土地增值税计算方法是什么？

土地增值税计算方法是什么?

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 ]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息12...全部

  土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
   ]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。
  为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210。9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。
  则其应纳税额为： 　　扣除项目金额＝600+1400+120+210。9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210。9+100+400＝2830。
  9万元 　　增值额＝3800-2830。9＝969。1万元 　　增值额占扣除项目比例＝969。1÷2830。9＝34。23％ 　　应纳税额＝969。1×30％＝290。73万元 ###1、房地产企业的土地增值税，是按照预收账款预征土地增值税，住宅是按照1%的比例征收，营业用房和别墅按照2%征收。
   2、先预提： 借：待摊费用－土地增值税1％或2% 贷：应交税金－土地增值税 缴纳的时候： 借：应交税金－土地增值税 贷：银行存款 3、待该商品房交付使用后，开出发票和结算帐单，交付给买主时，预收转收入，并计算由收入负担的土地增值税，： 借：主营税金及附加 贷：待摊费用－土地增值税。
   ###土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
  笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
   二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
   三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
   四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
  其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
  包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
   五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
  每栋地价14。8万元，登记、过户手续费0。2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0。5万元（能提供银行证明）。 每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
  问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14。8＋0。2＋50）×80＝5200（万元） 房地产开发费用扣除：0。
  5×80＋5200×5％＝300（万元） 转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777。6（万元） 加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元） 扣除项目合计：5200＋300＋777。
  6＋1040＝7317。6（万元） 增值额＝14400－7317。6＝7082。4（万元） 增值额与扣除项目金额比率＝7082。4／7317。6×100％＝96。79％应纳增值税税额＝7082。
  4×40％－7317。6×5％＝2467。08（万元） 六、会计处理 1。转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加 2467。08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467。08 2。
  实际上交时： 借：应交税金-应交土地增值税 2467。08 贷：银行存款 2467。08###土地增值税两种计算方法 土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。
  计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。 第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。 第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1。增值额未超过50%的征收增值额的30%；2。
  增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3。增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4。增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。” 以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10。
  5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。收起