宅基地,小产权有哪些法律风险?
对宅基地有想法的朋友,首先要明确一个概念,包括宅基地使用权在内的不动产权的归属,肯定是要根据国家政策和相关法律的规定,而不完全以个人间的约定为准。一旦发生纠纷,不管当年白纸黑字写得多么清楚,不管其间资金和精力投入得多么浩大,不管最终感觉上有多么得愤懑,法院都不可能做出和国家政策相违背的判决,把宅基地使用权判给任何一个不属于本集体或者在本集体已经有宅基地的人。
但如果有书面约定,或者有其他可以在庭上呈现的证据,法官也还是可以根据投资人的实际损失,以及双方在债权上的约定,酌情判决经济上的补偿或者赔偿。也就是说,出了问题,要地,肯定是不行的。要钱,应该还能有戏。
所以,我一直的回答都是,...全部
对宅基地有想法的朋友,首先要明确一个概念,包括宅基地使用权在内的不动产权的归属,肯定是要根据国家政策和相关法律的规定,而不完全以个人间的约定为准。一旦发生纠纷,不管当年白纸黑字写得多么清楚,不管其间资金和精力投入得多么浩大,不管最终感觉上有多么得愤懑,法院都不可能做出和国家政策相违背的判决,把宅基地使用权判给任何一个不属于本集体或者在本集体已经有宅基地的人。
但如果有书面约定,或者有其他可以在庭上呈现的证据,法官也还是可以根据投资人的实际损失,以及双方在债权上的约定,酌情判决经济上的补偿或者赔偿。也就是说,出了问题,要地,肯定是不行的。要钱,应该还能有戏。
所以,我一直的回答都是,不管合同怎么写,没有任何法律上的建议能帮助到要地,但如何要钱,或者如何要回更多的钱,还是可以说一下的。
目前实际操作中,常见的合同模式有两种,一种是租赁,一种是合作建房。
租赁的话,首先要注意,租期超过20年的部分无效,需要双方协商一致再续签。但20年后再谈续签风险相对难控,稳妥起见,可以考虑三五年就签一次20年租期的新合同覆盖前合同,延长实际的可控时间。其次,违约金尽量定高,至少是和资金投入基本持平。
因为一旦发生问题,真正的使用权人叫你留下房子马上卷铺盖走人,违约金很可能就是你能够拿到的全部。
有人问,违约金定再高些,行不行?我说可以,说实话,抛开通货膨胀的因素不计,违约金的约定本来也是具有惩罚性的条款,两倍三倍不算高,十倍的也见过。
违约金的确定,一是要考虑对方在谈合同时的接受程度,上来就说罚十倍很多人一看可能就炸毛不谈了;二是如果违约金高到显失公平的程度,发生纠纷并进行诉讼后,违约方是可以根据《合同法》和相关司法解释的规定,要求法院对约定过高的违约金进行适当调低的。
合作建房的话,建议保留好相关的票据。建材、水电费,工人工资,反正有票的尽量都留着。因为如果违约金因为各种扯皮的原因无法确定,法官可能会按照实际损失来定补偿数额,而在法庭上确定的实际损失,很多时候只能凭票。
当然,如果可以的话,违约金的问题,肯定也是和租赁合同一样,在合理的范围内尽可能写高。
具体的条款不再细表,毕竟各有各的具体情况。反正记得,少说地的事,多说钱的事。不管何种形式的违约,都明码标价,千万不要写,如果怎样怎样,地就属于“投资”的那个人。
因为如果一直美好,地你可以先用着。一旦不美好发生,你就只能拿钱,所以在整个过程中,最好还是能用看起来很疼的金额,去震慑不知道会不会违约的对方。至少我见到的宅基地纠纷里,最终反目的不止有几十年的好闺蜜,还有打断骨头连着筋的亲兄弟。
作为人,我愿意相信世界美好,相信人性本善。但作为法律人,在拟合同的时候,却不得不都先想到最坏,把每一份合同都先设想成肯定会被以最恶劣的方式违约,然后逐条完善。可能因为只有这样,才能尽量把丑恶,挡在美好的外面。
收起