当物业区域内的共用设施设备出现损
随着物业使用年限的增加，物业共用设施设备也就会出现这样或那样的问题，按照日常的维护保养不能彻底解决处理，即使是修复也是临时性的保障设施设备的暂时运行，无法从根本上解决问题，这样就会给物业服务企业带来诸多的负面影响，甚至因为这个问题引发业主与物业服务企业之间的矛盾，由此业主认为缴纳了物业服务费，物业服务企业就应该花钱及时处理。 但是，处理这些属于大修、中修或更新的设施设备时，是需要动用房屋的“养老金”即《专项维修资金》来处理，并不是从物业服务费中列支处理本属于大修、中修或更新的设施设备所产生的费用。
《物业服务收费管理办法》第11条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括...全部
随着物业使用年限的增加，物业共用设施设备也就会出现这样或那样的问题，按照日常的维护保养不能彻底解决处理，即使是修复也是临时性的保障设施设备的暂时运行，无法从根本上解决问题，这样就会给物业服务企业带来诸多的负面影响，甚至因为这个问题引发业主与物业服务企业之间的矛盾，由此业主认为缴纳了物业服务费，物业服务企业就应该花钱及时处理。
但是，处理这些属于大修、中修或更新的设施设备时，是需要动用房屋的“养老金”即《专项维修资金》来处理，并不是从物业服务费中列支处理本属于大修、中修或更新的设施设备所产生的费用。
《物业服务收费管理办法》第11条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”
由以上条款中可以看出物业服务费用不包括物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用。所以物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支^在《住宅专项维修资金管理办法》第3章第18条还规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用”。
因此，涉及物业区域内的共用设施设备出现损坏需要进行大修、中修或更新时，就需要动用专项维修资金来进行处理。但是在专项维修资金的实际使用和管理过程中，由于业主、业主委员会成员的不专业性、法规的不完善和监管力度不够等因素，业主对资金筹集的必要性、保管的安全性、使用的合理性等仍心存疑虑。
因此,物业服务企业在日常管理服务工作中，应加强和业主、业主委员会的沟通，避免因资金的使用和管理而引发与业主的纠纷和冲突。所以物业服务企业就应履行以下程序来对共用设施设备进行大修、中修或更换。收起
