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一、容积率 所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 二、建筑密度 建筑密度(building density)是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念 建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀" 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积 比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 建筑密度不可能超过1,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路\绿化\广场\停车等等。
ycs_2008:你好! 按规定要补交!按原来的楼面地价补足出让金,也就是原来每平方建筑面积摊100元地价,现在容积率提高了,增加建筑面积100平方米,那么就要补交100*100=10000元。 但是,现实中规划部门和国土部门不协调,很少按规定补交的。开发商通过招牌挂取得土地后,在找规划变更规划,增加容积率的是经常的事,是土地招牌挂后开发商官商勾结暗箱操作的办法之一
1、“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 建筑密度:是指建筑覆盖率,指该块土地上所有建筑物的基地总面积与该块土地的总面积的比值.(小于1的.一般不会超过40%-50。因为除建筑物的基地总面积外。还要留出公路,绿化,停车场之类的) 建筑密度×建筑平均楼层=容积率,高层建筑密度需要计算建筑平均楼层。其实建筑密度、楼高和容积率是有一定的制约关系。楼高和容积率的制约主要是日照间距(影响楼间距,板楼南北朝向必须大于1:1)建筑密度、容积率、楼层高度还要受到规划形态的影响,如果小区规划采用板式布局(板楼、兵营式规划,北方居多),其容积率相对比较低(一般高层、小高层在3-4,如果下边没有规划商业的话),如果规划商业,并且局部满铺(建筑密度可能达到50-70%,容积率能做到6以上)。 2、占地面积包括一层前面的院子、停车场、等等一些附加的,属于建筑的附加地,而这块地上面没有建筑,而用作他用。当然占地面积包括建筑面积在内,占地面积是大于或者等于建筑面积的,在建筑没有附属地的时候两者相等。 如果小区是点式楼布局,建筑密度可以控制的很小、楼层可以做到很高,容积率也可以做到4以上,但是点式楼私密性差、户型一般交叉、垂直效率会受到一定的影响 3、底层为架空层也计算在占地面积内。
容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度即建筑覆盖率,居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。 绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
你好! 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式: 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性: (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面: (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。如(图一),MC为单方造价,MR为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益(DCNF面积)达到最大,地价达到最高,M为最佳容积率。超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先,城市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;另外,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以,城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制。因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
建筑间距有规范 其中规定:2层和2层以上的生活居住建筑应符合下列要求,单元户型为3个或 3个以下居室时至少有1个居室,单元户型为4个或4个以上居室时至少有两个居室,处于朝向南偏东或偏西各105度的范围内;另外,处于朝向南偏东或偏西各105度范 围内的居室窗数,必须大于该居住建筑全部居室窗数的一半。 对于居住建筑的间距,该规定明确:板式居住建筑群体布置时,建筑间距根据其朝向和与正南的夹角不同,采用不得小于规定的建筑间距系数。单栋塔式居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑(含规划建筑)时,与其他居住建筑的间距系数不得小于1.0;而所谓建筑间距系数是指遮挡阳光的建筑与被遮阳光的建筑间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多栋塔式居住建筑成东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距,按下列规定执行:相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式居住建筑的长度时,塔式居住建筑长高比的长度,应按各塔式居住建筑的长度和间距之和计算,并根据其不同的长高比,采用不得小于规定的建筑间距系数。而建筑的长高比是指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 同时,相邻塔式居住建筑的间距等于或大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距系数不得小于1.2。 建筑密度是指在一定用地范围内,所有建筑物的基底面积(即房屋首层占地的面积)与用地面积之比,一般以百分比表示。它是城市规划的定额指标之一。在居住区规划中,建筑密度通常是指居住建筑密度。建筑密度作为一项指标,可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。 由此看来,建筑间距和建筑密度有直接的关系。
小龙老师说得很明确了.但是有一点我认为需要补充和适当修正. 1.容积率是对与小区而言,高层住宅容积率和多层住院容积率的提法不妥.在一个小区,全是高层或多层住宅的情况不多,即便有,也应该是高层住宅小区和多层住宅小区. 2.多层住宅小区的容积率为3.一般是太高了.在北方是不可能的. 3.容积率与建筑地区的纬度有关,因为日照间距对容积率的影响很大.在不同的地区和城市,合理的容积率不可能是一个数字
1. 独栋别墅 容积率在0.2,0.5之间舒适度更高。 2. 联排别墅 容积率在0.4,0.7之间舒适度更高。 3. 六层以下住宅 容积率在0.8,1.2之间舒适度更高。 4. 七至十一层住宅 容积率在1.5,2.0之间舒适度更高。 5. 二至十八层住宅 容积率在1.8,2.5之间舒适度更高。 6. 十九层以上住宅 容积率在2.4,4.5之间舒适度更高。
计算方式: 容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积 上面 这个公式的出处有:北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔2006〕851号,2006年7月10日) 但在工业上,根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》, 容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 绿化率:项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率,其计算要比绿化率严格很多。 计算公式: 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地[3]。 “容积率”是项目总建筑面积与总占地面积之比 下面就用一个简单的方式来给大家讲解 总占地10万平方米,总建筑面积10万平方米,容积率为1; 总占地10万平方米,总建筑面积15万平方米,容积率为1.5; 总占地10万平方米,总建筑面积8万平方米,容积率为0.8; 容积率越小,居住密度越小,相对舒服。容积率越大则相反。 容积率超过5就不建议购买了。
建议到沈阳市政府法制办的网站上去查一下 或是到规划局(在五经街)、土地储备中心(在大西路的房地产大厦)去咨询
容积率=地上建筑面积/总用地面积 能反映单位面积土地上面所建盖的建筑物密度。 简单的说,容积率越高,居住舒适度越差。相反,则居住舒适度越好。
就是不能超过这个容积率,容积率=地上建筑面积/用地面积
绿维创景规划设计院专业提供旅游控制性详细规划。控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划,并指导修建性详细规划的编制。 旅游控制性详细规划大致可包含以下内容: (一)土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求; (二)容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标; (三)基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求,地下管线控制要求; (四)基础设施用地的控制界线(黄线)、各类绿地范围的控制线(绿线)、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线(紫线)、地表水体保护和控制的地域界线(蓝线)等“四线”及控制要求。 编制大城市和特大城市的控制性详细规划,可以根据本地实际情况,结合城市空间布局、规划管理要求,以及社区边界、城乡建设要求等,将建设地区划分为若干规划控制单元,组织编制单元规划。 镇控制性详细规划可以根据实际情况,适当调整或者减少控制要求和指标。规模较小的建制镇的控制性详细规划,可以与镇总体规划编制相结合,提出规划控制要求和指标。更多关于“旅游控制性详细规划”的案例及研究成果,请参阅《旅游运营网》
根据这个公式算:建筑面积=用地面积X容积率 若满意 谢谢加好评
补交土地出让金=成交时的单价÷调整后的容积率×超容积率增加的建筑面积
一般而言,容积率分为:独立别墅为0.2~0.5;联排别墅为0.4~0.7;6层以下多层住宅为0.8~1.2;11层小高层住宅为1.5~2.0;18层高层住宅为1.8~2.5;19层以上住宅为2.4~4.5;住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 新建居住区的居住建筑密度是:4层楼区一般为26%左右,5层楼区一般为23%左右,6层楼区不高于20%。 绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。 如果你讲的是绿地率的话,对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米,面积不小于400平方米,该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%, 且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照,而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得算入绿化用地。在房地产开发中,政府规定这个指标一般不少于30%。
90年北京42公里地铁日客运量才150万人次,每10公里35.7万人次;目前北京轨道交通总长114公里,日客运量180万人次。因此,凡轨道规划超过100公里的城市,所预设的城市人口也都应超过700万。 据此推算,当城市每年的 GDP达到500亿元以上时,认为有条件建设地铁;而每年的 GDP达到300亿元以上时,则认为有条件建设轻轨交通。 以上是一些学者研究国外例子后得出的结论,实际上反观国内的情况也是如此,地铁运营好的城市只有北京、上海、广州,新修的武汉、南京、杭州地铁(轻轨)几乎没有人乘坐,每日亏损,而之前的三座城市则每天地铁人满为患(同时公交车也是)。 修建地铁其实跟以前争立开发区、搞大广场、搞江滩海滩、搞高楼的风气是一样的,领导的面子、升迁占了很大成分。 最后说一句,实际上地铁(subway)和轻轨(light rail)是不一样的,地铁也并不是一定要建在地下,实际上是按轨道标准和客流量来分的。一般国外100-200万人的城市,高峰时期2-3万人的小时客流就可以考虑修建轻轨(实际上北京、上海的高峰客流也不到2万人),轻轨的轨道小,一般只有2-4节车厢,相对地铁的标准轨要小,北京地铁采用跟普通铁路一样的1435mm标准轨距,且地铁一般是6-8节车厢
建筑面积是指建好之后的房屋的总面积。 如果采用以面的公式算出让金,就不用考虑容积率。 土地出让金=楼面出让金×建筑面积 如果用容积率算地价 出让金=楼面出让金×土地面积×容积率
土地出让金一般是土地等级乘以分摊面积! 如果答案对你有帮助请将我的答案设置成“有用” 感谢大哥大姐们的支持,谢谢!
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 建筑密度的定义:建筑密度是指建筑物总面积与总土地面积(%)在一定范围内的比率。指的是覆盖范围的结构,具体指的是在基础面积的所有建筑物范围内的土地和规划和建设用地面积的比例(%),它可以反映在一定的出清率范围内的土地和建筑强度。例如,面积10000平方米,建筑面积3000平方米,土地建筑密度3000/10000 = 30%。建筑的密度一般不超过40%到50%,有些地区需要用于道路、绿化、广场、停车场等。
容积率=总建筑面积和总占地面积的比值乘100% 总建筑面积就包括项目内的所有面积,自然是楼体每层面积的累加。 绿化面积和容积率没有关系,它属于占地面积中的部分。所谓占地面积就是项目用地的平面投影面积,不考虑立体的楼层部分。
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