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未约定办理房产证日期，开发商拖延怎么办？2006年7月，甲与乙房地产公司签订购房协议，甲购买乙公司一套预售商品房，甲乙双方未明确约定办理房产证的期限。协议中约定，一方违约，须向守约方支付违约金1万元。2007年11月，甲接收房屋。直到2008年10月，甲仍未取得房屋产权证。因为没有房屋产权证，该房屋一直不能出租。甲后经查询得知，因为乙公司在开发出售商品房过程中存在违规行为，所以无法提供相应的材料配合甲办理房屋所有权转移登记手续。三个月之后，乙公司补交了相应的材料，甲才拿到房屋产权证。甲认为乙公司拖延办证构成违约，要求乙公司支付违约金10000元，赔偿租金损失15000元。乙公司拒绝甲的要求，理由：（1)合同中没有写明办理房产证的日期；（2)赔偿租金损失于法无据。甲起诉到法院，法院经过审理，支持了甲的诉讼请求。

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因房产部口工作疏忽导致错误登记，该由谁承担责任？2009年5月，甲与乙签订房屋买卖合同，甲购买乙的一套建筑面积为80平方米的房屋。甲乙到房产部门办理了房产登记，甲取得了房产证，付清了乙的购房款。甲人住不到一个月，就有丙上门收取房租，丙自称是房主。甲大吃一惊，经过调查核实，来收租金的丙才是真正的原房主，乙只是原来的房屋承租人，乙将真正的房屋所有人丙的房产证偷出来与甲进行房产交易。房产部门在登记的时候，没有核实假丙的身份证和户口簿，导致错误登记。丙起诉到法院，请求法院判决乙和房产部门赔偿损失。法院经过审理，支持了丙的诉讼请求。

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二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失吗？2010年11月6日，甲通过房屋中介与乙签订房屋买卖合同，约定甲购买乙名下的一套商品房，该房建筑面积80.36平方米，房价款80.36万元。因未确定贷款数额和申请时间，双方对于房屋交付及办理所有权转移登记的时间未做约定，但约定于2011年3月5日前履行完毕，否则合同终止。签约当日，甲支付乙定金10万元。签约后，三方定于2010年12月9日由甲支付剩余21万元，用于偿还乙的房屋的剩余银行贷款，但乙未到场，并且无法打通电话。后甲与中介公司多次联系乙，要求其办理房屋的解押与过户手续，乙不予配合。后甲起诉乙，要求解除合同、退还定金10万元，并赔偿因房价上涨造成的损失35万元。在审理过程中，经法院委托某房地产评估公司对诉争房屋进行评估，诉争房屋现价值为115.36万元。法院经审理认为：甲与乙双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。因合同在约定的期限内未履行完毕，故合同已于2011年3月6日终止。因被告乙在合同约定的有效期内未协助甲办理产权转移登记手续，致使合同超过有效期无法继续履行，构成违约。法院判决乙返还甲定金10万元并赔偿35万元的损失。

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网上签约是否具有法律效力？甲乙是北京市居民，也是大学同学。2011年3月，甲急需用钱，欲出售自己名下的一套建筑面积为90平方米的商品房。乙获悉后，决定购买。甲乙商定房屋总价款18万元，一次性付清。甲要求网上签约，乙同意。于是，甲、乙双方直接按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题》的要求，到某区房屋产权权属登记中心服务窗口填写了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，进行了网上签约。乙要求一个月后付款，甲同意。甲将房屋钥匙交给乙。20天之后，甲反悔，不想卖房子了，于是找到乙，要求与其一起注销网签，被乙拒绝。甲独自前往某区房屋产权权属登记中心申请注销网签，但被告知：二手房买卖双方网上签约10日后，如果申请注销，必须由买方申请，或者通过诉讼，向房屋产权权属登记中心提交生效的法律文书才可以办理注销。于是甲诉诸法院，要求法院判令乙协助其办理注销手续。乙则提出反诉，要求甲继续履行合同，并赔偿被告乙经济损失5万元。法院审理认为，甲、乙之间买卖房屋的法律行为合法有效。网签时填写的信息表已对房屋总价款、每平方米的单价、支付方式等问题进行了约定，卖方也已经在信息表上签字确认，因此信息表具备合同的法律效力。因此，法院驳回了甲的诉讼请求，支持了乙的诉讼请求。

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同村农民私下转包承包田的行为有效吗？甲、乙是某地同村农民，2001年，甲外出打工，将其15亩承包田租给乙耕种，并由乙交纳各种税费，但双方没有签订书面合同，乙一直种植经营至2006年。2007年春节后，村民丙未经有关职能部门批准，擅自在该土地上搭建10间猪舍，开办养猪场。2007年4月10日，县人民政府经甲申请为甲的15亩承包田补办了《农村土地承包经营权证》。甲要求乙、丙返还自己的承包田，被乙、丙拒绝。2008年3月1日，甲向法院起诉，要求两被告停止侵权，立即拆除建在其承包土地上的非法建筑，恢复土地原状，并将该承包土地完整返还。法院经审理认为，2001年，原告甲外出打工，将其15亩承包田交给被告乙耕种，并由被告乙交纳各种税费，但双方没有签订书面转让合同，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，承包经营权的转让应当签订书面合同并报发包方备案，甲将承包田转给乙经营，未经发包方同意，没有订立书面合同，转让后也没有进行变更登记，没有报主管部门备案，其转让承包田的行为违反了法律的规定，为无效民事法律行为，甲转让承包地的行为无效。2007年4月10日，县人民政府颁发给甲的《农村土地承包经营权证》上明确记载甲对该田有承包经营权，而且乙已经过行政诉讼，该证也没有撤销，应当认定其效力。丙未经有关职能部门批准，擅自在该土地上搭建10间猪舍，开办养猪场，也侵犯了甲的合法权益，甲要求拆除建在其承包土地上的非法建筑，恢复土地原状，并将该承包土地完整返还的请求于法有据，应予支持。

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违反管理性强制规定的土地租赁合同必然无效吗？2007年10月8日，甲与乙签订一份《土地租用合同》。合同约定：甲将其位于丙村邻近公路的2亩荒地租赁给乙兴办木材加工厂，租赁期限为10年，租金3万元，合同签订当日付清。合同签订后，双方依据合同的约定履行了各自的权利义务，乙将10年全部租金交清。乙在该土地上兴办了木材加工厂。2008.年4月，甲以乙未遵循农村土地使用用途，兴办木材加工厂为由，提起诉讼，请求法院确认甲与乙签订的《土地租用合同》无效。法院经审理，驳回了甲的诉讼请求。

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恶意串通损害他人利益的房屋买卖协议有效吗？2010年3月20日，经协商，甲借给乙20万元，乙用于商业经营，一年后还清。乙以自有的一套房屋作为借款抵押。甲乙双方签订借款合同，合同中写清用于抵押房屋的产权、方位、面积等情况，以及乙在还清借款之前，不得将该用于抵押房屋再行抵押、出租、变卖。2011年3月20日，乙的借款到期，甲多次向乙催款，乙未能按约定还款。2011年4月，甲将乙起诉到法院，要求乙偿还借款本金及利息。在该案诉讼过程中，甲申请对乙作为借款抵押的房屋进行财产保全，后法院依法查封了该房屋。其后，法院作出民事判决，判决生效后，乙未能履行还款义务。甲向法院申请执行，法院作出裁定书，裁定拍卖乙的上述房屋。在执行过程中，丙向法院提出执行异议，认为该房屋已于2010年5月20日由乙卖给了其本人，并提供其与乙于2010年5月20日签订的房屋买卖协议书。法院认定丙的异议成立，并裁定撤销该民事裁定书。甲不服该裁定，以乙、丙为被告，向法院提起诉讼。法院在该案审理过程中查明，乙、丙所提供的证据，以及乙、丙对此事的叙述不一致，存在矛盾，据此确定乙、丙之间不存在真实的房屋买卖协议，乙、丙之间恶意串通，损害原告甲的利益。最后法院判决乙、丙之间的房屋买卖协议书无效。

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