对评估方法的选择和评估结论的形成有何 要求？
上市公司重大资产重组中相关资产以资产评估结 果作为定价依据的，对评估方法的选择和评估结论的形成有何 要求？
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《上市公司重大资产重组管理办法》规定，重大资产重组 中相关资产以资产评估结果作为定价依据的，资产评估机构原 则上应当采取两种以上评估方法进行评估。
上市公司重大资产重组的评估对象可以分为完整经营性实 体和非完整经营性实体两大类。
完整的经营性实体主要指股 权。 非完整经营性实体主要包括机器设备、房地产、土地使用 权、矿业权、无形资产等单项资产或资产组合。注册资产评估 师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 恰当选择评估方法，形成合理评估结论。
(1) 股权 评估股权的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。 注册资产评估师应当分析三种方法的适用性，恰当选择评估方 法，不得只采用更接近预先设定的交易价格的评估方法进行 评估。
在持续经营前提下，原则上应当采用两种以上方法进行评 估。如果只采用了一种评估方法，应当有充分依据并详细论证 不能采用其他方法进行评估的理由。 对同一股权采用多种评估方法时，应当对使用各种评估方 法产生的结果之间的差异进行分析，复核各种方法的适用条 件、重要参数的选取依据、评估方法的运用过程等，结合差异 原因判断评估结果的差异程度是否属于合理范围。
《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师对 同一评估对象采用多种评估方法时，应当对各种初步评估结论 进行分析，结合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和 数 量，采用定性或者定量分析方式形成最终评估结论。
如果按照 一定的价值分析原理或计算模型等方法综合确定标的资产评估 值的，应当充分披露该等方法合理性及其理由。 对于国有资产评估项目，根据《关于加强企业国有资产 评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006] 274 号）的规定，涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为 前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并 在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其 中一个评估结果作为评估报告使用结果。
(2) 机器设备 评估设备的主要方法有成本法、市场法和收益法。成本法 是机器设备评估中最常使用的方法之一。市场法比较适用于有 成熟的市场、交易比较活跃的机器设备评估。
收益法可用于具 有独立获利能力的机器设备评估，如生产线、成套设备等。大 部分单项机器设备一般不采用收益法进行评估。 (3) 房地产 评估房地产的主要方法有市场法、收益法和成本法。
收益 法被广泛运用于收益性房地产价值的评估，如商场、写字楼、 酒店、公寓等。市场法也是房地产评估方法中最常用的基本方 法之一。成本法一般适用于房地产市场发育不成熟、成交实例 不多、无法利用市场法和收益法等方法进行评估的情况。
(4) 土地使用权 评估土地使用权的主要方法有市场比较法、收益还原法和 成本逼近法等基本方法，以及剩余法、基准地价系数修正法等 衍生方法。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估 价。
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性 的土地交易实例的地区。 成本逼近法一般适用于新开发土地或 土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。剩余法 适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，允许运用的情 形包括待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估 价、仅将土地幵发整理成可供直接利用的土地估价。
基准地价 系数修正法适用于房地产市场不太发达但完成了基准地价评估 的城镇的土地评估。 如果从土地用途进行划分，评估方法的选择一般如下：居 住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准 地价系数修正法，对新幵发完成的居住用地，可以使用成本逼 近法。
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地 价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。 商业、 旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和 基准地价系数修正法估价。
综合用地宜采用市场比较法、收益 还原法、剩余法估价。 关于评估结论的形成，评估师应当从评估资料、评估方 法、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试 算结果进行客观分析，并结合评估经验对各试算结果进行判断 调整，确定评估结果。
确定估价结果可视待估宗地情况选用简 单算术平均法、加权算术平均法、中位数法或综合分析法。 (5) 矿业权 矿业权包括探矿权和采矿权。成本、收益和市场途径是被 公认的反映矿业权价值的技术路 径。
矿业权评估方法是三种技 术途径原理、计算模型及其参数的细化。 成本途径主要包括勘 察成本效用法和地质要素评序法。收益途径主要包括折现现金 流量法、折现剩余现金流量法、折现现金流量风险系数调整 法、剩余利润法和收入权益法。
市场途径主要包括可比销售 法、单位面积探矿权价值评判法和资源品级探矿权价值估 算法。 基于矿业权市场现状，目前市场途径的评估方法在矿业权 评估时基本无法使用。 国内矿业权评估一般依据矿业权的勘查 程度进行评估方法的选取，低勘查程度（预查、普查）的探 矿权通常采用成本途径进行评估，高勘查程度的探矿权和采矿 权通常采用收益途径进行评估。
其中，折现现金流量法应用最 广，适用于拟建、在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备 折现现金流量法适用条件的生产矿山的釆矿权评估，详查及以 上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型大中型矿床的普 查探矿权评估。
收入权益法一般仅适用于小型矿山、资源枯竭 矿山和服务年限较短矿山。折现现金流量风险系数调整法适用 于赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查 及普查区的探矿权评估。
折现剩余现金流量法、剩余利润法基 本无法使用。 (6) 无形资产 主要指专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、 客户关系、特许经营权、合同权益等无形资产。 无形资产的评 估方法主要有收益法、市场法和成本法三种基本方法。
由于大 部分无形资产具有价值与成本的弱对应性，所以除了计算机软 件著作权等可以采用成本法进行评估外，其余无形资产一般采 用收益法或市场法进行评估，并且现阶段应用最为广泛的是收 益法。采用收益法的前提条件是无形资产的未来收益可以预测 和合理计量，且其风险可以合理度量。
评估无形资产时，还需结合无形资产的发展阶段选择评估 方法。比如，对于处于研制、小试阶段的技术，虽可预见其技 术能取得成功，但其未来商业模式、市场参数、财务参数和投 资参数的不确定性较大，则不宜采用收益法进行评估。
完整的经营性实体主要指股 权。 非完整经营性实体主要包括机器设备、房地产、土地使用 权、矿业权、无形资产等单项资产或资产组合。注册资产评估 师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 恰当选择评估方法，形成合理评估结论。
(1) 股权 评估股权的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。 注册资产评估师应当分析三种方法的适用性，恰当选择评估方 法，不得只采用更接近预先设定的交易价格的评估方法进行 评估。
在持续经营前提下，原则上应当采用两种以上方法进行评 估。如果只采用了一种评估方法，应当有充分依据并详细论证 不能采用其他方法进行评估的理由。 对同一股权采用多种评估方法时，应当对使用各种评估方 法产生的结果之间的差异进行分析，复核各种方法的适用条 件、重要参数的选取依据、评估方法的运用过程等，结合差异 原因判断评估结果的差异程度是否属于合理范围。
《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师对 同一评估对象采用多种评估方法时，应当对各种初步评估结论 进行分析，结合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和 数 量，采用定性或者定量分析方式形成最终评估结论。
如果按照 一定的价值分析原理或计算模型等方法综合确定标的资产评估 值的，应当充分披露该等方法合理性及其理由。 对于国有资产评估项目，根据《关于加强企业国有资产 评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006] 274 号）的规定，涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为 前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并 在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其 中一个评估结果作为评估报告使用结果。
(2) 机器设备 评估设备的主要方法有成本法、市场法和收益法。成本法 是机器设备评估中最常使用的方法之一。市场法比较适用于有 成熟的市场、交易比较活跃的机器设备评估。
收益法可用于具 有独立获利能力的机器设备评估，如生产线、成套设备等。大 部分单项机器设备一般不采用收益法进行评估。 (3) 房地产 评估房地产的主要方法有市场法、收益法和成本法。
收益 法被广泛运用于收益性房地产价值的评估，如商场、写字楼、 酒店、公寓等。市场法也是房地产评估方法中最常用的基本方 法之一。成本法一般适用于房地产市场发育不成熟、成交实例 不多、无法利用市场法和收益法等方法进行评估的情况。
(4) 土地使用权 评估土地使用权的主要方法有市场比较法、收益还原法和 成本逼近法等基本方法，以及剩余法、基准地价系数修正法等 衍生方法。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估 价。
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性 的土地交易实例的地区。 成本逼近法一般适用于新开发土地或 土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。剩余法 适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，允许运用的情 形包括待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估 价、仅将土地幵发整理成可供直接利用的土地估价。
基准地价 系数修正法适用于房地产市场不太发达但完成了基准地价评估 的城镇的土地评估。 如果从土地用途进行划分，评估方法的选择一般如下：居 住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准 地价系数修正法，对新幵发完成的居住用地，可以使用成本逼 近法。
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地 价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。 商业、 旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和 基准地价系数修正法估价。
综合用地宜采用市场比较法、收益 还原法、剩余法估价。 关于评估结论的形成，评估师应当从评估资料、评估方 法、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试 算结果进行客观分析，并结合评估经验对各试算结果进行判断 调整，确定评估结果。
确定估价结果可视待估宗地情况选用简 单算术平均法、加权算术平均法、中位数法或综合分析法。 (5) 矿业权 矿业权包括探矿权和采矿权。成本、收益和市场途径是被 公认的反映矿业权价值的技术路 径。
矿业权评估方法是三种技 术途径原理、计算模型及其参数的细化。 成本途径主要包括勘 察成本效用法和地质要素评序法。收益途径主要包括折现现金 流量法、折现剩余现金流量法、折现现金流量风险系数调整 法、剩余利润法和收入权益法。
市场途径主要包括可比销售 法、单位面积探矿权价值评判法和资源品级探矿权价值估 算法。 基于矿业权市场现状，目前市场途径的评估方法在矿业权 评估时基本无法使用。 国内矿业权评估一般依据矿业权的勘查 程度进行评估方法的选取，低勘查程度（预查、普查）的探 矿权通常采用成本途径进行评估，高勘查程度的探矿权和采矿 权通常采用收益途径进行评估。
其中，折现现金流量法应用最 广，适用于拟建、在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备 折现现金流量法适用条件的生产矿山的釆矿权评估，详查及以 上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型大中型矿床的普 查探矿权评估。
收入权益法一般仅适用于小型矿山、资源枯竭 矿山和服务年限较短矿山。折现现金流量风险系数调整法适用 于赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查 及普查区的探矿权评估。
折现剩余现金流量法、剩余利润法基 本无法使用。 (6) 无形资产 主要指专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、 客户关系、特许经营权、合同权益等无形资产。 无形资产的评 估方法主要有收益法、市场法和成本法三种基本方法。
由于大 部分无形资产具有价值与成本的弱对应性，所以除了计算机软 件著作权等可以采用成本法进行评估外，其余无形资产一般采 用收益法或市场法进行评估，并且现阶段应用最为广泛的是收 益法。采用收益法的前提条件是无形资产的未来收益可以预测 和合理计量，且其风险可以合理度量。
评估无形资产时，还需结合无形资产的发展阶段选择评估 方法。比如，对于处于研制、小试阶段的技术，虽可预见其技 术能取得成功，但其未来商业模式、市场参数、财务参数和投 资参数的不确定性较大，则不宜采用收益法进行评估。
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