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(一)成本模式 该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准,资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作;另一方面,成本模式的初衷是:认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状,而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩,这种对比需以成本计量为基础。 (二)公允价值模式 国际会计准则委员会对公允价值的定义是:在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致,准则规定,“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见,公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场,参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。###成本模式:投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销,并在期末进行减值测试,计提相应的减值准备;公允价值模式的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过"公允价值变动损益"对企业利润产生影响,而不再单独计提。###通俗地讲,成本模式是房地产在购入,建造的原始成本。按原始成本核算,需要计提折旧,减值等。不受外界的经济环境的影响而发生变动。公允价值模式是指房地产购入,建造成后的成本,按其成本入帐,但是外界的经济环境的变动会影响其价值,比如升值,贬值。其成本与市场价值造成的升值贬值差额计入公允价值变动损益。
通常都采用成本模式计算,企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应当同时满足下列条件: (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 (2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式
影响收益、净资产和资产。采用公允价值对于企业来说,除了报表好看外,没有现金流,而且还有提供让注册会计师审计时可以采纳的公允价值变动资料。而且会计准则和应用指南规定: 第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。 第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件: (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; (二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第十一条 采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。 也就是说,如果企业采用了公允价值进行计量后,购入一块投资性房地产但该房地产无法满足公允价值进行计量的条件(无活跃的交易市场,该土地在沙哈拉沙漠^_^)。那么,将面临着即不能用成本法也无法用公允价值的困境。(已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。) 因此,现在上市公司基本没有用公允价值计量的
在税法中不承认投资性房地产的公允价值,税法只承认账面价值,所以当公允价值高于账面价值的时候就会产生递延所得税资产。而会计上转换成公允模式以后就不计提折旧了,二税法中还要对固定资产计提折旧,所以就会产生递延所得税负债。
在公允价值模式下,应区分两种情况处理 ⑴ 以公允价值计价的投资性房地产转换为自用或作为存货的房地产时,应当以其转换日的公允价值作为自用或存货的房地产的账面价值,转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。这是因为,转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值(即转换前公允价值)之间的差额不大,故将其差额计入当期损益,对当期利润的影响也不大,不会误导财务会计报告使用者的判断和经济决策。 (2)自用或作为存货的房地产转换为以公允价值计价的投资性房地产时,如果转换日的公允价值小于原账面价值,应将差额计入当期损益,如果转换日的公允价值大于原账面价值,应将其差额计入资本公积。其理由为:一是尽管房地产有持续稳定的增值潜力,但也不排除部分房地产出现贬值的可能,因此,确认贬值损失,将贬值损失计入当期损益,不仅符合客观实际,也符合可靠性要求;二是由于自用或作为存货的房地产按历史成本计价,而且按期计提折旧和减值准备或进行摊销,房地产的账面价值会逐年减少,从而造成其账面价值严重低于其实际价值。在这种情况下,如果允许企业将公允价值大于原账面价值的差额计入当期损益,企业可能会利用房地产的转换进行利润操纵,影响和误导财务会计报告使用者的判断和经济决策。
1.采用成本模式计量时处置投资性房地产时, 应按实际收到的金额: 借:银行存款 贷:其他业务收入 结转投资性房地产的账面价值: 借:其他业务成本(账面价值) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产(账面余额) 处置投资性房地产与处置固定资产、无形资产的处理不同,处置固定资产、无形资产属于非日常活动,计入营业外收支,处置投资性房地产属于企业的日常活动,通过其他业务收入/主营业务收入、其他业务成本/主营业务成本进行核算。 2.采用公允价值模式计量时处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时, 应当按实际收到的金额, 借记“银行存款”等科目, 贷记“其他业务收入”科目; 按该项投资性房地产的账面余额, 借记“其他业务成本”科目; 按其成本,贷记“投资性房地产——成本”科目;. 按其累计公允价值变动, 贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。 同时结转投资性房地产累计公允价值变动。
1、固定资产转换时 借:投资性房地产 借:累计折旧 贷:固定资产 贷:投资性房地产累计折旧 2、投资性房地产出售(企业处置采用成本模式计量的投资性房地产时) (1)收到出售款 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)结转成本 借:投资性房地产累计折旧 借:其他业务成本 贷:投资性房地产 2010-04-21 09:33 补充问题 这项投资性房地产是采用公允价值模式计量的,如果将它的损益计入投资收益是否可以 处置投资性房地产时,公允价值变动损益的结转: (1)根据会计准则规定,处置投资性房地产时要将累积计入公允价值变动损益的部分结转入其他业务成本科目,此规定的目的主要有两点: 一是为了更好的核算投资性房地产产生的收益,从整个业务过程来看,即从投资性房地产取得、后续计量、处置整个过程来看,只有把公允价值变动损益转入其他业务成本后,其他业务收入和其他业务成本的差额才真实反映了该项业务的损益; 二是因为公允价值变动损益是一个过渡性科目,平时产生的公允价值变动都是不确定的,随时都有增加或减少的可能。太不稳定,如果直接确认收益,容易造成报表的不真实。 (2)处置时的结转给分录和各期末将公允价值变动损益结转入本年利润的处理并不重复。因为在该项资产处置后,这项资产产生的收益就已经确定了,所以这时将一直在过渡性科目“公允价值变动损益”明细账中核算的金额转出,转到其他业务成本中,这时的金额才是真正的收入;而各期末将损益类科目公允价值变动损益结转入本年利润是根据期末余额来进行的处理,只是为了反映当期的利润情况而已。 另外,“公允价值变动损益”科目和“其他业务成本”科目都属于损益类科目,期末余额都应转入“本年利润”科目,处置时做这笔结转的分录并不影响处置当期的损益。
你所描述的问题和论述的理由是很有道理的。其实企业会计准则所并没有明确规定企业只能采用一种模式对投资性房地产进行计量。但是财政部《企业会计准则讲解(2008)》关于企业投资性房地产在满足条件下,可以采用公允价值进行后续计量。讲解说:“企业选择公允价值模式,就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量,对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”会计核算就是一种选择,企业采用一种模式还是两种模式对投资性房地产进行计量,在理论上没有什么不可以,但准则讲解说的只能选择一种核算模式,就是一种选择,就是一种规定,各企业就按照规定执行就是了,不是会计理论的探讨。会计处理的选择,在一定的时间范围内是合理的,但是也可能随着时间推移,经济环境的改变,多数人认为这样核算不真实、不可靠,会计的选择就会有所变化。中国会计核算变化,从1993年起至少有3次重大改变,平均每6年就有一次重大的改变。每一次改变都用其合理的一面,同时也存在不合理的一面,因此才有了会计核算的变革。
1\因为追溯调整的是留存收益,也就是上一年的利润,而上一年的利润改变了,也应该响应改变根据净利润计提的赢余公积.资本公积与利润无关,当然不用动了. 2\公允价值大于帐面价值,记入资本公积,因为这是外部原因造成的资产增值,不是企业因经营造成的增值,所以要记入资本公积,而小于账面价值时,属于资产减值,减值按理说应该提减值准备的,这里放到当期损益里,反映的是一项费用,我想这是处于谨慎性原则而定的.
1、投资性房地产符合资本化条件的后续化支出的,按成本模式的核算: 投资性房地产转入改扩建工程: 借:投资性房地产—xxx房(在建) 借:投资性房地产累计折旧 贷:投资性房地产—xxx房 发生后续化支出 借:投资性房地产—xxx房(在建) 贷:银行存款等 改扩建工程完工: 借:投资性房地产—xxx房 贷:投资性房地产—xxx房(在建) 2、公允价值模式投资性房地产转入改扩建工程: 借:投资性房地—xxx房(在建) 贷:投资性房地产—成本 贷:投资性房地产--公允价值变动 发生后续化支出 借:投资性房地产—xxx房(在建) 贷:银行存款等 改扩建工程完工: 借:投资性房地产——成本 贷:投资性房地产—xxx房(在建)
一、房地产公司在没有收入之前,成本费用通过“开发成本”、“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”科目核算的。 二、开发成本核算内容 1、土地征用及拆迁补偿费:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费:指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三、管理费用:是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 四、财务费用:包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用。 五、销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。
一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动,是考核房地产开发工作质量的一项综合指标,是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途,可分为以下四类:1.土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2.房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3.配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中,为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况,按照下列原则,选择成本核算对象:1.一般的开发项目,以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近、由同一施工单位施工的,可以并为一个成本核算对象。3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位,划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。1.土地征用及拆迁补偿费:指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用,包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用(如耕地占用税)。2.前期工程费:指企业在前期准备阶段发生的各项费用,包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3.基础设施费:指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化(包括排污、排洪、环卫)等,这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。4.建筑安装工程费:指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。5.配套设施费:指为开发项目服务的,不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用,如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。6.开发间接费
投资性房地产要点: 第一.和采用成本模式计量的区别是:采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧,不再进行摊销,也不需要计提减值准备。 第二.要设置“投资性房地产--公允价值变动”科目,核算公允价值变动情况,对应的会计科目是“公允价值变动损益”科目,该科目属于损益类科目,最终计入企业的营业利润中,是企业利润表的一个项目。 第三.处置该投资性房地产时,将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务收入”科目。(注:学习时可以类比交易性金融资产处置时的处理,交易性金融资产处置时要将公允价值变动损益转入投资收益科目,将在后面的第六章进行详细讲解) 第四.取得租金收入,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”等科目。
一、母公司只对土地转让进行帐务处理 1、转让土地发生的收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 2、按转让收入,月末作提取营业税、城建税、教育费附加 借:其他业务支出--税金 贷:应交税金--营业税 贷:应交税金--城建税 贷:其他应交款--教育费附加 二、子公司帐务处理 1、契税应该由子公司缴纳,土地转让费、契税入帐时 借:开发成本--土地成本 贷:银行存款等 2、建筑商建楼发生的成本支出 借:开发成本--建安费等 贷:银行存款等 3、售楼公司交给分公司的售楼款,作为收入做帐。售楼公司提取的销售比例所得,分公司记入“销售费用--佣金”。 4、售楼部及售楼部内装修,楼盘及沙盘费用,计入“长期待摊费用”科目,然后,在销售期内摊销到“销售费用”科目。
投资性房地产分为采用成本模式计量和采用公允价值模式计量,“投资性房地产减值准备”科目是采用成本模式计量下的后续计量,适用《企业会计准则第8号——资产减值》,可以理解为固定资产的折旧一样,所以,“投资性房地产减值准备”科目还是属于资产类科目,是“投资性房地产”备抵科目。每个会计期未,应当减值测试,并计提减值准备。借记“资产减值损失”,贷记“投资性房地产减值准备”。
房地产企业成本会计的主要职责: 8.负责施工工程财务决算工作,进行成本分析 8.负责编制成本预算计划 8.负责成本会计凭证、帐薄、财务报表编制工作 不过实际工作中,成本会计做的工作比这个还要多,甚至覆
1、给你提供一份房地产开发企业会计制度看看。制度中有会计科目及核算内容,说得很详细。 2、看不明白的地方或工作中遇到问题,针对具体问题来提问,这样很快就会明白了。
房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设,支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用,可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系,根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后,按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款,还有可能向施工企业提供设备或材料(钢材、水泥等),涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出,房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算,待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时,从“预付账款”账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。
国际货运代理公司的业务范围比较广,例如:清关,订舱,空运,海运,多式联运,包装,仓储,国内物流等。 国际货运代理公司的操作流程: 一、首先是接受客户询价 海运/空运询价:(需掌握发货港至各大洲,各大航线,了解货物信息如货名,危险级别等)。如果不能及时提供的,需请顾客留下电话、姓氏等联系要素,以便在尽可能短的时间内回复客户。 二、接单订单也就是客户的委托 接受客户委托后需明确的重点信息:1、船期、件数2、箱型、箱量3、毛重4、体积各项型最大体积为:(长*宽*高)可装体积,可装重量;MTmetricton公5、付费条款、货主联系方法6、做箱情况,门到门还是其他. 三、给客户订舱 取得提单好,航次,中转时间等并告知客户。客户按照上面的进仓时间把货送到指定仓库或堆场。 四、出口报关 1、了解常出口货物报关所需资料。 ①需商检 ②需配额 ③需许可证 ④需产地证 ⑤需提供商标授权、商标品名 五、提单确认和修改 六,确认完毕后发运 以上六步就是最为核心的步骤,是作为国际货代公司需要熟记于心的框架。当然在这当中还有遇到方方面面问题,就需要通过解决来积累相应的经验了。
1、由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产,其入账成本的确认与其原属资产无异,应单独列于“投资性房地产”科目核算。2、土地使用权属于无形资产,因此,其价值摊销应参照《企业会计准则——无形资产》的相关规定进行处理。 3、按照规定,无形资产应当自取得当月起,在预计使用年限内分期平均摊销,计入损益。 4、由此可知,2010年7月1日接受乙公司投入的一项土地使用权: (1)摊销期限40年。 (2)摊销时间从2001年7月份开始进行摊销,7--12月是6个月。 (3)2010年的摊销额 =3000/40×6/12=37.5(万元) 或: (1)年摊销额=3000/40年=75万元 (2)月摊销额=75/12个月=6.25万元 (3)2010年7月--12月份摊销总额=6.25*6个月=37.5万元
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