关于住宅房屋拆迁评估

    1、各类房屋综合成新率（Kt）的确定： 综合成新率是依据建设部《房屋完损等级评定标准》及《房地产估价规范》GB/T50291—1999规定，估价人员根据现场房屋质量、维护使用情况、用途，并参考各类房屋使用年限和残值率表的有关内容，按实际情况确定综合成新率。
   2、房屋结构形式修正系数（Kg）的确定： 根据所搜集的信息和目前徽州区岩寺城区房屋现状及房屋结构的特点、结构修正系数确定。   由于钢混结构的建安工程费与砖混一级结构的建安工程费相近，砖混、砖木结构同等级建安工程费用相近，实际操作中，由估价人员根据房屋具体情况确定。
   居住房楼层因素修正系数表（Kf） 层数 层次 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 一 1。  00 0。98 0。
  98 0。98 0。98 0。98 0。98 二 1。02 1。03 1。00 1。00 1。00 1。00 三 0。99 1。04 1。04 1。
  05 1。05 四 0。  98 1。04 1。05 1。05 五 0。94 1。00 1。02 六 0。
  92 0。98 七 0。92 3、楼层因素修正系数（Kf）的确定： 居住房屋楼层修正系数是参考各房地产开发企业的楼层销售差价确定，商业房屋和其它房屋楼层因素修正系数由估价人员根据实际情况确定。
     居住房屋朝向、环境、通风、采光、修正系数表（Km） 标 准 修 正 系 数 良 好 1。05 一 般 1。00 较 差 0。
  95 4、Km是确定和参考房屋朝向修正系数，结合基准价格综合测算确定修正系数。   各类房屋层高增（减）修正系数表（Kh） 房屋类型 钢混 砖混 一等 砖混 二等 砖混 三等 砖木 一等 砖木 二等 砖木 三等 标准 层高 商业 3。
  60 3。30 3。30 3。30 3。30 3。30 3。  30 居住 3。00 3。00 3。00 3。00 3。00 3。00 3。00 增减系数（%） 层高每增减0。
  1,系数为±1。5。 5、各类房屋层高增（减）修正系数（Kh）的确定。 房屋区段修正系数表（Kd） 地 段 级 别 修 正 系 数 商业房屋 居住房屋 其它房屋 一 1。
    20—1。00 1。10—1。00 1。00—0。80 二 1。20—0。80 1。10—0。90 1。00—0。80 三 1。10—0。80 1。
  00—0。80 1。00—0。80 6、房屋区段修正系数（Kd）的确定。 7、三级区段各类房屋基准价格修正系数： 三级地段各类房屋基准价格参考二级地段基准价格，采用修正系数调整确定，修正系数为0。
    88。 拆 迁 补 偿 价 格 的 组 成 V=AV0Kt（Kg、Kf、Km、Kh）Kd+V1+V2 式中： V——房地产拆迁补偿总费用； V0——基准价格； Kt——综合成新率； Kg——结构形式修正系数； Kf——楼层因素修正系数； Km——朝向、环境、通风、采光、修正系数； Kh——层高修正系数； Kd——房屋区段修正系数； A——建筑面积； V1——其它补偿费； V2——土地补偿费。
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