原油作业产量与原油权益是什么意思？
宏观背景下安徽房地产业发展状况的基本判断 目前，我国房地产业高速发展过程中出现了一些不容忽视 的风险。其一，市场风险。20O3年，全国房地产开发投资。 商品房销售额，均增长 30％以上，空置率下降6．1％。 虽然总 量指标良好，但是区域之间冷热不均。有15个省市房地产开 发投资或新开工面积增幅超过 40％，个别省市新购土地投资 指标增长150％。住宅供给总量大幅攀升，但是给构失衡，中 低收入家庭买房难和城市大户型、高档公寓严重积压问题严 重。 其二，金融风险。房地产开发企业资金直接或间接来自银 行贷款的达 60％以上。目前全国房地产贷款余额约2万亿元， 占商业银行各项贷款余额的18...全部
宏观背景下安徽房地产业发展状况的基本判断 目前，我国房地产业高速发展过程中出现了一些不容忽视 的风险。其一，市场风险。20O3年，全国房地产开发投资。 商品房销售额，均增长 30％以上，空置率下降6．1％。
虽然总 量指标良好，但是区域之间冷热不均。有15个省市房地产开 发投资或新开工面积增幅超过 40％，个别省市新购土地投资 指标增长150％。住宅供给总量大幅攀升，但是给构失衡，中 低收入家庭买房难和城市大户型、高档公寓严重积压问题严 重。
其二，金融风险。房地产开发企业资金直接或间接来自银 行贷款的达 60％以上。目前全国房地产贷款余额约2万亿元， 占商业银行各项贷款余额的18．5％，但房地产业占GDP的总 额只有5％左右。房地产价格上涨过快，平均销售价格远高于 同期人均可支配收入增幅。
热点地区专业炒房活跃，商品房多 次转手，虚拟需求、过度交易盛行。其三，政治风险。房地产 业是经济最强劲的增长源泉和最眩目的投资领域，也是造富速 度最快、弱势群体遭受侵害最深、高官政要涉案最为频繁的行 业。
相对发达地区，我省房地产业起步迟、规模小，尚处于发展的初级阶段，以上风险表现得还不是很明显。 1．政策刺激、城市化强劲拉动，我省房地产业步入快速增长通道 自1998年国家实施货币化分房制度以来，反映安徽房地 产业发展状况的“皖房景气指数”，已连续5年处于景气区间。
安徽住宅消费市场规模不断扩大，个人购房比例现今已达到 92％。消费需求的逐步释放，刺激住宅供给水平、质量、规模 不断提升。安徽住宅市场正以每年人均新增0．87平方米的速 度增长（略低于全国平均1平方米的速度）。
人们已经对第二 套、甚至第三套住宅产生需求。 我省房地产业出现加速发展迹象，但是与城市规划需要仍 有不少差距，发展空间巨大。以合肥市为例，2003年全年完 成投资90亿元，同比增长1．24倍，占全省的37％。
2004年 1－2月，完成房地产开发投资13．19亿元，比上年同期增长 1．06倍，占全省的40％。根据2010年规划，合肥城区人口将 达到30O万，新增人口所需居住面积将达到3000万平方米； 城区规模达280平方公里，大量的城市基础设施及道路交通网 络建设计划，将直接拉动住宅、商铺等各种物业的需求。
按照 新建一条路，带来的房地产开发期10——20年计算，考虑新城 建设和旧城改造，合肥房地产业发展期有25年。 虽然合肥作为省会城市的增长极效应明显，但是全省多数 地区房地产业尚处于启动期，潜力巨大。
在淮南、蚌埠等中等 城市，房地产开发重点正逐步由老城区转向近郊区；绝大多数 县域范围，具有现代意义的城市建设才刚刚展开。据主管部门 按照未来商品住宅需求测算，安徽房地产快速增长期有15年 左右。
2．房地产市场总体健康，结构性矛盾不容忽视 各级政府在住房供应体系、税费政策、交易管理等方面的 一系列制度安排，已经成为住宅消费市场持久运行的长效保证 机制。目前，覆盖全省的新房、旧房、租房交易体系，以及抵 押、典当、赠与等价值体系基本运作良好。
围绕开发、交易、 消费活动，资产评估、置业担保、物业管理等服务业逐步兴 起。但是总体上存在发展不平衡问题，结构性矛盾突出：一是 地域发展不平衡。2003年，80％的开发量集中在九个地市， 而合肥、芜湖两市就占了其中的48％；县域房地产开发总量 占全省比例不足20％。
二是产业发展之间不平衡，内外资。 国有和民营竞相参与房地产开发，而相关的服务领域引进外资 较少，中介、咨询、设计、顾问、房地产经纪、物业管理等行 业发育欠缺。三是供需结构不平衡。2003年城镇人均建筑面 积达 21平方米，但是城市中约有 20％以上的居民没有实现 “居者有其屋”。
以合肥市为例，市场上新开工的经济适用房与 高档住宅面积之比为0．74：1。由于高收入阶层住房需求弹性 小，房价波动对其购买行为影响不大，开发商有造大房、高档 商品房倾向。高档商品房比重上升，带动住宅均价提高，并产 生涨价预期。
中低收入阶层由于住房需求弹性大，房价上涨必 然压抑其有效需求，造成市场领域内住房分配不公。四是市场 环境不够完善，交易成本过高。房地产行业开发、销售等众多 环节，缺少信誉保障制度，质量纠纷、产权纠纷、物业管理纠 纷、面积缩水等问题造成老百姓买房权益受损，维权成本太 高。
二、促进安徽房地产业健康发展的政策建议 1．建立以总量和结构调整为指向的中观调控体系 就中观经济而言，省级政府可以在国家财税、金融、收入 政策框架下，运用法律权限调控经济总量与结构，解决因市场 运行无效所造成的住房分配不公、因虚拟需求所造成的经济波 动等问题。
具体措施包括：一是加强对城市自然环境、土地及 水资源、基础设施支撑能力的评估和研究，合理规划、及时调 整，防止土地过度开发、超负荷容量对环境造成的不利影响。 二是提供权威的信息服务，及时发布有关市场供求、价格变 化、土地出让、居民收入、政策法规等信息，促使土地开发。
住宅建设规模、结构与住房需求衔接。三是利用地价杠杆、土 地供给量、土地供给结构参数，调控土地开发投资量及结构， 从而降低土地交易成本、调整供给结构，从根本上抑制房价过 快上涨。四是在热点地区，政府通过收购和组织廉租房房源。
推出经济适用房开发计划、放开搞活公房、旧房交易等措施， 加强中低价房供给，平抑房价。 2．建立以金融调控政策、产业组织调整政策、产业技术指导政策为重点的产业政策支持体系： 为了促进房地产业持续健康发展，省域范围内需要建立中长期的产业政策支持体系。
一是金融支持，稳固发展平台。2003年央行出台的121 号文件，被业内视为收紧房地产行业融资的警示信号。如何在 控制盲目开发的同时，避免开发企业正常的资金链断袭，需要 开拓多元化的融资渠道。
就我省而言，可考虑促进优质企业上 市融资。建立产业发展基金、大力发展信托产品等政策推进措 施。产业基金具有投资回报高、投资风险较低的特点，是理想 的资本市场投资工具。信托产品在房地产业的应用有利于拓宽 货币市场，相对银行贷款而言，更加灵活和个性化。
可以针对 房地产企业具体项目设计如信托贷款、房地产信托收益权转， 资产证券化等信托产品，以信托资金介入烂尾楼的处理、合资 从事房地产开发项目等。 二是产业技术指导政策，提供环境支持。当前要大力推广 建筑部件标准化技术、绿色产品和应用技术、建筑节能产业化 技术，加快提高住宅的总体质量和功能水平，加速产品更新换 代速度。
同时要强化房地产专业协会的中介服务功能，完善房 地产教育培训网络，逐步覆盖到房地产开发、产权产籍、经 纪、营销、评估、物业管理等各个领域。 三是产业组织政策，提高产业集中度。目前全省房地产企 业多达2000多家，但是其中1／3为项目公司，1／3开发量很 小。
在有开发业绩的企业中，普遍存在大企业不强、小企业不 专的问题，产业集中度低、行业竞争力低。可以考虑采取财税 激励措施，鼓励缺乏实力的开发商以合资、合作或资产重组的 方式形成“竞争簇群”，在市场上寻求新的立足点；促使大企 业之间形成新型竞争合作关系，探索相互投资、策略联盟、共 同开发等合作模式，逐步形成有较强竞争力的大型企业集团。
正确的宏观调控指向、稳健的产业支撑平台，再辅之以适 度的微观规制手段，有利于促进有效竞争的市场结构形成，从 而为房地产业持续健康发展奠定坚实基础。 城市的发展又成为城市规划。 城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。
城市规划（urban planning）研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署。是一定时期内城市发展的蓝图，是城市建设和管理的依据。要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。
城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。
城市规划又叫都市计划或都市规划，是指对城市的空间和试题发展进行的预先考虑。起对象偏重于城市的物质形态部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排等。
中国古代城市规划的知识组成的基础是古代哲学，糅合了儒、道、法等各家思想，最鲜明的一点是讲求天人合一，道法自然。 城市是人类社会经济文化发展到一定阶段的产物。城市的起源的原因和时间及其作用，学术界尚无定论。
一般认为，城市的出观以社会生产力除能满足人们基本生存需要外，尚有剩余产品为其基本条件。城市是一定地域范围内的社会政治经济文化的中心。城市的形成是人类文明史上的一个飞跃。 城市的发展是人类居住环境不断演变的过程，也是人类自觉和不自觉地对居住环境进行规划安排的过程。
在中国陕西省临潼县城北的新石器时代聚落姜寨遗址，我们的先人就在村寨选址、土地利用、建筑布局和朝向安排、公共空间的开辟以及防御设施的营建等方面运用原始的技术条件，巧妙经营，建成了适合于当时社会结构的居住环境。
可以认为，这是居住环境规划的萌芽。收起
