什么叫“租售比”
[编辑本段]概述
租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。
但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢...全部
[编辑本段]概述
租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。
但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。
也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。
北京租售比严重超过国际警戒线 买房不如租房南海网 时间： 2010-03-19 10:24 来源： 京华时报 作者： 移动用户发送HNSJB到10658000，订海南手机报，早报+晚报，每天1角钱。
详询66810815 据北京中原三级市场研究部统计，燕郊的租售比高达1200，远远超过国际公认的200-300的合理租售比范围。消息传出，立刻引发市场对燕郊房价泡沫的担心。但在房价暴涨的大背景下，燕郊并不是个例。
近日，本报记者对最近的热点郊区商品房租售比进行了调查，调查发现，这些热点郊区县的房价租售比均超过600，其中通州超过600，大兴逼近1000，房山超过1000。如此令人咋舌的租售比，已经成为催生楼市泡沫的隐患。
北京租售比严重超过国际警戒线
据了解，目前国际公认的合理租售比应该在1：200-300之间，但从2006年开始，北京的租售比就突破了1：300，并在去年年底达到了1：545。从去年年底到现在，房价再次上涨15%左右，但租金却略有回降。
业内人士预计，目前的租售比应该已经突破600。
本报记者针对通州、大兴、房山、顺义这四个热点郊区和燕郊进行的租售比调查，充分显示，相对于市区的房价，郊区的房价租售比更加脱离国际合理线。
据北京中原三级市场研究部张大伟介绍，目前统计的租售比其实是很理想的数据，实际租售比远高于此。
首先，大部分房子其实都是贷款购买的，也就是说当贷款还清时，房价总投入远远高于目前的房价。同时，租售比计算的其实是房产的投入和收益比，投入上，房价只是一部分，交易成本也应该计算在内。而且目前市场在售项目大部分还是毛坯房，要出租的话，必须经过装修、配家具家电，这笔开支也不小。
另一方面，北京的租房市场是房主缴纳物业费、采暖费，这笔开支应该从租金收益中扣除。而且租房都有空置期，因此按惯例每年的收益只计算11个月的。这样算下来，总投入要增加，但收益要减少，所以，实际租售比更令人吃惊。
“按现在的租售情况，部分区域的房子要靠租金收回成本的话，差不多要上百年。”
建议
买房不如租房
张大伟认为，房价快速增长所带来的短期投资需求已经在市场上占据了很大比例，这给楼市后期走势带来较大不确定性。
虽然传统观念上看有一套房子的确非常重要，但是在当前房价高企的情况下，选择租赁住房也不失为理性之举。
顺义租售比相对合理
比起其他地区的租售比，顺义区相对来说是最为合理的，顺义目前二手房均价在1。
2万~1。4万/平方米之间，租金平均价格在2500元/月。租售比在1：494的水平，高于全市平均水平。
记者在赶集网上看到，顺义石园北区110平方米的三居室售价在110万元，精装修出租的话，能租到2500元每月，租售比为440。
荧灿地产顾辰天表示，顺义区是少见的房价租售比相对合理的区域之一，主要因为顺义轨道交通比较方便，很多新建小区环境也比较好，很多在京买不起房子的年轻人也纷纷将租房目标转向了顺义，加上在顺义区有很多民办大学，学生们租房的需求比较高，所以顺义区租金的价格相对较高。
对于租赁市场来说，房源还一直是供不应求。
房山租售比逼近1000
在房山，提香草堂有关负责人表示，目前该项目别墅仅剩三套房，售价15000元/平方米。后续产品于年后推出，售价适当上浮。
瑞雪春堂12月5日新出其高层产品，350组买家抢购180套房，售价10000元左右/平方米，而在11月份，该项目的均价为9500元/平方米。此外，单价均在10000元/平方米以上，天恒乐活城、绿城百合、加州水郡等项目均表示，未来将根据市场情况，适度调整售价。
二手房方面，据荧灿地产统计数据显示，房山当地二手房均价在1。2万/平方米左右，但是租金相对较低，两居能租到1500元每月，整体租售比均超过了1：600。但一些楼盘涨价比较快，记者从赶集网上看到，以加州水郡为例，一套150平方米左右的三居室目前租价在2000元/月左右，售价200万左右，租售比达到1：1000。
大兴租售比在900上下
自从去年大兴出了地王之后，区域楼面地价直逼7000元/平方米，房价跟着一涨再涨，目前二手房均价已经超过13000元/平方米，新房平均售价超过16000元/平方米，但房租变化却甚微。
比如最好租的两居室，目前的租金普遍1500元-2200元/平方米之间。以两居室常见的90平方米户型为例，新房售价在144万元，加上各项税费等交易成本，以及装修价格，实际购房支出超过160万，而这样的房子租金也只是在2500元每月左右，这样计算租售比超过了640。
而这还算比较好的情况。
据北京中原三级市场研究部统计，以100平方米左右为准，目前大兴平均出租价格二手房和新房分别为1700元/套·月、1900元/套·月。由此可以计算出，大兴区域新房租售比高达878。
记者调查了该区域目前同时有出租和销售的几个项目，如鸿坤理想城、路劲领海等项目，发现租售比均超过了800。领海的销售人员告诉记者，目前该项目正在销售的天使湾售价在22000元/平方米，主力户型为90-140平方米。
总价分别为198万元和246万元。记者从安居客上了解到，目前该项目110平方米的精装两居室租金仅在2500元/套·月左右，也就是说这两种户型的租售比分别为792和986。
记者从鸿坤理想城了解到，正在销售的户型为88平方米和93平方米的两居室，127平方米的三居室，售价19000元/平方米，三居室的总价为241万元。
目前该项目精装三居室在安居客上的租金报价为2500元/套·月，即租售比965。
据大兴某在售项目负责人私下告诉记者，他们也认为这样的租售比很离谱，但周边项目都在涨价，他也准备近期对项目进行提价，可能在18000元/平方米左右。
提价后租售比超过了800。
通州售租比月余上涨50倍
近年来，北京房产价格不断攀高，而租金始终在相对低位运行，基本处于停涨状态，因此，售租比不断拉大。
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前北京18个区县二手房平均成交总价143万元左右，平均成交租金2650元/月左右，即售租比达540：1左右。
“链家地产”市场分析师张月认为，当前房产出租投资领域处于严重被忽略的状态，房产持有者对房屋装修、租期、配套等各项租赁要素缺乏合理的规划，或者忽略出租投资的回报，而将重点放在房产再出售的收益上。
与此同时，普通承租群体对租金上涨接受意愿较低，这些都是租金难于上涨的重要原因。而未来，随着居民消费价格指数、城镇居民人均可支配收入等指标的不断提高，以及多条轨道交通刺激沿线租赁市场，租金将长线上涨，当前的高售租比情况也将得到缓解。
与整体的高租售比相比，通州区则相对低得多。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，通州区房产售租比在460：1左右，相对整体低出80倍左右。
尽管此售租比已是相对低位，但正处于快速上升阶段。
2月初期即春节前，通州售租比还为410：1左右，也就是说一个多月的时间，总价比租金上涨快了近50倍。“链家地产”市场分析师张月认为，2010年春节后，尤其是3月份，通州二手房价量飙升，价格涨幅相比年前高达10%即1200元/平方米左右;因此，尽管租金上涨也在200-300元/月，但是相对二手房来说，仍显得“捉襟见肘”。
京外特别调查
燕郊租售比1200
北京中原三级市场研究部数据显示，燕郊的新建商品房价在7100元左右，单套面积平均为102平方米。这样单套房价维持在73万左右。而燕郊的平均单套房租仅为610元。
租售比达1：1200。也就是说现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话需要100年。
据北京中原三级市场研究部统计显示，在2009年特别是下半年因为北京高昂的房价，燕郊购房人群中70%左右来自北京。
据了解，燕郊的租赁市场与北京有很大的不同，供应远大于需求。因为很多房屋业主都在北京，为了交个电视费跑到燕郊来实在麻烦，所以燕郊的物业费和取暖费、有线电视费都是单算，一般都由租户自己交。
一般租赁房源的年平均空置期都要超过3个月，而北京的租赁空置仅在20天左右。
在入住已经5年的星月云河小区门口仅有一个卖菜兼卖日用品的小超市，最近的饭店在小区800米外。1000多户的小区目前入住率仅40%多。
在燕郊，这已经算是非常成熟的小区了。
在这种情况下，虽然房价一涨再涨，但租金价格却始终上不去，两居室的租金多在800元—900元/套·月，部分项目甚至只能租到500元/套·月。
房价租售比：也就是投资回报率。
国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，也就是房价相当于大约10~20年租金，投资回报率在5%~10%之间。(京华时报鲁欢赵丽萍张蓓)
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