国内楼价持续上涨有哪些原因？为何不见回落？
等着吧，没日子回落。
建议你看看这篇文章
房地产业的那点事（一）
——写给所有为房所困的小老百姓
写在前面的话
最近很多朋友打电话来问我一些房子的问题，内容涉及了房价、房屋合同、房屋质量、产权证的办理、按揭贷款、物业……反正是能在网络上搜到的题目，我基本都被问了个遍。 而且还有很多人特别提到了一些经济专家的论调，如“房价在若干年之后必跌”、“房地产行业是一个最大的经济泡沫”之类，问我可信不可信。其实，我并不是什么经济专家学者，但是我曾效力过一家房地产开发公司、一家房产中介公司和一家建筑工程公司，至今仍可以了解到多家房地产开发公司的经营状况。 可以这样说，从一块土地到一片片商品房这样一个...全部
等着吧，没日子回落。
建议你看看这篇文章
房地产业的那点事（一）
——写给所有为房所困的小老百姓
写在前面的话
最近很多朋友打电话来问我一些房子的问题，内容涉及了房价、房屋合同、房屋质量、产权证的办理、按揭贷款、物业……反正是能在网络上搜到的题目，我基本都被问了个遍。
而且还有很多人特别提到了一些经济专家的论调，如“房价在若干年之后必跌”、“房地产行业是一个最大的经济泡沫”之类，问我可信不可信。其实，我并不是什么经济专家学者，但是我曾效力过一家房地产开发公司、一家房产中介公司和一家建筑工程公司，至今仍可以了解到多家房地产开发公司的经营状况。
可以这样说，从一块土地到一片片商品房这样一个转变的全过程，在我9年的工作过程中复习过很多次。所以就想到了要写这样一篇东西，通过对几个热点问题的解答，把我所知道的一些情况告诉大家，让大家了解一个真实的房地产行业。
在本文章的叙述过程中，我会用真实的案例来中性的陈述所有问题，尽量做到不带有倾向性，既不倾向于房产消费者（因为我还在房地产相关行业从业），也不倾向于房地产开发企业（因为我本身也是房产消费者）。
问题一：房地产开发行业究竟有多暴利？房价为什么这么高？
关于房地产行业究竟有多暴利这个问题，首先我们要定义一下什么是所谓“暴利”，我们姑且按照马克思同志的理论，把暴利定义在百分之一百。
那么房地产行业只能算是利润较大的企业，因为它的平均利润比例大概在30%-40%，而非大多数朋友所想象的高达100%以上，比之成本只有几分钱的小药片可以卖到几块钱甚至十几块钱相差甚远，只不过房屋的绝对价值太大，惹得众人关注而已。
听我这么说，一些朋友可能会问：既然房地产开发行业的利润比例没有那么离谱，那为什么房价还居高不下呢？下面我举一个真实的例子，来说明商品房价格的构成，大家可能就会对“为什么买房子要花那么多钱？”有个感性的认识了。
北方某直辖市的一开发商人通过土地拍卖拿到了一块面积为十亩的土地，此地毗邻主干道（相当于北京二环、三环之类的主要交通干道），非商业密集区，属于该市的二级地段。一些朋友可能对“亩”这单位没有什么概念，我这里说明一下，10亩=6666。
67㎡，或者您对6666。67㎡的具体大小也没有什么概念，那我再教您一更直接的办法，两个路灯之间的距离是30m或50m,咱们以50m的路灯为标准，10亩地的大小就是两个路灯的长度乘以一个路灯多一点的长度，其实说白了，就是巴掌大的一块地方。
假设该开发商想在这里开发50000㎡的商品房，我来给你算算这样一个地段每平米的售价大概是多少。
第一笔费用来自土地出让金。这一地段的土地出让金是920万元/亩（这是成交过的实价并非我个人估算出来的），10亩地的价格就是9200万元，自从土地实行了公开拍卖制度之后，这笔钱就是政府财政的收入的重要来源，您还别觉得冤枉，其实这笔钱对于大面积的基础设施建设来说，只能说是九牛一毛，有限的很。
第二笔费用来自工程建筑及其相关费用。这是一个口袋概念，是我为了节省篇幅把“盖房子”的所有费用都集中到了一起以便我们进行最后的计算，这笔费用包括：工程的材料费、人工费、大型工具租赁购置费、勘察费、设计费、水电暖风安装费、相关设备费（如电梯防火设备等）、绿化园林景观建设费……，因为本人效力过一家大型的建筑工程公司，我可以给一个在本案中这个直辖市里很公道的市场价——2300元/㎡，这个价格把以上的所有成本都摊如了平米数，如果每一项都仔细核算下来，可能会小有出入（产生的原因可能是地域经济差异，或者政府指导价格的浮动），但绝不影响其真实性。
那么2300元/㎡×50000㎡=11500万元。
第三笔费用是开发商开发行为所产生的费用，包括：项目的策划费、员工工资、宣传费、办公地点的场地租赁、其他日常经营中损耗性消费。我对笔费用进行了粗略估算后开出了3500万元的价格。
其中大部分是宣传费，大家也见到了，现在铺天盖地的房地产广告，电视上的、报纸上的、广播里的、互联网上的、户外广告牌上的、还有数不清的宣传传单……这些要花多少钱才能搞的定？我只告诉您，单是一块面积大一些的户外广告牌，上一年的费用就会数以百万计，3500万不算少，但也绝对不多。
第四笔费用是开发过程中政府征收的各项税费。这里面就名目多了去了：什么评估、备案、登记；办理各种各样的许可证、合格证、备案表（开工的、设计的、勘察的，竣工之后还有消防的、地名委员会的……）；各种政府的税收（其中还不包括房地产开发企业的营业税和所得税）；还有比较关键的、极具中国特色的“运做费”。
我再给您算个只少不多的数2000万元。您要非一笔一笔的计算是怎么来的2000万，那我就只能告诉您，有的费用是有明确价格的，有的费用是没有明确价格的（比如“运做费”……）
第五笔费用是开发商的财务成本。
99。99%的开发商，都不可能一次性拿出开发一个项目的所需全部资金，即便是一半资金也很难保证。这么多年我就听说有一个新加坡的开发商能一次性拿出某个项目所需资金的80%，个人觉得这已经是一个记录了。
所以资金不足的部分，只能靠银行贷款来解决。单归还银行贷款利息（有些开发商还要向担保人支付费用）这一项，在整个项目开发的全过程中，就不会少于1000万，这还是我按照所需资金的50%的贷款额度来计算的。
关于开发商人是如何用那么有限的资金，完成这么高难度的开发动作的，我还会专门就这一问题进行陈述。
第六笔费用是拆迁安置费。假设6666。67㎡的中的5000㎡需要支付平房改造拆迁安置费用，以每平米8500元的标准进行支付，那么拆迁安置费将有5670万之巨。
商品房开发过程中的主要费用，我已经给的大家算的很细了，我们把这六项加在一起:9200+11500+3500+2000+1000+5700=32900万元，也就是三亿二千九百万元，用这个数目除以50000㎡就可以得出每平米的成本价：6580元。
再用6580元乘以一个平均毛利的比例30%，可以得出一个销售价格8554元/㎡。这个价格成为当期期房的销售价格还是说的过去的，但是最终的现房售价还要比这个价格高上一些，达到了9200元/㎡起，这其中有三个原因：一是土地价格的上涨，西方有句谚语“罗马不是一天建成的”同样，商品房也不是一天能盖好的，在项目施工的漫长的过程中，土地价格仍然不断的攀生，所以房价自然要随土地价格而随行就市，其间还有这样一个规律，越是经济发达、发展迅速的城市，单位时间内土地上涨的幅度就越大；二是随着商品房的竣工入住，开发商产生了一些的费用如因未出售的房屋闲置而造成的损失等；三是由于项目进入收尾阶段，开发商已经不再需要大规模的现金回笼，所以房子不会以低价出手。
前些日子看到个新闻，好象是说广东房屋价格下降700元/㎡，我认为下降的700元就是因为政府和开发商之间进行了协调，把房屋价格利用行政手段控制在了开发商取得土地使用权的房价成本的基础上，说白了，强制把开发过程中土地价格少部分的上涨因素和开发商后期投入无私的让利给消费者。
这个案例分析完之后，大家恐怕已经明白房屋价格的大体构成了，由于这个案例的各方面条件都限定的很具体，可以方便我们进行计算，我还要提示大家一点：这个房子有其特殊性，因为原土地上的拆迁户是平房，所以“拆迁安置费”的数量就要节省很多，如果是楼房，哪怕只是三层小楼，其费用就远不止5670万元，所以，该地段起步价8500元/㎡并不是很高，当然这部分的损失，开发商会从楼层差价中得到一定的弥补。
有些朋友听到我讲述这个案例的时候还提到了这样一个问题，我认为比较有代表性，就在这里一并解释一下：
问：既然土地和其他一些相关费用是固定的，那为什么不考虑多开发一些面积来稀释一下每平米的成本，比如本来可以开发50000平米的，开发成80000平米？
答：建筑施工过程是一系列的技术准则、国家标准和行业规范所限定的，这一案例中我所引用的开发50000平米是以12层普通民用住宅来计算得出的，如果扩大开发面积，这个项目就不能采用多栋普通民用住宅的方案，而只能采取独栋高层建筑方案，这样一来就会出现以下几个问题：第一，出于安全角度考虑这个项目是不是能通过立项审批都是个问题，这样的高层建筑，需要一个深基础，而且由于开发面积相当有限，所以只能采取深机坑施工。
中国的城市建筑普遍缺乏整体性的规划，周围建筑物在落成时是如何做的基础、周围的土地性质如何还要具体问题具体分析，可以这样说，在这一地块上采用深机坑施工，极有可能影响到周围建筑物的安全性。第二、假设这种方案可以通过立项审批，面积的扩大相对于施工费用来说，并不是一个简单的累加关系，其材料费、人工费、相关配套费用、审批费用都会呈几何型大幅度上涨。
举个简单的例子来说吧：普通民用建筑做基础，只需要用个几台挖掘机刨个坑，然后打上钢筋混凝土就OK了，根本用不了多深，也花不了几个钱，如果是深机坑就不一样了，每天光那一套设备的租赁费用就要个几十万，而且作业面小，施工进度自然快不了。
不夸张的讲，光挖这么一个坑，还不算地下几层的建设和土石方的回填，至少也需要个3、4千万！而且楼高了，重点部位的混凝土标号也自然要上升，特种建材使用的数量也会增加不止一个量级，高层建筑还要预留几层的设备层，这些都是开发商往外干掏的，而且高层的施工周期长，货币资金回笼缓慢，这还进一步的加大了开发商的财务成本和金融风险。
这个项目要是搞个高层，恐怕盖不到一半，开发商就得和几个银行的行长手拉手的往下跳了。事实证明，中国的绝大多数开发商都是这么折的。
问题二：央视新闻调查里说的上海房价虚高是真的吗？
根据节目中那个小股东所说的，好象当时他计算出来的房屋成本价只有6000多一点，而现在那一地段的房子已经卖到17000了，貌似利润将近200%。
解答：这个案例有其特殊性。我不否认这个房地产项目的成本被人为的抬高了一些，事实上，很多房地产开发商也都这么干，但是这个项目的大股东和很多房地产开发商抬高成本的目的是不一样的。大多数房地产开发商抬高成本的目的是为了避税，而这个案例抬高成本的目的在于大股东中的某个利益小团体要从虚高的成本中获得收益，这样损害了上海耀国能源公司的小股东的利益，使他们的投资回报减少，所以这个案子才会浮出水面走进公众的视野。
个人认为那个小股东对房价成本的计算有偏差，并不准确。所以这个案例本身对于房价虚高没有代表性，充其量只是损公肥私的个案。我找到了记者采访的原文仔细的看了一次，然后对原话进行一下分析：
1、小股东的成本计算偏差在那里？
阎启忠（上海耀国能源公司总经理助理）：“比如说（工程）造价加土地价格，我们的成本应该在6000左右，事实我们看到的已经在12000左右了。
为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况，记者电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明。资料显示，2003年联合公司以2358元每平米的价格拿到了中央公寓这块土地，小股东推算，土地成本平摊到成品房中每平米应该不足1000元，而工程的建筑成本不超过4000元。
通过我对第一个问题的分析，我们可以看的出，这位小股东对房地产成本的计算并不完全，即便已经确切的了解土地出让金的具体价格和专家估算出的建筑成本费，但是他还少加了相当大的几笔费用如：拆迁安置费、办理各种相关手续的费用、广告宣传费、银行贷款利息等等。
而且他所漏加的费用绝不在少数，具体的数额我也很难得到一个具体的数，至少有一点我可以肯定：这笔费用绝对是数以亿计的!那么这笔费用分摊到每平米的房价中，其成本必然会有几千元的上涨空间。
2、让我们来看一下《新闻调查》这期节目里所涉及的房价的几个数字，分析一下他们之间的关系：
片段一：这是我们在网上找到的中央公寓从2003年11月开盘到目前为止的销售价格表，首期开盘价格是一万元，但是普通人根本拿不到这个价格的房子。
三年之内这个房价已经上涨了70%。可以想象这其中的利润发生了巨大的变化，那么究竟谁是这些利润的受益者呢？阎启忠：有的当时买进去是9000，有的是1万、1。1万。1。1万的价格很普遍。那么，你就可以算出，它的一个差价了吧。
这一片段里有几个数字，9000元、10000元、11000元。我们来一个反向的推理，以这三个价位购得房屋的业主，是一个特殊利益群体。在大多数房地产项目中都有这样的情况存在，开发商会以成本价甚至比成本价略低的价格将出售给与其有特殊关系的业主，只不过在中央公寓这个项目里，关系房的套数比较多而已。
所以个人推断，这三个数字的平均值应该是本项目每平米的真实成本。我们再结合阎先生说过的话（1。1万的价格出售的最多），就可以估算出这三个数字的平均值应该在10500元左右，如按这个价格计算，本项目的总成本（10万平米）为105000万元。
如果按小股东所推算出的成本6000元多一点每平米的价格来计算，本项目的总成本是6亿元出头，我们姑且算做是6亿（这里我们省略掉的恐怕会是几千万……），那么这两个数字之间有四亿五千万的差额，这笔钱，恐怕就是计算成本的小股东所漏加的费用了。
事实上，四亿五千万的费用并不是高的离谱。
片段二：记者：但是如果按你的说法，你们的计算的话，这个账上的这个造价，已经达到了1。2万的话，它的开盘价格不到一万，怎么会有这样的亏本生意呢？阎启忠：那只有天知道了，开公司不会为了专门为人民服务，做赔本买卖吧，那么，那你就看一看，他这个低价的房是卖给谁的？是怎么卖的？
在这里，我们要着重关注的数字是1。
2万元，这个数字是大股东对小股东公开的成本价。在本期《新闻调查》中报道了虚报成本的事实。首先我们先对比一下，1。2万元这个所谓的成本价和我在片段一中假设的那个成本价之间的关系，两者的差价在1500元。
个人认为这一部分才是虚高出来的成本。搞土建的朋友可能了解，从外观上看中央公寓，这样密度的一个高层建筑，施工的时候恐怕需要进行“深机坑作业”而且这样的高层里还要预留设备层，再加上上海地区的各项费用（主要是人工费）都比较高，即便是这样的一个高造价，每平米虚高出来的1500元也已经是在“合理”范围内的极限了。
其次，我们把1。2万元/㎡的所谓成本和同期的附近楼盘的售价进行一下比较。在节目中谈到，中央公寓附近的商品房在其开盘时售价为1。5万元/㎡，我们且不谈土地与土地、楼盘与楼盘之间的具体差异（行政区划的归属、地段级别的划分、原地上建筑物面积的大小，两个项目之间的质量标准、施工方案等等这些问题都对整体造价影响很大），个人认为，中央公寓售价在15000元/㎡还是合理的。
因为尽管这个项目在开发的过程中虚加了成本，但是还是基本符合房地产业利润规则范围之内的。
片段三：我们刚刚接到投诉，在上海一个对外公开售价每平米1。7万的楼盘当中仍然存在着较大的非正常的利润空间，而知情人告诉我们在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素，致使房价抬高。
这个片段里仅有一个价格，就是目前的售价17000元/㎡，根据我对问题1的阐述，大家可以了解到为什么目前的售价会比开盘时候的售价要高一些了，而根据上海的经济发达程度和发展速度，每平方米比开盘时正常售价（15000元/㎡）高出2000元也在正常范围之内。
所以，综合上所述，这个案例，除了成本构成方面存在问题之外，其他各个时段的价格，都是随行就市的，他并不能用来说明房地产业整体暴利，充其量，只能算是一些大股东在成本方面损害的一些小股东的利益。
同时也需要指出，小股东对房屋成本价的推算绝对的不准确，绝对不会出现高达6000元/㎡的成本差价，如果真有人这样做，那么他的手段就太不高明了。
。收起
