物业管理方案我是物业新人，我接手了一个
某花园小区安全管理方案
一、 小区安全硬件设施描述：
1)XX花园监控系统共有92个镜头，其中门岗出入口和平台花园9个，架空层10个，大堂10个，电梯口20个，会所4个，通道8个，车库31个。
2)花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库，总共为4100多个感应探头。
3)中控室南墙二台费加罗煤气报警系统（天津产），功率为40W。
4)停车场管理系统共有三套，分别位于一、二、三组团，电脑收费系统每套功率约400W。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸，每部功率为400W。
5)中控室主要有以下主机：
AB监控主机1套，100W
松下...全部
某花园小区安全管理方案
一、 小区安全硬件设施描述：
1)XX花园监控系统共有92个镜头，其中门岗出入口和平台花园9个，架空层10个，大堂10个，电梯口20个，会所4个，通道8个，车库31个。
2)花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库，总共为4100多个感应探头。
3)中控室南墙二台费加罗煤气报警系统（天津产），功率为40W。
4)停车场管理系统共有三套，分别位于一、二、三组团，电脑收费系统每套功率约400W。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸，每部功率为400W。
5)中控室主要有以下主机：
AB监控主机1套，100W
松下监视器17台，约1000W，每台约50W
松下录像机11台，约200W，每台约17W
画面分割器13台，约500W，每台35W
背景音乐系统1套，约1000W，每台800W
火灾报警主机1套，100W
红外对射主机1套，70W
6)闭路监控系统运行状况：目前有3个监控镜头无法录像，2个镜头成像模糊，分别是T5栋客梯镜头无图像，T9栋客梯镜头无图像，二号消防通道镜头无图像；二期大堂前47号镜头模糊，三期大堂前48号镜头模糊；分割器缺两台：一台坏掉未修复，一台无备用；录像机缺两部。
7)。消防系统运行状况：A。灭火器备用数量不够B。现有14个离子探头故障，分布于各楼层及车库C。T1栋大堂内火灾报警器已坏，现处于失控状态，例如:1栋火警不能及时报警。
8)。大门及大堂门禁对讲系统运行状况:A。
主要表现为时好时坏，不能正常运行B。T6栋大堂内对讲已坏，未修复。
9)。红外线系统运行状况，第3防区故障。
10)煤气报警系统正常。
11)电梯对讲系统运行状况：T7栋两部对讲已坏多日，未修复。
上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修，但整改情况不理想。但根据实际情况，管理处对众多故障都采取了人防措施，注意人员巡逻、监控、跟随进，对管理处的管理工作本身并未造成大的影响。
12）现有消防器材配备情况：
灭火器75个分布于各车库、岗亭、设备房。
消防桶（2个）消防锤（1个）消防凿子（1个）防烟罩（2个）
头盔（1个）消防服（1个）防火鞋（1个）消防锯（2个）板手（3个）消防腰带（2个）消防斧（1个）消防锹（2个）消防池（2个）
以上物品放于消防中心，消防物品柜内，拟变运情况，消心演习用4瓶，需及时补充。
二、小区封闭情况：
XX花园小区采取全封闭式管理，小区共有2个车出口（一个单行，即东门，一个双行，即南门）。小区有人行口4个，分别为南门（307岗）、东门（306岗）、北门（308岗、西北门（309岗）。
小区住户内没有自动报警系统。小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采用门禁系统，凭卡进入或凭密码进入。小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。
三、 小区的周边环境：
XX花园小区周边治安状况较为复杂，西、北、东三面分别环绕上沙村、下沙村、沙咀村，均为出租集中区域，另外紧邻还有K地及沙咀两个工业区也是人口集中，结构复杂，尤其是出租屋集中的几个村落，聚集了大批社会闲散人员，是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的主要原因，也是目前小区安全工作最大的隐患，稍有松懈，就有可能造成难以预料的后果。
小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道，车辆来往频繁，福荣路两旁绿化带植物茂密，小区南边围墙延伸较长，沿墙绿化带高大茂盛，如有人藏匿，非常难以发现，由于交通便利，也非常易于逃逸。西边围墙外主要是商铺、车辆维修点及农贸市场。
商铺及汽修点背对小区，中间有约三米宽空闲地带，是商铺后门，平时很少有人出入，围墙与网球场接角处因红外线报警系统及监控探头无法安装，形成小区唯一死角，是小区安防重点区域。
目前管理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署，为保小区安全万无一失，对业主及公司负责，安全管理工作要时刻保持高度的警惕，高度的责任心，严谨、细致将工作落到实处。
四、小区的安全管理措施：
封闭式管理执行情况及完善措施
XX花园小区实行封闭区管理目的是为了提高安防效果更有地维护物业区域内业主人身财产安全，维护小区正常的工作、生活秩序。封闭式管理以预防为主，防治（消）结合，主要从以下几个方面具体体现：
（1） 建立了完善的出入登记制度，对来往出入人员、访客、施工人员、车辆等进行有效控制，对可疑人员及时盘查，跟进落实，有效避免推销、闲杂人员干扰业主正常生活，防止犯罪分子混入作案。
（2） 建立了大件物品放行制度，对进出的大件物品进行控制，保证用户的财产安全，建立了物品放行制度，物品放行条制度。
（3） 建立完善小区安防措施，通过闭路电视监控系统、红外线报警系统，门禁系统、停车场刷卡收费系统、消防联动报警系统、对讲系统以及业主家里的煤气泄漏报警系统及家庭自动报警系统等设施，对小区进行监控管理，消防监控中心24小时值班，保障及时发现处理问题。
（4） 根据小区自身特点，合理布署保安岗位，定岗定编，完善保安管理各项制度及各岗位职责，规范了操作程序，制定了XX封闭式管理执行标准及保安员工作绩效检查评比标准，完善奖惩制度，建立了行之有效的监督检查机制，保障保安工作的正常进行。
附：保安各岗位职责及操作流程
岗位职责
车库入口岗位职责：
1。负责车辆进入，指挥车辆整齐停放,监护和登记。
2。提醒车主锁好车门、窗，并将贵重物品带走。
3。负责指引来访车辆车主进入楼层停放临时车位。
4。车辆进入时仔细检查车辆情况,做好异常情况记
录，及时告知车主。
5。定时清点车库内停车，防止丢失。
6。发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛，劝其离
开，及时上报异常情况。
车库出口岗位职责：
1。
负责车辆进出车库,指挥车辆整齐停放、保管和登记。
2。负责按规定收取临时车的车位有偿使用费,照卡放行。
3。定时巡查车库内车辆数量及车辆的车况，发现情况及时上报和通知车主。
4。负责电脑收费系统的正常运行，保持出入管理状态。
5。发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛，劝其离开，异常情况及时上报处理。
6。车辆出场，仔细核对车主、车卡及车牌号码是否一致，若有疑问，及时上报和扣留车辆，以防不法分子盗车。
固定值班岗位职责（门岗）：
1。
熟悉辖区内人员情况。
2。严格执行来人来访查询制度。
3。维护辖区内设备、设施和环境卫生。
4。
严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
东西围墙岗位职责：
东西围墙外树木较多,地形复杂,外来人员极易利
用地形优势攀爬进入花园,根据这一特点,故设定
东围墙岗位和西围墙岗位,严格监控两防区内安
全。
平台岗位职责：
1。禁止外来人员在平台内闲逛，维护平台上业主休闲正常秩序。
2。严格监控每栋大堂后玻璃门关闭情况及进出人员,如发现可疑人员，应认真盘问。
3。维护平台上花草,树木不被摘采。
中控室岗位职责：
1。值班人员负责消防监控和治安监控及录像。
2。
值班人员负责责任区内中控室设备运行监督。
3。值班人员负责中控室内的清洁卫生工作。
巡逻岗：主要负责楼层间巡逻负责小区治安日常巡逻，维护责任区域
内的治安秩序，协助当值班长处理紧急情况。
根据小区情况以及对安全工作的高度重视，XX小区采取全封闭式管理，小区配有72个保安，分为四个班次，三个正常班和一个夜间大堂班，正常班每班20人，岗位18个，分别是301分队长，302、303、304为巡逻岗，小区共有2个车出口（一个单行，即东门306岗，一个双行，即南门307岗），4个人行口分别为东门306岗，南门307岗，北一门308岗，北二门309岗，310、311、312
为车库出口岗，313、314、315分别为一，二，三期车库入入口岗，
316为中控室，317、318、319为一，二，三期平台巡逻岗。
晚上20
：00开始在西围墙、东南角各增设一个岗位，由正常班负责管理；
23：30在每栋大堂各增设一个岗，由夜班大堂分队统一管理；正常
上班时间为：早班4：00—12：00 中班12：00—20：00 晚班20：
00— 4：00；夜间大堂班上班时间为：23：30—7：30，这主要是考
虑与白天大堂班的衔接。
分队长岗位职责：
1、带领并督促班意气风发好训练，不断提高素质和业务水平。
2、带领全班人员加强政治思想学习和保安队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。
3、督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。
4、督促和检查全班人员热爱本职工作，忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。
5、全面、统一协调全班的工作，监督全班人员着装整齐、文明执勤，礼貌待人，树立良好的形象，严格执行作息时间制度。
6、每周对全班人员的业务训练进行考核，掌握全班人员的思想工作。
7、详细听取和收集业户意见和发现的问题，及时做好处理，并迅速上报。
8、完成上级交待的其他任务。
八、治安难点，技防盲点示意图。
技防盲点：A、红外线5防区网场间空隙，无法布控，针对此状况，管理处在白天加大巡逻力度，在夜间在11栋大堂人员专门进行跟进，同时西外围墙保安要保持对该区域的目视监控，B、各栋平台处的挡雨帘跟二楼过于近，外来人员可于此处较容易攀爬进入二楼室内，由于此为设计原因造成，无法整改，管理处针对此状况专门安排平台保安进行二十四小时监控，保证能达到安全效果。
采取何种措施进行监督检查：
第一：要了解并掌握检查的目的；第二：熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；第三：主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；第四：抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。
车辆管理的重点，难点及改进措施：管理重点是安全管理，车场内消防管理，难点是高智商盗车行为的防制，针对各种情况要加大车场的管理，严格按照封闭式管理规定执行车辆准入准出，车场管理员要对车辆逐一熟悉，门岗及车场岗保安对车主确认率要达到100%。
消防管理的重点、难点及改进措施：
消防管理的重点主要有：消防设施、设备的维护与使用，消防设备的配备及相关配套设施合理；义务消防员对消防设施的掌握和使用；消防报警系统的完好，消防工作的宣传。
XX花园消防管理的难点是消防设备的维护及实用性，报警系统的性能稳定性较差。目前对于需维修的设备在报修后的维修期时间太长，维修在时间上得不到保证，不利于消防工作的开展。
保安队伍整体状况：目前保安队伍整体情况较好，队员的精神状况较佳，存在的实际情况是保安员平均身高偏低（平均身高约172CM），退伍军人比率较低（约30%），个别保安员业务技能达不到要求。
管理处一直从思想工作方面开展入手保持保安队伍的稳定，平时对保安多关心、爱护，少惩罚、批评，从根本入手，在工作的开展中穿插各种文体活动，管理人员最大限度地与保安员沟通，了解基层保安实际情况，使保安队伍有集体责任感，充满向心力，促使其对工作充满热情，保证工作的责任心。
采取何种措施进行监督检查：
第一：要了解并掌握检查的目的；第二：熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；第三：主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；第四：抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。
。收起
