价格是有真实需求支撑的，购买者是拿着真金白银来买房的，而且购买踊跃，市场一片红火，房屋的空置率也在持续下降，所以当前的价格是健康的，没有泡沫的。
这个看法听起来似乎有道理，但它确是一句“真实的谎言”。因为价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系。
以股市举例来说：上证指数在2200点是个高点，1200点是个低点，我们通常看到的景象是，股指在向高点涨时买盘汹涌、需求旺盛，股指在往低点跌时买盘不旺、交投清淡。
如果越是真实需求踊跃就越没有泡沫的话，那2200点时的泡沫一定低于1200点时的泡沫。现实是这样的吗？说到空置率，可以用发新股做比方，空置率降得越快意味着房子越好卖，代表着新股越容易发出去，显然2200点时比1200点时新股更容易发，那是不是新股越容易发掉的时候就越没有泡沫呢？
其实需求旺盛比需求不旺的时候更有可能出现泡沫，住房空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。
这个在股市里谁都明白的道理，在房地产市场上，竟成为一些专家判别有无泡沫的主要依据。
多方博弈，房地产价格难大幅下跌
房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。
其中，地方政府出于获得财政收入的目的是高房价坚定的支持者，而且通过土地垄断等方式有力地支撑了房价的上涨。购买者可以分为消费者、投资者和跟风者三类，由于利益不一致，购买者通常不能一致行动，因而很难形成市场上的谈判力量。
在地方政府强有力的政策信号指引下，开发商在下游销售市场和上游资金市场都必须树立起其产品价格会持续上涨的形象，否则很难运作。商业银行由于委托代理关系的存在，在房地产市场是否有泡沫不明朗的情况下，最好的办法就是跟风，继续向房地产市场投入。
惟有中央银行为了保持币值和金融系统长期的稳定，有意愿而且有能力控制房地产价格的上涨，但央行也绝对不愿意让房地产市场暴跌，因为这样会立刻引起金融系统的不稳定，这是其最不愿意看到的结果。这几股力量在市场中交汇在一起，互相博弈，使房地产价格即使高估了但在短期内也几乎不可能大幅度下跌。
地方政府图政绩，坚定支撑高房价
作为高房价最坚定、也是最有力的支撑者的地方政府，手中有三大法宝可以调控房价：土地垄断、政策指引、舆论导向。利用这三大法宝，地方政府支持了坚挺的房价，制造了房地产只涨不跌的价格预期，使购买者、开发商、商业银行的行为扭曲，楼市陷入了“非理性繁荣”。
地方政府的第一大法宝是土地垄断，通过这一法宝，地方政府可以很轻易地抬高土地的出让价格，进而抬高房价，而在这些高价土地上兴建的房屋价格成为全地区所有房屋交易的参考价格。也就是说，政府通过几块土地为全地区所有房屋重新定价。
高涨的房价使得房地产市场出现巨额利润空间，吸引了开发商进一步投资，也激励了购买者投资的愿望和信心。较高的市场价格可以使旧区改造成为经济上可行的买卖，可以诱使开发商主动投入改造，而不需要政府再投入更多资源，这样政府可以不那么费力地使城市面貌发生改变，同时开发商的大力投资也提高了本地的GDP，政府也实现了做出政绩的目标。
高企的垄断土地价格使住房成本快速上升，地方政府不断地以开发商“自愿”高价购地为由证明自己行为的合理性，但“自愿”不等于“合理”，就像北京的神州行用户总是“自愿”打0。6元每分钟的电话一样。
地方政府的第二大法宝是政策指引，地方政府灵活的运用这一法宝来调节房地产价格，例如二手房交易税的征收与缓行、控制经济适用房的供给量等。这些政策可以有效地改变房产交易的价格，有利于政府调控市场，避免房价过快上涨引起社会不满，进而影响房价长期稳定的上升。
例如，大规模经济适用房的建设常常出现在远期规划中，给低收入者一些期望，但在现实中却总是有控制的供应，“千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面”。
地方政府的第三大法宝是舆论导向，不断强调和发布有利于楼市的消息。
从行为金融的理论来看，房产的价格并不仅仅与房租和利率有关，而且与潜在购买者主观上“认为”的价值有很大关系。例如上海总是有人不断地强调国际大都市的未来前景，指出其房价距纽约、东京还有很大距离，潜移默化中改变购买者的价值标准。
但却从没有听见政府发出过房价已经超出普通市民的购买力，普通市民购房困难，长期发展下去将影响社会稳定的声音。
客观上说，这三大法宝既可以拉高房价，也可以打压房价，但为什么地方政府不约而同地用这些法宝来拉高房价而不是相反呢？这其中最重要的因素在于实施分税制后各地区财政普遍趋紧，拉高房价不但拉动地方GDP高速增长，而且通过进一步拉升一级市场土地转让价格，提高了地方政府的财政收入。
除此以外，开发商、银行和投资者都不希望房地产价格下跌，这些集团的利益也是地方政府需要仔细考虑的。
从本质上来说，转让土地的高额收入是一种隐性的税收，购买者通过支付高房价间接地缴纳了税收。
表面上看纳税人即购房者多是富裕阶层，但由于购房款的很大一部分来自于银行信贷，在通货膨胀率高于名义利率的负利率情况下借款人受益而存款人受损，因此税收虽然有一部分是由购买者缴纳的，但也有部分是由广大未购房的储户所承担。
由于高企的通货膨胀率和房地产开发也有一定的关系，地方政府的土地转让收入实际上来自于全体居民，无论其是否购房。
购买者谈判力量弱，跟风需求影响大
地方政府的引导政策使“买涨不买跌”的跟风者纷纷抓紧时间购房以避免因“不买”所带来的“亏损”，原来稳定的需求因这一部分冲击急剧上升。
楼市上的购买者无法形成行动协调一致的团体，缺乏谈判力量，被迫接受高房价。
购买者大致可以分为三类人：一是以居住为目的的消费者；二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者；三是视房价变动而决定是否释放其消费或投资需求的跟风者。
消费者的需求和人口增长率以及城市化速度相关，是一个相对稳定的增量；而投资者的需求与其长期对某一个市场的偏好有关，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体通常也保持相对稳定。无论是消费者还是投资者，都希望在其购买前价格下跌，购买后价格上升，因此房地产价格上升应该对这两类需求都有抑制作用，在这种情况下，价格上升以后总需求的急剧上升最有可能来自于另一个群体的需求冲击，这个群体就是看到房价持续上涨而决定提前释放消费或投资需求的跟风者。
在地方政府通过“三大法宝”迅速抬高了房地产价格，眼看着投资回报越来越高的情况下，一些原来对投资地产有顾虑的跟风者逐渐从观望转向到不但利用自有资金，而且还借助银行贷款投资；而一些购房原本不是那么迫切的需求者，在节节上涨的房价面前不但丢掉了观望以待下跌的幻想，还产生了“不买就是亏”的预期，抓紧时间购房以避免价格进一步上涨。
尽管投资型和消费型跟风者很难与投资者和消费者区别开，但正是他们这种“买涨不买跌” 的“羊群行为”使得短期内需求旺盛，一步步推高房价，真正的消费者被迫高价购房以满足生活需要。总而言之，追涨的跟风冲击使得正常的供应难以满足需求，商品价格上涨，而上涨的价格反过来又印证了市场的传言，一个循环下来就形成了“自我实现的预言”。
值得注意的是，在房地产这个半市场化的市场里，地方政府不但可以通过舆论导向“吹风”，而且可以通过控制土地供应保证“风源”持续强劲。
存在“追涨”的跟风者最大的弊端就是购买者无法形成行动协调一致的团体，使得买方缺乏与卖方讨价还价的能力。
当然，如果有一个比地方政府更强、更有力的博弈者能够改变跟风者的预期，那么跟风者就会选择持币待购，这会反过来影响投资者的信心，形成房地产价格下跌的趋势，消费者就可能在较为合理的价位购买到房产。
在这个问题上惟一可能比地方政府更强的博弈者是中央银行，但出于对金融系统稳定性的考虑，央行不会希望房价暴跌，现有房价水平应该是央行即使不满意但也还可以接受的价位。
开发商共谋“拉高出货”
与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的“共谋”，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。
但开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下。
要知道价格可以由生产者说了算，购买量可不是由生产者说了算的，为什么惟独房地产开发商如此步调一致地不断涨价，宁可雇人排号，“自产自销”也要维持高价？
没有价格战的原因主要有两点，一是前面所述的购买者中有一批投资者和“追涨杀跌”的跟风者，投资者强调“保值增值”，而跟风者非高价不买。
无论哪一个开发商，必须把他的楼盘营造出一个销售火爆的局面，一个价格节节上涨的趋势，否则就很难说服投资者房产有增值的空间，很难对跟风者造成“不买就等于亏损”的预期。
第二个原因是房地产开发的高资金密度和高负债率，这个特点决定每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房产价格上涨的预期。
由于房产开发资金回笼的主要方式是后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款，而个人住房贷款是以房产本身为抵押的，因此即使销售不畅开发商也不能用降价的方式促销，否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期，很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款，这对资金需求量大而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。
即使该开发商能挺过来，商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力，不愿提供下一个项目的房地产开发贷款。与此相反，只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势，投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入，也只有这样才能给银行 “再等一等”的期望，避免银行执行抵押。
说得形象一点，这是一种有效的“拉高出货”的方式。
从以上两点来看，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到。
从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人，一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费。
商业银行控制泡沫动力少
如果对房地产采取保守的态度，则意味着在整个信贷投放10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力，对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业，无论房地产价格是否虚高，只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号，商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。
无论购买者如何的“不成熟”，相信房价只涨不跌；无论开发商如何大胆，敢于不计成本地借贷；如果没有商业银行的信贷支撑，房地产价格似乎很难达到现在的高度。通过银行，购买者获得了“财务杠杆”：首付20-30%即可获得资产的全部收益；开发商也可凭借35%（原为20%）的自有资本即可完成整个项目。
为什么银行愿意给含有泡沫的房地产市场贷款？是因为银行认为没有泡沫，还是因为银行相信即使有泡沫也不会破裂？虽然我们很难了解银行对房地产市场的看法，但可以肯定，对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业，无论房地产价格是否虚高，只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号，商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。
对于银行管理者来说，如果房地产价格没有泡沫，那么提供贷款当然是正常的；如果虚高了，在不能确定泡沫有多大、是否会破裂、什么时候破裂的情况下，所有银行管理者都会发现：既然其他银行都不认为房地产有风险而积极开拓，那么我最好还是选择跟进。
否则如果对房地产采取保守的态度，不但意味着在整个信贷投放10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力，而且意味着对所有贷款最重要的抵押物—房屋和土地采取保守的态度，这将导致自己所管理的银行的贷款、存款、票据等所有业务全面收缩，自己不但在当期很难向上下级交代，而且未来也可能被证明是错误的；相反如果选择追随大流，泡沫没有破灭当然最好，即使破灭了最多自己也只承担有限的责任，更何况这种市场变化的责任也很难被认为是个人的责任。
综合以上分析，可以认为目前的房价可能是市场博弈各方达成妥协的一个结果，即使有20-30%的泡沫也不太可能出现太大下跌。央行出于稳定社会、保证经济持续发展的考虑，有很强的动力控制房地产价格进一步上涨，但其自身也不愿意看到房地产价格急剧下跌造成对金融系统即期稳定的威胁。
而地方政府为了维系其财政收入的来源，会继续垄断土地市场，运用政策，引导舆论，保持房地产市场价格稳定。在不能解决地方政府财政来源的情况下，中央政府也不太可能强压地方政府平价供给大量土地，平抑房地产市场价格。
此外投资者和开发商害怕破产，商业银行担心出现不良贷款，也都不希望房地产价格下跌。可以说，目前价位使各方的利益都得到了考虑，社会比较稳定也没有受到太大威胁。如果房地产价格没有进一步的过激表现，在目前水平保持大致稳定，等待经济发展水平的提升来消化高估的房价，对各方来讲，都是个麻烦最小的选择。
作者方健为北京大学中国经济研究中心经济学博士；李可为北京大学中国经济研究中心金融学硕士，现供职于建设银行浙江省分行。本文仅代表个人观点。收起
