非依法律行为享有的不动产物权变动 是什么？

变更不动产物权要办理哪些手续？

不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物。对于老百姓 来说，最大的不动产就是房子。房地产转让或者变更时，应当向县 级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后 的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变 更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换 或者更改土地使用权证书。 土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地 变更登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的 变更，自变更登记之日起生效。除法律另有规定外，不动产物权的 设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不 发生效力。 例如，当事人订立了舍...全部

   不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物。对于老百姓 来说，最大的不动产就是房子。房地产转让或者变更时，应当向县 级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后 的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变 更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换 或者更改土地使用权证书。
   土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地 变更登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的 变更，自变更登记之日起生效。除法律另有规定外，不动产物权的 设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不 发生效力。
  例如，当事人订立了舍法有效的买卖房屋合同后，只有 依法办理了房屋所有权转让登记i，才发生房屋所有权变动的法律 后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。 在不动产物权登记这个核心效力的基础上，还可以派生出不动 产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记 载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。
  这既是不动产物权交 易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。 因此，对不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第 三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。
  正 因为不动产物权登记具有这样的效力，本章才规定有异议登记的制 度，在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情 况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕 疵的情况记入登记簿，以对抗第三人，防止自己利益受到损害。
   “未经登记，不发生效力”也有例外情况： 一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 二是物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要 是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲 裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变 更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等 行为生效时发生效力。
  第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继 承或者受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事 实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑 到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，物 权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必 须经依法登记才发生效力。
   地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向 登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。已经 登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者 注销登记。也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。
  即，取 得宅基地使用权不以登记为必要。 从现行有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所 在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。涉及的部门 主要有： (1) 土地管理部门。
  土地管理法规定，农民集体所有的土地， 由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依 法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确 认使用权。土地登记规则规定，县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。
  土地管理法实施条例规定， 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物 等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人 民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机 关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
  担保法规定，以无地上 定着物的土地使用权抵押的，抵押登记部门为核发土地使用权证书 的土地管理部门。 (2) 房产管理部门。城市房地产管理法规定，在依法取得的 房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上 地方人民政府房产管理部门申请登记。
  房地产转让或者变更时，应 当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭 变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使 用权变更登记。 (3) 农业主管部门。农村土地承包法规定，县级以上地方人 民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土 地承包经营权。
   (4) 林业主管部门。森林法规定，国家所有的和集体所有的 森林、林木、林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地 方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。担保法 规定，以林木抵押的，抵押登记部门为县级以上林木主管部门。
   (5) 海洋行政主管部门6海域使用管理法规定，海域使用申 请经依法批准后，国务院批准用海的，由国务院海洋行政主管部门 登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书；地方人民政府 批准用海的，由地方人民政府登记造册，向海域使用申请人颁发海 域使用权证书。
  海域使用权登记办法规定，海域使用权实行分级登 记。国务院批准的项目用海，由国家海洋局登记造册；县级以上地 方人民政府批准的项目用海，由批准用海的地方人民政府登记造 册，海洋行政主管部门负责登记的具体工作。
   (6) 地质矿产主管部门。矿产资源开采登记管理办法规定，开采下列矿产资源，由国务院地质矿产主管部门审批登记，颁发采 矿许可证：①国家规划矿区和对国民经济具有重要价值的矿区内的 矿产资源；②领海及中国管辖的其他海域的矿产资源；③外商投资 开采的矿产资源；④本办法附录所列的矿产资源。
  开采石油、天然 气矿产的，经国务院指定的机关审查同意后，由国务院地质矿产主 管部门登记，颁发采矿许可证。收起