请教房屋和宅基地所有权问题

农村宅基地问题？我家里人想在浙江县城城

城市居民一般只能使用国有土地建住宅，但由于我国的地域辽阔，情况复杂，土地和房屋管理也存在不规范不到位的情况，可能出现少量在国有土地上建设的私人房屋并未取得房产证，但只要房屋来源合法，土地权属无争议，有关部门应视情况准予补发房产证。 梁书文：按照1988年的土地管理法：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，经乡（镇）审核后，报县（市）审批。 但在以前的实际生活中，农村宅基地的审批并不规范，一般是村民委员会同意后，农民即取得宅基地使用权。农民取得宅基地使用权后，再去...全部

  城市居民一般只能使用国有土地建住宅，但由于我国的地域辽阔，情况复杂，土地和房屋管理也存在不规范不到位的情况，可能出现少量在国有土地上建设的私人房屋并未取得房产证，但只要房屋来源合法，土地权属无争议，有关部门应视情况准予补发房产证。
   梁书文：按照1988年的土地管理法：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，经乡（镇）审核后，报县（市）审批。
  但在以前的实际生活中，农村宅基地的审批并不规范，一般是村民委员会同意后，农民即取得宅基地使用权。农民取得宅基地使用权后，再去补办一个证件。 宋绍富：在农村向城市转化过程中，土地性质也要有一个转变过程，即通过国家征收将集体土地转化为国有土地，国家采用征地拆迁补偿的方式，对农民进行一次性补偿安置。
  从背景材料看，王家沟地区位于大连市城乡结合部，居住在此的大都是农民。但农民的房屋是通过什么途径变成城市居民的房屋的？如果没有经过合法程序，那么就是非法的。 王宗玉：《土地管理法》修订前后对此问题作出了不同规定。
  由此可见，在不同的时期，农民建房所需要的手续是不一样的。对于农村村民盖房土地的使用问题不能一概而论，要根据盖房时的法律法规及政策确定。法律对其生效以前的行为是没有约束力的。 ■议题二：没有底档的土地使用权证能否认定为假？ 主持人：据报道，在这些土地使用证中，有13份证件虽然印章是真的，但是在国土资源局中没有底档，这种情况是如何出现的？相关部门以此认定证件不合法是否有法律依据？ 王宗玉：这应当根据具体情况来判断。
  如果农民是通过正常规定的程序办理、善意的取得的土地使用权，应该认为土地使用权是有效的。如果办理土地使用权是未经过正常的规定的程序办理的，或者是与国家工作人员互相勾结，通过行贿受贿等非法手段取得的，土地使用权应该是无效的。
  但是，这样的土地使用证，对善意第三人来说应该是有效的。所谓的善意第三人是指不知道或无需知道土地使用证是通过非法途径取得的人。 贾中骥：出现这种情况只有两种原因，一是部分政府工作人员违规操作，私盖公章；二是有关工作人员失职，漏登或丢失底档材料。
  不能都把责任推到老百姓身上，他们无法了解土地使用权是否已经登记存档，更不能以土地使用权证无底档为由，否定当事人的土地使用权。针对这种情况，政府有关部门首先应认真查找内部原因，赴现场认真复查，确认该宗土地的权属状况。
   宋绍富：具体行政行为一经作出就具有既定力和拘束力，非经法定程序不得撤销。如果土地使用权证上的印章是真的，就应当认为该具体行政行为对行政相对人产生法律效力。没有底档，原因可能很多，不可归责于行政相对人。
  因此，有没有底档不能成为否定土地使用权证法律效力的理由。另外，即使印章是假的，也不能就简单地认定证是假的，因为证是政府统一印制的，上面还有政府的印章。 梁书文：从盖章来说，盖了章就应该认账，要负责。
  只要盖了章，就不能强调没有资料，没有底档等等。究竟是当时就没有还是后来丢失掉这都不清楚。但老百姓只认章不认人，其他情况也是一样的，政府给老百姓发证就表明老百姓拥有合法的权利，至于政府没有给老百姓办理底档，那是政府的责任。
   佟强：本案中，既然农民所持有的土地使用权证书上加盖的公章是真实的，那么从法律上和逻辑上可以推定，该土地使用权证书是经土地主管部门认可后核发的，是真实有效的，除非有证据证明农民所持有的土地使用权证书系通过伪造、变造等除土地主管部门依法审查核发以外的非法途径获得。
  当地土地主管部门有义务提供相应证据违反法定程序发放。而该部门仅提出没有底档作为证据，但并没有说明没有底档的原因，由于建立底档和保存底档都是由该部门负责，是核发证书的前提条件，那么没有底档本身不能足以说明土地使用权证书一定违反法定程序发放，不排除土地主管机关疏忽大意导致未建档或遗失档案。
  因此，仅以没有底档为由认定土地使用权证书虚假或无效，是依据不足的。 同时，上述证书发放之后具有社会公示性，其具有对全社会表明其产权或使用权的作用，法律意义重大。而领取证书的居住者往往是善意的，他们无从知道也无从查证是否存在底档的问题，故当有关部门没有充分证据证明领证人是伪造证书的参与者，就不能轻易认定该证书无效。
   ■议题三：行政部门是否应对“假证”承担责任？ 主持人：在71份土地使用权证书中，只有3份是真实合法的，68份是假的。这个数字的反差值得我们深思。持有假证的责任应由农民独自承担吗？国土房管部门在整个事件中，是否也应承担相应的责任？ 采访人：本报记者 夏珺 解读人：国土资源部有关负责人 国土资源部日前出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，这是第一个全国性的有关农村宅基地管理文件。
  记者就有关问题采访了国土资源部有关负责人。 促进农村土地集约利用 《意见》对如何促进农村土地集约利用，提出了一些可操作、实用的措施。 一是在规划上，明确提出了要合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局范围和用地规模。
  为了增加透明度，让村民都知道规划情况，《意见》要求规划必须予以公告。 二是强化了宅基地计划管理。针对当前一些地方压缩宅基地指标的行为，《意见》提出“增设农村宅基地占用农用地的计划指标”，在年度计划指标中进行单列。
   三是在规划实施中，按规划区内区外的不同，分别提出了不同的引导方向。这是以前没有过的。由于规划区内是城市发展区域，宅基地管理得好坏，对未来城市建设影响重大。因此，对规划区内的农村村民住宅建设，《意见》要求引导其集中兴建村民住宅小区，不能再建单门独院的住宅，防止形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。
  在规划区外，《意见》则是引导集中建设农民新村。 四是规范了申请报批程序。以前对宅基地申请报批程序没有统一规范，《意见》基本解决了这个问题，对申请条件和报批程序等有明确的规范，并且强调公开办事制度，要发挥乡镇国土所的作用。
   五是改革和完善了审批管理办法。为了适应农民建房的季节性需要，《意见》改变了过去每宗占用耕地的宅基地都要到省级政府审批的办法，而是每年年初一次性由市（县）向省（区、市）或设区的市、自治州申请，经依法批准后由市（县）按户逐宗批准供地。
   六是强调了大力推进农村建设用地整理，通过整理促进农村土地集约利用。不少地方在实际工作中，结合旧村改造、小城镇建设来推进农村建设用地整理，促进城镇化水平和集约用地水平提高。从实施情况看，经济、社会、环境效益相当突出。
  同时，农民向城镇集中，也改善了农民居住环境条件。 严禁城镇居民在农村购置宅基地 有人担心，《意见》规定各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地有偿使用费，会不会导致农民建房蜂拥而上甚至失控？这位负责人认为，这两者并没有必然联系。
  农民建房是否失控，是管理上的问题，而不是收不收费的问题。 针对目前一些大中城市的居民到周边农村购置宅基地的行为，《意见》对此明确禁止。《意见》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
  但是有些地方出现了变相买卖宅基地的行为，即通过购买农民宅基地地面上的房产来获取宅基地。这位负责人说，尽管买卖地面上的房产是合法的，但如果购置房产只是为了拆旧建新，就是变相购买宅基地的行为，要坚决制止，不能为其发放土地使用证。
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