农地流转问題对要素契约安排的制约有哪些？

农地城市流转中存在的主要问题是什么

　在农用土地向城市流转中，由于农业工业化和乡村城市化的进程加快，地方政府受经济利益的驱动，在我国缺乏控制农用土地向城市流转方面的管理经验和管理机制的情况之下，使得农地特别是城乡结合地区的优质农地大量地转为城市用地，人们信赖的自然生态净化系统遭到破坏。 　　农用土地资源质量下降 在农地向城市流转的过程中，由于农用土地用途被改变，而且被流转的农地多为优质的粮田和菜地，农民对土地流转的预期难以把握，大大降低了他们对土地投入的积极性，因而采取粗放经营，土地的物质投入主要是农药和化肥，这对土地、地下水和生物多样性的破坏十分严重，加剧了土壤质量下降势头，不仅对城市居民的粮食供应，“菜篮子”工程有严...全部

  　在农用土地向城市流转中，由于农业工业化和乡村城市化的进程加快，地方政府受经济利益的驱动，在我国缺乏控制农用土地向城市流转方面的管理经验和管理机制的情况之下，使得农地特别是城乡结合地区的优质农地大量地转为城市用地，人们信赖的自然生态净化系统遭到破坏。
   　　农用土地资源质量下降 在农地向城市流转的过程中，由于农用土地用途被改变，而且被流转的农地多为优质的粮田和菜地，农民对土地流转的预期难以把握，大大降低了他们对土地投入的积极性，因而采取粗放经营，土地的物质投入主要是农药和化肥，这对土地、地下水和生物多样性的破坏十分严重，加剧了土壤质量下降势头，不仅对城市居民的粮食供应，“菜篮子”工程有严重影响，而且造成一系列生态环境问题。
   　　土地生态环境遭到破坏 人口的增加和科学技术的发展，在大规模地开发利用自然资源为人类造福的同时，带来了一系列生态环境问题，在农地向城市流转过程中，一些天然林地、湖泊和植被等遭受到严重破坏，丧失了其原有的储水、防风、固土、调温、保湿的生态功能，打破了土地的生态平衡。
   　　城乡生态环境存在忧患 随着城乡经济的迅速发展，带来经济效益增长的同时，城区环境污染压力也日益加重。尽管城市环境质量基本稳定，但城镇土地生态问题仍存在不少隐忧。大部分郊区受到城市大气污染物、水、固体等废弃物的污染，使交错区的生态环境遭受严重破坏。
  而农地向城市流转的不可逆性、生物多样性破坏的难以恢复性，影响到城乡生态环境的保护。 　　土地资源的可持续利用性被改变 在农地城市化、工业化流转的过程中，农地的性质发生了不可逆转的根本性变化，农民彻底失去了对土地的生产经营权。
  随着大量优质农地的流失，土地资源的可持续利用遭到了严重挑战。同时，一些高消耗、低效益、重污染的产业大多分布在城郊结合部，环境质量难以得到保障。 　　农用土地流转产生问题的主要原因 农地向城市流转已成为一种不可避免的社会经济现象，是城市化、工业化过程中的基本要求，是土地资源竞争配置必然结果。
  但是，在流转中之所以会出现一些问题，其主要大原因是： 　　利益驱动是农地城市流转失范的根本动因 农业用地效益较低，尤其是农地的流转成本较低回报率高。随着农业工业化和乡村城市化的进程加快，地方政府受经济利益的驱动，在我国缺乏控制农用土地向城市流转方面的管理经验和管理机制，使得农地特别是城乡结合地区的优质农地大量地转为城市用地，而人们信赖的自然生态净化系统同时也遭到破坏。
   　　农村集体土地产权主体不明确，农用土地的流转陷入盲目并导致生态环境失调的状态 在市场经济条件下，谁是农村集体土地所有者的真正主体，我国法律末能做出明确的规定，这就在实践中造成农村集体土地所有者的主体缺位，权能不清，从而不可避免地影响了征地中集体土地所有者依法行使权利。
  尤其是我国农民缺少对集体土地真正意义上的收益和处理权。村民土地主体地位的虚设，使村民对拥有集体土地应享有的权利不清，村民个人处于被动、弱势的地位，最终使得失地农民的合法权益得不到充分的保障。 　　农地流转的市场机制不健全 由于一些地方政府过于追求经济增长速度，纷纷把土地价格优惠当作最重要的优惠条件，以为土地价格越低就越有吸引力，尤其是在农地向城市流转的过程中，没有一整套环境影响评价的指标体系，不但严重损害了失地农民的利益，并且导致了土地的过多占用和粗放经营，造成了土地资源的极大损失和浪费。
   　　保护农地生态环境的基本构想 生态安全是土地生态建设可持续发展的核心和基础，没有生态安全，就不可能实现可持续发展。 　　规范农用土地流转的一系列制度，确保农地流转有法可依 在市场经济条件下的农地流转，要做到规范有序，必须健全相应的法律、法规及制度，包括：农用土地初始登记制度、农用土地的评估制度、流转土地的审查制度、农用土地的变更登记制度、农用土地利用与生态保护奖惩制度、农用土地流转的合同制度。
  土地利用与生态环境质量间的关系一直是人们关注的问题，而生态环境的良性循环，又依赖着在土地利用中与之相关的法律作为保障。现阶段要依照宪法落实村民集体所有的土地权利，在村民自治的条件下，由村民民主选择土地集体产权的实现的方式，自主选择土地产权的经营形式以及经营土地产权收益的分配方式。
   　　农地城市流转主要是通过市场机制来运作 在农地流转过程中，必须实行公开运作的招标、拍卖、挂牌等方式，运用市场机制形成和确定土地价格，使那些低耗、高效、环保，有发展前景和竞争力的项目优先获得土地。
  在征用土地方面，应当严格区分经营性和公益性两种不同用途。经营性用地应当直接运用市场机制，在与农民协商的基础上，根据土地供求关系变化等因素形成的市场价格来取得。即使是公益性用地，也要注意引进市场机制，参照市场价格决定土地的征用价格。
   　　科学进行土地生态环境保护及土地生态建设规划 首先，要从土地生态环境现状与生态建设的实际出发，开展土地生态建设战略研究。做到人口、资源、环境与社会经济的协调发展，把保护生态、改善环境作为提高人民生活质量的重要内容。
   　　其次，要从资源生态环境压力、资源生态环境质量、资源生态环境保护整治能力等三方面来设定土地生态建设的土地安全评价指标体系。从城市环境容量和资源保护能力出发，制定和实施城市总体规划，既要考虑土地生态经济系统内部的协调，又要考虑有利于区域生态经济系统的整体效益。
   　　再次，大力开展生态工业园区的建设，强调体现“绿色、生态”理念，体现以人为本，人与自然和谐共处，社会、经济、环境三大效益平衡协调发展。 　　尊重农户在土地流转中的主体地位，确保农民的利益不受侵害 《农村土地承包法》明确规定农民拥有决定土地是否流转和怎样流转的权利。
  人多地少是基本国情，土地是农民最主要的生产资料，是他们最基本的生存保障，如果毫不限制地允许其他非农主体跟农民争夺土地，那么，农民作为市场经济中的一个弱势群体势必失掉众多的应得利益。在农地的城市流转过程中，要充分尊重农民的合法权益，通过民主的方式广泛征求农民意见。
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