建设用地使用权期限届满土地使用权
一、 国有建设用地使用权期限制度的现状及存在的问题
在我国，土地所有权被分为国家所有和集体所有。按照《物权法》第四十七条的规定，属于国家所有的土地包括城市土地和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。 同时，《物权法》第四十二条规定，国家为了公共利益可以征收集体土地使之变为国有土地。除法律明确规定以外，集体所有的土地不得用作建设用地，因此，我国城市建设所使用的均为国有建设用地。
我国实行土地所有权与使用权分离政策，土地所有权归国家所有不能转让，建设所需的土地只能通过出让或者划拨的方式取得一定期限的使用权。 按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条...全部
一、 国有建设用地使用权期限制度的现状及存在的问题
在我国，土地所有权被分为国家所有和集体所有。按照《物权法》第四十七条的规定，属于国家所有的土地包括城市土地和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。
同时，《物权法》第四十二条规定，国家为了公共利益可以征收集体土地使之变为国有土地。除法律明确规定以外，集体所有的土地不得用作建设用地，因此，我国城市建设所使用的均为国有建设用地。
我国实行土地所有权与使用权分离政策，土地所有权归国家所有不能转让，建设所需的土地只能通过出让或者划拨的方式取得一定期限的使用权。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，依据不同的使用用途，国有建设用地使用权的最高期限分为40年、50年和70年三档。国有建设用地依法出让给私人后不论被用作何种用途的建设，其上必然存在私人的建筑物所有权，并且建筑物所有权是无时间限制的，这样势必存在建筑物所有权的永久性与其附着的土地使用权时间有限性的矛盾。
然而，对于如何解决土地权使用期限届满后的矛盾，我国目前的法律规定并不明确且存在诸多矛盾之处。
2007年8月份修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用期限届满，如果土地使用者需要继续使用土地的，需要提前一年申请续期，申请被批准的，需要重新签订土地出让合同和支付土地出让金；如果未申请的或申请未批准的，则土地使用权将被无偿收回。
但是，该规定并未明确地上建筑物的处理方法以及如何重新签订出让合同、如何支付土地出让金等问题。众所周知，房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后，在该土地上建设房屋并将其出售给买受人，按照现行的法律规定，房屋所占有的土地被分割后随之转让给买受人，房屋购买人支付的房款中已经包含该房屋所占有土地的出让金。
当土地使用权期限届满时，土地的实际使用者一般情况下已经不再是原土地出让合同的买受人即不再是原房地产开发企业，而是转变为数量众多的房屋受让人，如何与这些数量众多的实际使用者重新签订土地出让合同，是统一签订还是分别签订均需予以明确。
另外，如何确定新的土地出让金也是非常重要的问题，一方面，如果新的土地出让金是以民事合同的形式确定，那么必须与土地使用者协商一致；另一方面，如果土地出让金是以行政强制的方式确定，那么必须合理地确定土地出让金的收取标准，该标准既要保证政府的合理收益，又要保证在群众能够承受的范围内。
更为重要的是，土地使用者享有房屋的永久所有权，如果土地使用权被收回或者未能就重新支付土地出让金达成一致，是否补偿地上建筑物的损失，《房地产管理法》并未明确规定。如果是无偿收回，势必损害私人的所有权，违反法律的公平原则，而且因牵涉人数众多，一旦处理不当，就有可能引起社会冲突，不利于和谐社会的建设。
如果给予补偿，补偿的标准如何确定，如果被补偿人不接受，如何处理，均需明确。
虽然2007年10月份实施的《中华人民共和国物权法》明确规定了住宅建设用地使用期限届满后自动续期，但仍然存在以下几个问题：第一，《物权法》未明确住宅建设用地自动续期后，是否需要重新支付土地出让金以及如何支付；第二，《物权法》未解决非住宅建设用地特别是商业用地使用权期满后的处理方法；第三，《物权法》并没有详细规定住宅建设用地的范围，例如在同一土地上既存在商业用房也存在住宅用房（商住两用房）的情况，应该如何处理，需要予以明确；第四，《物权法》未明确非住宅建设用地期满被收回后，地上建筑物的处理方法，土地使用权期限届满时，土地使用权很可能经过几次转让，实际土地使用者已不再是原来的土地使用权受让人，根据合同的相对性，不可能按照原土地出让合同的约定处置非合同当事人的地上建筑物。
综上所述，我国现行的法律法规没有明确规定如何处理国有建设用地使用权期限届满后的问题，留有许多法律空白和法律冲突。随着我国城市化进程的推进，越来越多的土地投入到市场中，经过房地产开发，现在的实际土地使用者绝大多数均为房屋购买人即广大的人民群众，如果不及时合理地解决土地使用权届满后的处理方法，势必影响群众对未来的预期以及对自有财产的估值，如果社会舆论一致认为购买的房屋或者厂房并不是真正意义上的购买，而仅仅是租赁了几十年的土地，最后会被收回，那么势必影响城市化进程和工业的发展。
另一方面，如果土地使用权届满后，房屋被无偿收回或者按较小的标准补偿，将严重影响现有的房地产评估体系，导致房地产估值的大幅缩水，进而导致房地产类贷款业务现有模式的崩溃，并波及整个房地产市场和金融机构财产的安全。
震动世界的美国次贷危机的根源就在于美国房地产价值的大幅下挫而引起金融机构的呆坏账增加，导致了整个金融系统的动荡，并严重影响了美国和世界经济，时至今日，其影响仍未完全消除。法律非常重要的两个作用就是预期作用和引导作用，只有从法律上尽早明确国有建设用地使用权届满后的处理方式，才能保障国民经济健康、稳定、可持续发展，和谐社会才能得以实现。
二、 明确国有建设用地使用权期限届满后处理方法的建议
针对上述情况，我认为必须及时、合理地解决目前法律规定的模糊性和不确定性，具体建议如下：
1。 成立专门的调查研究机构，在全国范围开展广泛的调研，准确把握现有建设用地实际使用情况并建立全国统一的数据档案，以便掌握准确信息，并研究制定切实、合理的处理办法；
2。
建议制定专门的《国有建设用地出让法》及其实施办法，系统而明确地规定土地出让主体、出让范围、出让程序、除因公共利益需要的以外，所有类型国有建设用地到期后均自动续期并按年收取土地使用费（税），土地使用费（税）的收取标准、收取机构、收取方式，土地使用费（税）的使用、法律责任等。
通过该法律统一梳理现有法律法规，进一步明确法律概念，解决法律冲突，弥补法律空白，明确住宅等建设用地概念的具体内涵，商住两用建筑用地的法律定性；明确因公共利益收回土地使用权后，地上建筑物的补偿标准；土地使用权期满后，按年收取土地使用费（税），区分住宅、商业、工业等不同的土地使用类型分别适用不同的土地使用费（税）率，在同一类型土地中区分不同等级适用不同费（税）率，例如将住宅区分为保障房、普通住宅、非普通住宅（含别墅等）等不同等级实行不同费（税）率，以充分适应不同使用群体的承受能力；土地出让费（税）由中央和地方政府按一定比例分配使用，并明确规定收取的款项大部分比例用于教育、医疗、社会保障等公益领域，制定切实可行的配套措施，监督款项的具体使用。
3。 进一步推进体制改革，合理划分中央和地方财权、事权，确定合理的预算和财政支付体制，使地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。收起
