大家帮忙看看,房产买卖纠纷!我父亲2001年去世，遗留下一处房产，按照继承关系来说，我妈，我，我奶奶为第一继承人，2006年我妈和我打算把房子卖了，和买方签订了一份房屋转让协议，我妈签的字，但是后来咨询了一下，如果买卖这处房产的话，必须所有第一继承人同意，且公证过户，而我奶奶年事已高，父亲去世的事情一直向她隐瞒的，（奶奶眼睛失明，身体也不好，只是告诉她父亲常年在外地看病），所以公证无法进行，因此我和妈妈打算解除房屋转让协议，退回订金，但是中介不同意，坚持要按照协议买房子，或者要求按协议所写的房款的20%做为违约金。并且阻挠我们与买方直接面对面协商，声称不履行协议的话买方就要起诉，现已知道中介公司为无证经营。我想问一下，1，在没有所以第一继承人都同意的情况下，该协议成不成立？2，这种情况下，我可否解除协议书？3，我需不需要赔付违约金？
协议不能成立.就我所知,你父亲过世之后并没有进行遗产分割(因为你说你奶奶并不知道你父亲已经过世,她就当然不知道自己享有遗产的1/3),在没有进行遗产分割的情况下,你母亲不能在未经同为第一遗产继承人的你和你奶奶同意的情况下将房子出售(你同意当然例外),而合同有个法律特征就是:合同是两方以上当事人的意思表示一致的民事法律行为.合同的成立必须有两方以上的当事人,他们相互为意思表示,并且意思表示相一致.在你奶奶这个当事人(第一遗产继承人)未同意的情况下,合同不能成立.
就算合同成立,你也可以依据合同履行中的情事变更原则(是指合同有效成立后,履行前,因不可归责与双方当事人的原因使合同成立的基础发生变化,如继续履行合同将会造成显失公平的后果.在这种情况下,法律允许当事人变更合同的内容或解除合同,以消不公平的后果.)在你奶奶这个变化上为由,将合同解除.
合同不成立和合同解除的情况下你都不用赔偿违约金,并且中介机构并不属于合同的权利人,没资格要你们赔偿违约金,更不用说他是个无证经营的公司,你们可以以其阻挠你们与买房方进行正常合同协商(或有足够证据证明中介误导你们,将你们欺骗)为由将其起诉.
以上只是就个人所知所做回答,具体你们需向专业人士(如律师)咨询较保险.有专业人士的法律知识导引,相信你们会将此事解决
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