中介费是否退还?
根据《中华人民共和国合同法》第426条之规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”也就是说,新政出台前购买卖双方的购房合同已经签署,中介方促成了合同成立,其义务已经履行完成,获得相应的佣金是理所当然的。
纵然在后续合同具体的履行过程中,出现新的障碍,委托人亦无权要求退回佣金。
有的人则认为:中介服务机构是专业的服务机构,完成签订的购房合同、协助办理产权过户、房屋交付验收等工作均属于中介方应当履行的义务。
换句话说此言论是就“促成合同成立”做了广义的理解。新政策的出台虽非中介方所能控制和预料的,但就居间委托关系的目的而言,委托人的实际不定并非
只是签订购房合同,其实际目的是为了实际取得房屋。 基于此,只要委托人的实际目的不能实现,中介方就仅能要求支付居间活动所必须的费用而不是佣金。
其法理依据在于《中华人民共和国合同法》第427条之规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
结合司法实践及各地诉讼判例,笔者认为:中介服务结构属于专业的机构,其存在的价值和意义则是协助委托人实现并取得购房之目的。
从这个角度而言,在确保中介方完全履行如实告知义务、忠实义务的情况下(即,不存在任何过错行为),新政出台即非单方行为所导致,亦非委托人因素所致。故而基于公平合理原则,因新政造成的损害(如合同未明确约定)应当由双方共同承担。
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