房地产转让合同的主要条款有哪些？

房地产不得转让的情形有哪些？

根据城市房地产管理法第38条规定，下列房地产不 得转让：以出让方式取得土地使用权但不符合城市房地 产管理法第39条规定条件的。城市房地产管理法第39 条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部 土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出 让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完 成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者 以其他形式限制房地产权利的。在房地产转让中，作为 转让对象的房地...全部

  根据城市房地产管理法第38条规定，下列房地产不 得转让：以出让方式取得土地使用权但不符合城市房地 产管理法第39条规定条件的。城市房地产管理法第39 条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部 土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出 让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完 成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
  转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者 以其他形式限制房地产权利的。在房地产转让中，作为 转让对象的房地产必须是可以流通的、不受限制的。
  如果某项房地产在一定时期处于限制之中，则该房地产在 限制期内是不能转让的。依法收回土地使用权的。用地单位或个人依法 被收回土地使用权，就不再是原土地使用权的主体，也 就无权转让该土地使用权了。
  否则，就构成非法转让。依法收回土地使用权的情况包括：①出让年限届满而未 续期；②根据社会公共利益的需要而提前收回；③因逾 期开发而被无偿收回等等。共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共 有房地产是指两个以上的权利主体共同享有房屋所有权 和土地使用权。
  无论是共同共有还是按份共有，如果部分共有人要转让房地产，则须征得其他共有人的书面同 意。否则，就是对其他共有人权利的侵犯。权属有争议的。权属有争议的房地产，表明该 房地产的权利主体不确定。房地产在权利主体不确定的 情况下转让，难免会出现房地产权利瑕疵现象，为此，有必要予以禁止。
  未依法登记领取权属证书的。当事人依法到房 地产管理部门办理登记手续并领取权属证书是法律规定 的一项义务。当事人依法登记领取的房地产权属证书是房地产权属的法律凭证。凡未依法取得房地产权属证书 的，不得转让相应的房地产。
  法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，是一种灵活性 安排，既包括现行法律、行政法规规定的其他情形，也包括将来法律、行政法规就新的情况作出的规定。必须 指出的是，这里不包括部委规章、地方性法规和地方政 府规章。
  该条规定对购房者非常重要。“不得转让”的意思是 不能买卖，因为这种房子的产权得不到保证。消费者不 可以认为这里说的“不得转让”只是约束出卖人的，事实上，如果消费者不知道底细，买了上面这些情形之一 的房子，吃亏的是自己，因为消费者已经把钱交给了出 卖人，但因这些房子存在问题，办不了产权证，消费者 在法律上就不能形成对这个房子的所有权，至于交了钱，要求退回，是可以的，但要是出卖人找不到了或者破产 了，权利的实现是有风险的。
  所以在买房的时候，一定 要审查房屋的产权状况，核对是否存在上述条款中的 情形。以法律的形式规定房地产不得转让的情形，有着重 要的实践意义。它不仅有利于加强对房地产市场的管理， 维护房地产市场的正常秩序，而且对保障房地产权利人的合法权益，促进社会安定团结，也都有着积极作用。
  收起