2008-10-31
“经济危机”对房价有什么影响？全球性的
全球经济会不会出现大萧条
主持人：在1929－1933年大萧条期间，我们看到股市下跌的程度来说是非常恐怖的，但是未来我想问的是现在我们的形势离大萧条有多远，你认为和1929年有可比性吗？
有的学者认为这一次因为是金融危机衍生出来，因为在全球化的影响下导致的，可能在亚洲表现为经济危机，但是在29年的时候是由经济危机引起的金融危机，没有太大的可比性，但是有的学者说我们现在正处在大萧条的边缘。 你怎么看？
Lee Miller：其实我不是股票分析师，我觉得我们是跌的挺厉害的，但是还是有差异的，这两个情况。一方面监管总的来说监管的总体情况，而整个市场规模也更大，更为的成熟，而且他们...全部
全球经济会不会出现大萧条
主持人：在1929－1933年大萧条期间，我们看到股市下跌的程度来说是非常恐怖的，但是未来我想问的是现在我们的形势离大萧条有多远，你认为和1929年有可比性吗？
有的学者认为这一次因为是金融危机衍生出来，因为在全球化的影响下导致的，可能在亚洲表现为经济危机，但是在29年的时候是由经济危机引起的金融危机，没有太大的可比性，但是有的学者说我们现在正处在大萧条的边缘。
你怎么看？
Lee Miller：其实我不是股票分析师，我觉得我们是跌的挺厉害的，但是还是有差异的，这两个情况。一方面监管总的来说监管的总体情况，而整个市场规模也更大，更为的成熟，而且他们也开过很多的会议，包括央行联手减息，包括联手进行救市，所以说现在这个时代是完全不一样了，信息的获得也不一样，所以不可能会到大萧条的情况。
周洛华：这一轮都是由金融危机引起实体经济衰退，大家得先来认识一下金融危机到底是什么情况。我觉得美国的房地产次贷有一个核心的问题，那些投行其实都做的挺好的，但是他们忘了一个事，所有的按揭贷款如果要打包进行交易之前，按揭贷款本身就是标的物本身可以对冲，如果不能对冲是不能定价的，Lee Miller先生坐在这里，我也引用一句美国人发明的一句名言，说波动率和利率是同一个女人的上半身和下半身，取决于你关注哪一个部分，我没有冒犯女主持人的意思，就是你事先不知道房地产波动率之前，是不可能知道按揭贷款是多少，事先不知道房子的波动是多少，然后就开始对房价进行定价了，这才是它最大的问题。
现在都说是杠杆化的问题不好，是因为衍生品的问题不好，我觉得杠杆其实是一个放大镜，是一个中性的东西，如果他们当年2002年开始，雷曼兄弟不是去炒房子，而是去炒石油的话，可能雷曼现在是一个很富有的公司了go2map，不会倒闭了，关键是标的物不能对冲，房子是不能对冲的资产，所以在不能对冲的物产放在这里是有问题的，我认为这一次对实体经济的影响不会很大，我可能又要讲一些粗俗的比喻，类似于非典，来的时候是一场突如其来的病毒，走的时候也是非常的迅速，我倒没有那么悲观。
我们把波动率看作风险，利率看作收益，取决于你看重的是收益还是风险，从现在来说，此时此刻的房地产阶段，大多数人都看到了它的风险，很少有人看到它的收益。正因为是这个原因，房地产使雷曼倒闭的原因在中国一直是存在的，不能说美国的资产不能对冲，到中国就能对冲了，我们从来没有这么说，但是即便在这样的情况下，在中国此时此刻的法律环境、市场环境也好，我们其实不需要这样的对冲工具，因为我们的法律监管比美国严格得多，所以从这个情况来看，我们不需要像美国那样恐慌下去。
主持人：大家都看到了这个金融的风险，用一个大胆的词语，大家都比较恐慌，你说现在大家恐慌的点在哪里，是不是担心未来会怎么样！你觉得未来会怎么样。
陈基强：我觉得是这样子，真的是从刚刚Lee Miller讲了很多，我不知道大家认同不认同，其实现在是失去信心，真的你看实体的交易，或者是过去几年的交易，我举个例子上海，05－07年，我们每年卖2500万平方米到3千万平方米，在2千万平方米的人是拿着上海身份证去买的，所以基本上我们可以决定这个就是当地的一些消费，所以虽然在市场好的时候，都会像股票一项超买超卖的现象，但是去掉哪些，就说1500万好了，15万套房子，假如15万套房子在一个市场供前几十名还是一个非常非常好，以前世界上其他城市找不到的市场，为什么现在的交易率跌的这么厉害，主要是信心，这个信心不是房地产，这个信心其实是对于整个经济的信心，对于自己未来的信心，然后对于房价的信心，假如我大胆地说，假如雷曼兄弟或者是美林的倒闭，引起了这么大在美国的金融风暴，我可以语言，假如中国有任何有首十强的开发商，中国一些大的开发商，也真的万一不幸倒闭了，这个可能是牵动中国的房地产或经济危机的开始。
这个肯定是有，假如大家看回去，除了昨天以外chinaren，香港股票上面，中国H股和他们债券的利率几乎市场在赌，他们会不会倒，假如不可能有这么高的汇报。
如何看待政府救市？
主持人：我们在几个星期当中我们看到了国家出台了很多的政策来救市，对于这些政策，我罗列了一下，总共是6条政策，但是市场还有人在说救市的力度其实是不够大的，你对这些政策怎么看，然后他的应该会怎么样？
印?一何胰衔衷诔鎏ǖ木仁校母灸康氖且薷词谐〉男判模薷词谐〉男判恼鞒隽艘恍┳颂飧鲎颂侵醒牒凸裨翰忝娴模驮吹胤绞遣灰谎模胤阶鞒鲎颂绻醒氤俪俨槐硖厍男判母嵘ナВ醒氡硖耍得髦醒牒旯鄣骺氐恼咭丫加泄盏懔耍飧龉盏愫苤匾褪撬到肓死硇越锥危从幸恍┣樾骰芏喽魇枪傻卮蜓沽朔康夭用拦奈侍饫纯矗导噬纤皇欠康夭雒。
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现在在修复信心，我个人认为来的还迟了一点，应该早一点，但是没有关系，有了这个就说明我们后续会跟上，对于一些过激措施的调整，这几年我在中国对宏观调控提了很多尖锐的看法，现在看来三年前我讲的都兑现了，要鼓励房地产投资，不是鼓励投机，因为房地产既是消费有是投资，就是你自己住的房子也是有投资的，因为梯度改善的时候，你就提高了，所以有很多问题我们过去包括媒体的宣传，包括有一些政府部门是情绪化，情绪化以后，穷人买不起房子，在这种情况下出现过激的措施，比如05年说房价太高了chinaren，来了一个紧缩银根，接下来是加息，所以我一直认为05年以后一房地产大涨是我们逆向调控的结果，现在认识到了，开始改，但是中国的体制决定了还得慢慢来，所以措施是一步一步出来的，然后一步一步扭转，扭转的根本问题是要对房地产业在中国国民经济中的重大的历史地位，要有一个全面、科学的认识，这是一个关键。
因为这个问题不认识，我们94－97年同样犯了这样一个错误，因为94－97年中国的经济下调，加上最后的金融危机，亚洲金融危机，最后没有办法了，是依靠房地产业成为国民经济新增长点，然后才把国民经济慢慢地拉出箫条的阴影，我们这次就要预先防治，不要走到这一步，不要全国出现半拉子工程成堆的时候再来，所以我想虽然晚了一点，还是必要的。
接下来修复信心需要各方面的努力，包括我们的媒体，包括我们的一些学者讲话的时候，要更负责任，有一些学者说上海已经跌了30％，深圳是50％，瞎说，上海到了2008年的9月底为止，上海的房价比去年同期还是涨了3。
7％，哪里有跌了30％，个别的楼盘不能算数，某一个局部地区不能算术，上海还有在涨的，内环线里面有涨的，二手房里面也有涨的，所以涨是正常的，市场经济该涨得涨，该跌得跌，同质化的水平没有增加，我估计到明年的5、6月份基本恢复健康政策，这个时候再下一轮就要慢慢的涨了，这是我的看法。
主持人：陈先生，刚才印老师说的，是对目前在宏观政策出台之后，对它的评论，你应该是“春江水暖鸭先知”，你是搞房地产金融的，对目前房地产金融基金们来说，他们对目前的这些政策怎么看的，你认为是不是还要加大。
陈基强：因为我们很久没有听到救市的力度，几样东西我觉得昂刚刚印?一淌诮驳姆浅Ｓ械览恚秆鞯谝唬降坠实那蚧蛘咭恍┗鸬降壮榈髯摺Ｎ医惨幌碌谝唬粗泄那纠醋钤缇褪遣慌滤赖那蛭涫邓亲钤缡嵌┳霾涣甲什恼庖话锶私粗泄郧敖吹谋壤欠浅７浅５男。
栽缙诮从辛讲ㄇ徊ㄊ峭墩噬系那褪亲约阂姓噬系那话慊箍梢跃倜郑裉觳豢梢跃倜郑蛭谡饫铩Ｋ酝蹲约赫噬系那曰嵯В挥姓庑５谴蠹抑赖幕奥苟牵谧拇蟛糠植皇亲约旱那撬亲龅姆康夭穑窃诠芾碜诺谌叩那庑┣涫当旧硎墙逃穑渌庖恍┍纠吹那丫腥烁橇耍蔷突崞婀郑Ω返だ馐焙蛩狄焉虾５奈镆等柯舻簦庖皇炙涤?00亿要投，这其实和基金的运作有很大的关系，因为是一期一期的基金，所以有些基金到期了要卖出去，有一些刚融到的钱要投进来，所以市场上出现这样两方的消息，所以我不好意思讲在跟着来的3－6个月是非常难的，并不是说他们没有钱，凯德置业说有Lee Miller的钱，但是他们看不清楚，他们一来是不花钱，二来是看不清楚，他们很难在这个时候做一个决定，让他们远在纽约、欧洲的总部决定一个新的，但是大家放心，钱会在，如果让他们有信心继续投下来，投的时候也会是另外一个小的支持和波浪。
Lee Miller：我说的话比本身的信心更负面一些，我首先给大家一些背景，周教授也说到非典，这个其实很准确的一个比喻。因为大家说现在的经济可能是百年一遇，其实不是的，可能在100年的时间里，可能在过去10年里就发生到3、5次这样的情况，非典就是这样的危机，大家想当飞机降落到北京，在2003年如果降落到北京，降落的次数下降了8。
6％，因为人们不愿意出去旅行了，就是因为非典。然后大家可能科技潮的泡沫的破灭，以及亚洲金融危机，不要说百年一遇，其实十年已经碰到好几次了，然后大家谈到了监管，因为两个人都谈到了监管，而在美国其实所有的证券化，实际上有一个根本的出发点，就是有人想买一栋房子，想买一个梦想，问题是做这个事的方式使得没有足够钱的人能够获得贷款，或者比如说有人只能买得起20万美元的房子，但是得到贷款买了一个40万美元的房子，这绝对不是一个明智的做法，这不是市场推动的，这里的问题就是监管到哪里去了？所以你们两位教授都谈到了，中国的监管者力度是比较大的。
在美国人们可能会问，雷曼兄弟、美林他们在做这种证券化的时候，监管到哪里去了？这就是一个很大的问题，如果你是一个开发商，他们说你不能造这么高，你不能把房子造的离大街这么近，你不喜欢，就说这个法律不喜欢，你要想办法规避这个法律，但是这个是有原因的图行天下，因为在市场和监管之间肯定要有一个平衡，但是我还不算那么负面，特别是对于中国来说，因为你们二位也指出了，其实很多人还没有自己的房子，所以说有成千上万、上亿人在这里的增长空间非常大，这里的空间我们在座所有的人都尝试填补的空间。
周洛华：我在中国讲中文肯定讲非典，我如果到美国的话就讲“黑天鹅事件”，所以今天主题的名字也可以改成西湖旁边黑天鹅的讨论，你讲的这个事件都是我们预料不到的。据我所知美国最聪明的毕业生都跑到了华尔街去了，不太聪明了到去了美国政府去了，所以怎么能让二流的学生理解一流的学生，而中国的情况正反相反，考公务员的3000：1，最聪明的人都去了政府去了，所以中国政府监管起来会很厉害，因为中国政府太聪明了。
陈基强：但是有一点，我同意你刚刚的讲法，有些也不同意。政府最顶尖一年拿十几万，在我们这个机构里是一个月拿十几万，有金钱不同的鼓励，脑筋动的不一定一样。
印?一赫飧鑫铱矗喙苁且桓鑫侍猓亲钪饕氖侵泄兔拦墓椴煌泄允堤寰梦鳎拦男槟饩梅⒄固骱α耍踔燎耙宦值呐菽琁T泡沫的破灭，那时候对全世界也有影响，中国也受了很多的影响，但是总的来看不大。
这一次的金融危机主要是在虚拟经济的领域，影响到实体经济的资金周转，从中国现在的情况来看，我认为中国不缺钱，关键怎么样能够把它组织好，保持血液流通，这和美国的流通性短缺是不一样的，他们有挤兑风险，我们没有挤兑风险，我们什么时候看到银行门口排队存款了？尽管大家知道存的越多越亏，但是大家还是相信了，我认为中国的实体经济发展是我们的优势，我们这里，我们作为房地产业界我们希望金融的监管部门一定要把思路搞清楚，在今天房地产已经成为每个家庭最重要的金融资产的时候，成为国民经济重要的支柱产业的时候，我们一定要认识到，房地产业资本同金融资本的融合，这是必然趋势。
就要求唇亡齿寒，一荣俱荣，一损俱损，如果没有房地产向你借款，金融的利润哪里来，如果没有房地产消费贷款，那么好的信贷资产哪里来，中国到现在为止，不良资产里面消费者贷款最低chinaren，如果给传统制造业贷款，你给所有政府开发区贷款，你还要给那些大集团的授信贷款都出毛病了，像这次的中信泰富现在1500个亿，现在到了1700个亿，所以我一直讲这一类是最容易出毛病了，对房地产来说，因为有一个前提，我们的城市化远没完成，我们的城市化率只有45％，所以发展前景是可以预期的。
所以我一直在说我们房地产的价格是波浪式前进，有进有退，但是是向前进的，不会恢复到原点，不可能恢复到03年的价格，这是绝对不可能的，我们只能慢慢的消化，泡沫是要消化掉的，而不是硬撕破，撕破容易出冒名，容易感染，最后造成皮肤的溃烂、病毒、甚至危及生命，所以我们作为监管部门一定要认清楚，不要过渡的放大风险，因为对并不存在的风险，我们从2002年讲起，讲到现在已经7年了，我们还是要实事求是地分析。
陈基强：但是刚刚有亮点，我觉得我非常同意，因为现在美国银行界在救市的方法是什么呢？其实就是政府买入银行的股份，所以我刚做了一些调查，我们不用做这个动作了，因为大部分的四大银行，中国政府已经是大股东了，所以这个放心没有再提这个问题。
但另外一个问题，可能不知道大家理不理解，有一个文化问题，我很简单的例子，在好的时候，美国的坏账率，银行的坏账率也可能有2个百分点，或者是3个百分点，在不好的时候可能是5、6个百分点，这里面做很多大按揭的银行可以指正我一下，因为美国人当房子是一个商品，可以卖。
他们的《破产保护法》可能几年后就走出来，不觉得是一个太有感情的东西。但是我们假如回顾97年的香港，当时只有几十万、十几万人可能在负资产，但是东方的文化是什么，我们的房子除了是一个商品还是一个“家”，然后觉得破产是非常难接受的一个事实，香港破产是非常不容易，计程车都不能搭，在这种情况下，实际上亚洲的坏账率一向都比较低，可能是1－2％左右，工商银行的坏账率是0。
74％，总体来讲，亚洲人比较含蓄的情况下，我们的首付是远比他们高的情况下，相对我们还是比较保守的一个市场，和文化是有比较大的关系。
在亚洲，未来危机会持续么？
主持人：我和Lee Miller先生都是媒体工作者网络超女，可能要泼一点冷水。
这三位有一些偏乐观。我们要陈述一些事实，有的学者就说次贷危机这一次是从美国爆发的，欧洲的情况可能更糟，欧洲可能在危机刚刚开始，有更多的人认为，可能亚洲，我们要看一看韩国，比如说韩元以及股市下跌的程度，在亚洲的新型经济体当中也不是那么太平了的，尤其是对亚洲外向型经济依赖程度比较高的情况下，在未来的需求缩减，特别是美国和欧洲需求缩减的情况下，可能亚洲会遭受更大的冬天，所以我想我们和Lee Miller先生也探讨一下，未来在亚洲和欧洲，未来危机持续性上是什么样子观点？是不是更悲观对亚洲？
Lee Miller：这个问题问的很好。
我觉得关键的问题就是我刚才说的，我们都是相互联系的，关键的问题就是这是美国经济出现了低迷，欧洲经济出现了低迷，我们在过去的十年当中都已经看到了这些情况，这一次对中国的经济有多大的影响？各位关注的就是它会多大程度上影响到房地产市场？中国的经济现在已经出现了放缓的情况，确实有一定的影响。
比如说借款更难，没错，在纽约、在伦敦、在中国都是这样的，它实际上已经成为事实了，不同就是在于程度上，当然出口也会受到影响，它会有什么样的影响呢？我想就是说人们要适应这种经济放缓的情况，那人们怎么去适应呢？我觉得在项目方面应该更多的进行监管，比如说地段，还有质量，然后让市场决定价格，基本就是这样。
金融风暴对未来房地产和中国制造业的影响究竟如何？
主持人：如果没有记错的话，周洛华在04年的时候，准确的预测了房价的上涨，而在今年又很早的时候又说可能房价会下跌，当然这个不是吹捧你，可能接下来的问题更艰难一些。
就是说你刚才说像非典一样来的很快，去的也很快，可是在这个过程当中，人们是非常难受的，并且我们现在已经感受到了冬天的来临，尽管现在快11月了，可能大家穿短袖也还可以，但是我想对未来的房地产业或者对中国的实体制造业来说，这个打击到底是多大，大家是非常关心关心的，我们能不能渡过去？
周洛华：谢谢主持人提到我过去的经历，但是我在预测房地产价格走势方面，我做的不如印老师好，我只是比较准确地预测的央行的政策和对房地产相反的效果。
04年第一次加息的时候 ，我就说加息要推高房价，越加息越涨，今年开始降息，我说降息会打压房价，越加息越下跌，一般来说央行的政策我预测的还是对的，你讲的这个确实冬天已经来了，但是提醒大家一条，大家仔细想一想，你们可能没有冬泳的经历，如果地产界感觉在寒冬当中有用了，市场要救你，政府要救你，不能扔给你一个救生圈，这样可能使你死的更快，因为套上一个救生圈之后，游的速度慢了，速度慢了以后，你可能会更快的冻死，所以对于冬泳的人，就给他一个很明确的前景，前面再游个10米，20米就到岸了，大家不要觉得政府给你一个救生圈了，就可以活下来了，这样死的可能更快，政府应该出一些明确的政策。
我一直在呼吁政策，也希望得到你们的呼应，对于现在成交量下降很厉害的情况下，应该出一个政策，比如中产阶级100万买了房子，大家都害怕房价下跌，观望期气氛比较浓厚，如果房价下跌，我可以在三年之内申请政府对这个房子进行重估，如果是30万的话，也许在未来的10年的个人所得税里面进行抵扣，这下就稳定预期了，大家敢买房了，现在即便买房结婚的人，也觉得这个会低下去，所以希望政府掏一点真金白银出来，如果继续降息就是往下面扔救生圈，看起来是好的，媒体一报道认为是政府救市的预测，实际上会害死更多的人。
印?一浩涫涤貌坏?年以后打包票什么东西，现在要采取一个政策，就是鼓励你，就是你改善需求，包括你买第二套房，允许你采取一个政策，就是过去我们搞的个人所得税可以抵扣就行了，这个就可以中产阶级肯定会采取办法自己买房，让后我们还要放开租赁市场，租赁市场要放开，这样租赁税费降低，应该允许人家投资，没有人投资，谁来提供租赁的房源？没有投资我一直讲的，要打压投资是不对的，原来的政策是什么，压缩供给，增加成本，抑制流通，限制消费，这样的思路是错的，现在要鼓励流通、鼓励消费，买二手房有什么关系，政府可以收费，鼓励流通很简单，没有投资哪来创业？没有创业哪来就业？没有就业哪来收入？这是中国还是要解决就业问题，所以房地产千万不能用片面的打压措施，至于说你将要采取这个措施了，我看上海的中产阶级，他就会有信心，他现在就有能力搜狗，而且一般地说，我们要知道稀缺性是决定价格的，什么地方稀缺的就会要，为什么别墅这么高价格？为什么新天地边上的房子卖的这么贵。
就是这个原因。
周洛华：我顺着印老师的话继续往下讲，政府部门反复跟我们讲，你们不要担心，我们手里有应急预案的，我们政府准备了好几套应急预案，我当然相信，因为高智商的人都在政府。
但是我在这个问题上，我始终有一点，我认为麦克泰森说的是对的，黑人的拳手，他说上场之前每一个人心里面都有一个计划的，直到他挨了我一拳之后，政府部门的计划肯定是对的，好的都是高智商的人做出来的，但是千万不要等到因为自己有一个方案，市场下跌，就是挨了一拳之后，什么样的方案都是错的，都是无效的，所以在每一个场合呼吁，泰森虽然是坏学者，但是打出来的智慧希望大家重视。
陈基强：我最终也想进学校了，但有一样我也研究了，其实很多中央出来的，或者地方出来的，他们都要好心跟救市，好心和救市这两个其实是相反的，为什么？大部分政策出来都是支持首次购房的需求，然后大部分在讲帮他省中间环节的钱，大家想清楚一下，首次购房的是什么人？就是刚刚有能力买到的人，他们其实是价钱最敏感的人，你把这些人给鼓励一个百分点环节里面，总共省下来5％，但是房价跌了20－30％，你期待他去买楼，这个需要大家深思。
另外一个，假如真的要救市，要把不需要买房的人，要把价钱不敏锐的人赶上市场做领头羊，就像当年我们的邓小平同志叫一部分人富起来，没关系，一部分人富起来，会暖到旁边，大家就会兴奋起来，大家就会买起来，假如真的从农民需求，那个时候，人可能死几回了，不是一回。
Lee Miller：你是不是我们说在帮助救市还是怎么样？我也有房产，我是现金支付的。我可能和中国大部分的房贷这些人不太一样，我在这些上面也不是专家了，但是从某种程度上来讲，中国房地产市场的监管以及美国房地产市场的监管恰恰是相反的，再一方面，美国房地产的监管更多的是关注房屋的质量、地段，并不是说筹资，可是我想在中国，可能在地段以及建筑的质量方面，监管的并不是很多，但是在筹资方面监管的确实比较多的，究竟怎么样平衡，我也不太清楚和确定，我们坦诚地来讲，一年两年之前，格林斯潘就是一个天才，可是现在，他也成为全球金融危机的一个罪魁祸首了，很多的人都说，因为他下调利率来推动房地产市场。
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