房价还会上涨吗?对广东江门的房价
房价不断上涨,早几年就有人预言房价要下跌,中央也出了不少调控房地产的政策,可是房价不见下跌,也不见停止上涨,反而越调控越涨。
其实,冷静下来想想,房价是不可能下跌的。
首先,中央政府并没有要房价下跌的意思。 温总理在十届人大四次会议的政府工作报告中就说:要“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。”一方面要解决部分城市房地产投资规模过大问题,实际上就是缩小了房屋的供给量;二是要解决房价上涨过快问题。 在十届人大五次会议的政府工作报告中则说:“正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合...全部
房价不断上涨,早几年就有人预言房价要下跌,中央也出了不少调控房地产的政策,可是房价不见下跌,也不见停止上涨,反而越调控越涨。
其实,冷静下来想想,房价是不可能下跌的。
首先,中央政府并没有要房价下跌的意思。
温总理在十届人大四次会议的政府工作报告中就说:要“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。”一方面要解决部分城市房地产投资规模过大问题,实际上就是缩小了房屋的供给量;二是要解决房价上涨过快问题。
在十届人大五次会议的政府工作报告中则说:“正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平”注意:是要解决上涨过快,并不是稳定房价,更不是降低过高的房价。
所以,房价继续上涨是无疑的,只是不能过快而已。当然如何算过快,如何算是“合理的价格水平”,并没有具体的指标。
其次,地方政府有推动房价上涨的强烈意愿。高房价,可以使地方政府获得大量收入。
一是可以使出让土地时取得更高的收入。据2006年09月16日人民网《国家加强土地出让金收支管理 地方财政现危机》一文指出:“在很多地方,土地收入已占到地方财政收入的一半以上。其中土地直接税收及由此带来的间接税收,占地方预算内收入的40%,而出让金净收入,又占政府预算外收入的60%以上。
” 相反,2006年上半年,上海房价有所下降,“上海市房地产税收锐减40。5亿元”。出让土地获得的收入,对于地方政府是很有诱惑力的。二是房价上涨,可以提高GDP增长率,增加地方官员的政绩,使他们得到升迁的机会。
这些并不能责怪他们,人的逐利性都是一样的,并不会因为他们是官员就有所区别,怪只怪没有相应的制度约束他们。三是高房价下,地方政府可以从房地产开发中得到大笔收入。曾有人揭露,在销售的总房价中,成本只占20%,而地方政府相关部门拿走的占40%,开发商所得的利润占40%。
建设经济适用房和廉租房,地方政府的收入不仅不增加,甚至还要倒贴,所以其在住宅建设中比例一直很低,就毫不奇怪了。四是房价高企,可以让政府相关部门的官员得到工资以外的大额收入,这种官员的腐败现象虽然拿不上台面,但不能不说也是地方政府希望房价上涨的原因之一。
建设部政策研究中心主任陈淮认为:跟国际同等规模的城市相比,北京、上海、深圳的房价其实“还不高”,增长的速度“还比较慢”,国家宏观调控的目的并不是要把房价降下来。如果房价下跌,可能导致股票下跌,从而大量外资涌入,中国经济将失去主动权,后果不堪设想。
第三,房价下跌,将导致房产真正泡沫的产生。房价下跌了,有房子的人的资产将大大缩水,而他们却必须按房价下跌前的购房款归还购房贷款,必将让房主还贷时感到十分尴尬,想方设法拖延或减少和逃避还贷,引发资金链的断裂,导致金融危机。
房价下跌时,人们买涨不买跌,使得这种状况更加恶化。这些都不是政府和银行所愿意看到的。
第四,中国没有抑制房产投机的法律制度。现在住房全部实行市场化了,要住房找市场。国家没有征收超量拥有房屋税金以调节公平占有的法律制度,也没有限制房地产开发的利润的政策。
房地产开发的地域性、资金量的限制等等原因,使得房地产开发事实上是具有垄断性的,可以无限上调房价。由于料定政府不会让房价下跌,房产开发商、购买房产作为投资的富人,“捂盘惜售”、囤积居奇,哄抬房价,便成了没有什么可奇怪的事了。
政府没有保障低收入阶层住有其屋的制度,仅有的一点建设经济适用房和廉租房的要求,并没有实在的政策制度,以保证经济适用房建设的规模,保证它最终成为照顾低收入阶层的手段,相反却成官员权力寻租的腐败工具。
说实在的,政府关于建设经济适用房和廉租房的要求,作秀而已。住房全部市场化,只有富人才能买得起房,穷人只能租房住。国家建设部的官员也是号召人们租房住的。但是,高价买来的房子必须高价租出去,否则是宁可不租的。
正如牛奶宁可倒进河里也不能给穷人喝是一样的。这又刺激了穷人的购房欲望,进一步拉升了房价。由此,房地产市场加剧了富者越富,贫者越贫的社会分化。也有统计说,现在的房子租金与房价比,房租并不算贵。但如果考虑到现在出租的房子有很大一部分是以前房改的旧房,就不会说房租便宜了。
君不见,有的民工几十个人租住一套100平方米的房子,更多的只是住在四面透风的简易工棚里。
第五,中国正处于城市化进程中。据测算,从现在到2040年,随着城市化进程,中国将有约6亿农村人口进入城市。
按每人60平方米的住宅计算,单是为这6亿人就要建设总共360亿平方米的房子,这差不多相当于整个欧洲的住宅面积。如果每平方米建筑面积的成本为3000元(随着土地价格的节节攀升,3000元显然是被低估了的),则为6亿农民进城建设住宅就需要108万亿元,就算全国的人民不吃不?不花一分钱,也要拿相当于5个2006年的全国GDP来建设住房。
这是不可想象的。所以中国房子稀缺将是一个很长久的事情。
第六,土地资源的稀缺。我国人均占有耕地面积不足世界平均水平的29%,远远低于世界平均水平。2007年中央一号文件明确提出,到2010年中国将牢守18亿亩耕地红线。
但目前全国只有18.31亿亩了。而单是为6亿进城农民起的房子就达5400万亩,难道我们不用吃饭了吗。
结论应该是:中国的房价将长期上涨,政府只是把房价上涨的幅度控制在一定的范围内,不让这个社会矛盾激化到崩溃而已。
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