商业地产和住宅地产的税收区别
目前在上海的收费如下：
商业的：非居住用房（商铺、办公楼、单独车位等）的买卖是我们大部分经纪人头疼的案源类型，因为在沟通的过程中，一般业主的反馈信息几乎都会是要求尽到手价，往往经纪人会无所适从，所以这里我想把非居住用房的具体税收罗列一下，有不足的地方恳请大家留言。
以下举例:上家是个人,下家是个人,均不贷款
上家
重要前提：上家一定要提供出当初买进的全额发票、契税发票、交易手续费、买卖合同等原始凭证。这里着重要注意的是，全额发票（一定要原件，没有就要按原值是0元来算差额了），有很多业主只能提供出当初的首付款发票，这是什么原因呢？因为当初他是用首付加贷款的形式购买了该物业，那么贷款的这部...全部
目前在上海的收费如下：
商业的：非居住用房（商铺、办公楼、单独车位等）的买卖是我们大部分经纪人头疼的案源类型，因为在沟通的过程中，一般业主的反馈信息几乎都会是要求尽到手价，往往经纪人会无所适从，所以这里我想把非居住用房的具体税收罗列一下，有不足的地方恳请大家留言。
以下举例:上家是个人,下家是个人,均不贷款
上家
重要前提：上家一定要提供出当初买进的全额发票、契税发票、交易手续费、买卖合同等原始凭证。这里着重要注意的是，全额发票（一定要原件，没有就要按原值是0元来算差额了），有很多业主只能提供出当初的首付款发票，这是什么原因呢？因为当初他是用首付加贷款的形式购买了该物业，那么贷款的这部分房价款开发商在收到款项后，为了偷逃漏税，少开了发票，绝大部分的业主是不知情的，所以轮到我们帮他出售时，我们就如胡沪语所言“吃药”了。
如果出现这种情况，唯一解决解决方法就是，找开发商补开了。
第一：营业税 (合同价-买入价)X5。65%
第二：土地增值税: (合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)X系数
注: 1、自然增值税=买入价X5%X房屋年限(按产证记载时间足年算) 2、系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜50%,系数选30% 50%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜100%,系数选40% 100%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜200%,系数选50% 200%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价,系数选60%
第三：个人所得税 (合同价-买入价-买入的契税-营业税-土地增值税)X20%
第四:印花税 合同价X0。
5‰
第五:佣金 比例就不说了 上家的成本=买入价@@营业税@@买入的契税@@土地增值税@@个人所得税@@印花税@@佣金
下家
第一:契税 合同价X3%
第二：交易手续费 合同价X5‰ (没错,是千分之五,100万的合同,交易手续费要5000元,而且是下家一个人出)
第三: 印花税 合同价X0。
5‰
第五:佣金 比例就不说了
下家的成本:合同价@@契税@@交易手续费@@印花税@@佣金
住宅的：
税费征收标准（长宁、徐汇、静安、宝山)
房屋类型 年限 营业税及附加税 个人所得税 交易手续费 交易登记费 配图费 抵押登记费 契税 房产税
征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方
普通 ≤5 全额5。
65% 出售方 全额*1%or利润*20% 出售方 5元/平方 出售方/买受方各自承担2。5元/平方 80 买受方 25 买受方 40 买受方 1、首套且≤90平：全额1% ；2、首套且＞90平：全额1。
5% ；3、非首套：全额3% 买受方 根据核定：1、单价≤32384的：征收价*70%*0。4%；2、单价＞32384的：征收价*70%*0。6%；3、免征 买受方
＞5 免征 承诺唯一免征or全额*1%or利润*20%
非普通 ≤5 全额5。
65% 全额*2%or利润*20% 全额3%
＞5 全额5。65% 承诺唯一免征or全额*2%
差额5。65% 承诺唯一免征or利润*20%
备注：
1、普通住宅标准（2012年3月1日起执行）：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1。
44倍以下（即容积率低于1。44倍），内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
2、年限认定：出售方为二手购入的，则以产权证登记日期计算；为一手购入的，可按照交易中心调取房屋交接书、契税单完税凭证日期计算
3、涉及到“全额”申报的，出售方无需提供原始购房合同、全额发票、契税单；“差额”的，出售方需提供原始购房合同、全额发票、契税单；
4、“承诺唯一”是指出售方本人签署税务机关“5年以外家庭唯一生活用房”承诺书；
5、“利润”计算方式：合同价-购入价-购入契税-购入交易手续费-本次交易营业税及附加税-房屋装修款（正式装修合同、正式装修发票、抵用金额上限为装修发票*10%）-还款利息（仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单，银行证明文件）；
6、“契税”首套需要根据房地产交易中出具的买受方家庭情况住房表认定；家庭情况住房表上无任何记录才算首套。
7、“房产税”中“征收价”：非沪籍、外籍人士的即合同价；沪籍首套、非沪籍持CW9人才引进类居住证或其他类正式居住证满三年的免征；沪籍二套按照家庭人均60平优惠扣除后的面积*此次购房单价核算
税费征收标准（长宁、徐汇、静安、宝山)
房屋类型 年限 营业税及附加税 个人所得税 交易手续费 交易登记费 配图费 抵押登记费 契税 房产税
征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方 征收标准 支付方
普通 ≤5 全额5。
65% 出售方 全额*1%or利润*20% 出售方 5元/平方 出售方/买受方各自承担2。5元/平方 80 买受方 25 买受方 40 买受方 1、首套且≤90平：全额1% ；2、首套且＞90平：全额1。
5% ；3、非首套：全额3% 买受方 根据核定：1、单价≤32384的：征收价*70%*0。4%；2、单价＞32384的：征收价*70%*0。6%；3、免征 买受方
＞5 免征 承诺唯一免征or全额*1%or利润*20%
非普通 ≤5 全额5。
65% 全额*2%or利润*20% 全额3%
＞5 全额5。65% 承诺唯一免征or全额*2%
差额5。65% 承诺唯一免征or利润*20%
备注：
1、普通住宅标准（2012年3月1日起执行）：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1。
44倍以下（即容积率低于1。44倍），内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
2、年限认定：出售方为二手购入的，则以产权证登记日期计算；为一手购入的，可按照交易中心调取房屋交接书、契税单完税凭证日期计算
3、涉及到“全额”申报的，出售方无需提供原始购房合同、全额发票、契税单；“差额”的，出售方需提供原始购房合同、全额发票、契税单；
4、“承诺唯一”是指出售方本人签署税务机关“5年以外家庭唯一生活用房”承诺书；
5、“利润”计算方式：合同价-购入价-购入契税-购入交易手续费-本次交易营业税及附加税-房屋装修款（正式装修合同、正式装修发票、抵用金额上限为装修发票*10%）-还款利息（仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单，银行证明文件）；
6、“契税”首套需要根据房地产交易中出具的买受方家庭情况住房表认定；家庭情况住房表上无任何记录才算首套。
7、“房产税”中“征收价”：非沪籍、外籍人士的即合同价；沪籍首套、非沪籍持CW9人才引进类居住证或其他类正式居住证满三年的免征；沪籍二套按照家庭人均60平优惠扣除后的面积*此次购房单价核算；
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