北京宅基地流转租赁有哪些法律法规？
目前，我国宅基地使用权争议和纠纷主要发生在宅基地使用权继受取得领域。根据我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 根据以上法律规定，宅基地使用权是禁止上市流转的，但从我国《物权法》精解分析上看，宅基地使用权还是可以在同一集体经济组织内部进行流转的，只是该流转必须符合以下三个条件：1、受让人只能是本集体经济组织成员，如果要转让给本集体...全部
目前，我国宅基地使用权争议和纠纷主要发生在宅基地使用权继受取得领域。根据我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据以上法律规定，宅基地使用权是禁止上市流转的，但从我国《物权法》精解分析上看，宅基地使用权还是可以在同一集体经济组织内部进行流转的，只是该流转必须符合以下三个条件：1、受让人只能是本集体经济组织成员，如果要转让给本集体经济组织外人员，该人员必须首先在本集体组织中落户并符合申请宅基地的条件;2、农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖后，再申请宅基地的，不予批准;3、受让方的宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，否则不得受让。
而在现实生活中，宅基地使用权往往以各种不同的方式在不同的人群中进行着流转，对此，法律界和学术界也颇存争议，说法和观点各自不一，下面我们结合宅基地使用权的取得方式进行分析和探讨。
少批多占多建宅基地房屋，然后将多占多建的宅基地房屋进行转让，使宅基地使用权发生流转。
符合宅基地申请条件的人在申请前，与不符合宅基地申请条件的第三人达成协议，在宅基地申请人获得审批的宅基地面积上多占多建房屋，以宅基地申请人的名义应付行政审查和办理相关房产手续，然后将多占多建的房屋交付给不符合宅基地申请条件的第三人，宅基地申请人向第三人收取房屋转让款。
以租代售转让宅基地房屋，导致宅基地使用权发生流转。转让人为了达到规避法律风险的目的，与不符合宅基地申请条件的第三人签订一份无期限或永久性出租的租赁合同，租金一次性付清(实际为购房款)，将宅基地房屋转让给第三人。
合伙建造宅基地房屋，流转宅基地使用权。宅基地申请人审批宅基地后，与不符合宅基地申请条件的人合伙建房，一方出地，另一方出资金，房屋建好后双方按协议进行分配。
买卖宅基地房屋。宅基地申请人建好房屋后，将宅基地上的房屋转让给不符合宅基地申请条件的第三人，仅办理房屋所有权过户手续或不办理产权过户手续。
上述流转宅基地使用权的方式，从法律上看，都是禁止的。尽管有部分宅基地房屋流转后宅基地使用权没有办理变更登记，仍登记在原申请人名下，但房屋所有权已发生转移，实际使用人发生变化，以致宅基地使用权事实上发生了的流转。
那么，对这些事实上流转宅基地使用权的行为及其产生的法律后果我们又要如何认定、分析和对待呢?
我国《合同法》第五十二条第(五)项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。上述事实上流转宅基地使用权的行为很明显是违反了法律的禁止性规定，该流转行为应当认定为无效。
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
据此规定，上述事实上流转宅基地使用权的行为被认定为无效后，根据“房地一体”的原则，转让的房屋要随宅基地使用权的返还而发生返还，这是法律后果。那么，在这样的法律后果下又会产生怎样的社会效果呢?上述房屋的交易双方是在平等自愿的基础上进行的交易，交易被认定为无效后，双方一般不会主动返还房屋和房款，仍会纠结不清。
即使最终通过司法力量，达到了法律所规定的这一结果，仍会存在很多的矛盾和隐患，一部分人会因为房屋的返还而变得流离失所，一部分人却空着多余的房屋无法作用;一部分人会因为房屋交易款的返还不到位而变得穷困潦倒，甚至官司缠身。
这很显然不是我们和谐社会所追求的理想社会效果。收起
